(圖片來源:網路)
想要找到適合的房客，一開始的篩選是很重要的，現在房東可以把租屋的一些規範、資料都放在租屋網站上，這就是初步的篩選。
但是，初步篩選還不夠，不論是從網路、實體布告欄或市公所廣告找來的客人，房東在電話中直接和對方溝通與詢問，這是最重要的第二關篩選。
在電話中先釐清對方的住屋需求，可以增加最後成交的機率，這是相對的，因為已經大幅降低別人老遠來看房，卻又不合意的可能性，畢竟沒有人希望浪費時間。
以下介紹六個必問的問題，就算不是在電話中，而是當面談，都是能有效過濾不適任房客的關鍵，請準房東與房東們，務必向對方說清楚、講明白，才能篩選出你要的好房客喔！
溝通一 ►何時要住？◄
這是最重要，一定要事先了解的事項。有些房客並非立刻要搬家，只是想要提早看房，讓對方看房子是不要緊，但如果對方提早了兩到三個月要看房，這真的是有點浪費房東的時間了。
房東圈流傳著各種關於房客提早看房的笑話，比如有人在大概三月的時候，帶一個大學生看房，因為這位同學問題蠻多的，所以那位房東就盡心盡力的講解了兩個多小時，後來房東忍不住問他：
「同學，你哪時要住啊？」
「喔，就是下學期開學，九月那時候啊。」
「……」
六個月後才要住，現在就來看房子了，是哪招啊？這真是令人很火大的回答，但是這樣的天兵，不是沒有喔，只是程度輕重的差別而已。請大家要記住，就算這些提早看房的客人決定要承租，先付給你訂金，那依舊是不划算的。
因為時間未到，沒有正式簽約，假如對方是兩個月後才住，他也不可能補貼空下這兩個月的租金，當你決定租給他，就已經損失兩個月的租金了。所以，建議房東們可以容許房客提前看房的期間為7到10天，最多只能讓對方10天後入住，再多的話，你就要考慮是否願意損失空屋造成的成本了。
溝通二 ►房子設備有哪些？◄
有些房客對房子有很多期待，所以房東務必稍微在電話中，稍為描述一下房子的種種設備，像是有沒有陽台、有沒有電梯等等，讓對方有心理準備，評估一下自己是否適合入住，也避免對方看房子的時候，心裡落差太大！
溝通三 ►房子靠近哪裡？◄
有房客來住是很高興，但是房東也要想到對方是否能住得長久，不要勉強，硬是讓不適合的房客來住。
像是有些人對距離和方向沒什麼概念，如果只是所謂的「路癡」那就算了，房東們要注意的是，有些客人是外地人，因為換了新的工作地點才來找房子，他們可能不知道工作的地方距離租屋處到底有多遠？
所以建議房東要向對方解釋清楚，如果一開始房客搞不清楚狀況，就算租下來了，以後也可能因為上下班花太久時間通勤而搬走，無法長久承租。
有個在中壢出租房子的房東朋友大林，他先前遇過一位房客，大林問他在哪裡上班，對方說南崁。其實中壢跟南崁之間已經有點距離了，大林好心提醒房客，但房客一直說沒關係。最後那位房客沒住多久，還是搬走了。
一般說來，上班地點與租屋處盡量要在騎機車20分鐘能到的距離內，為什麼？
因為半小時以內的車程，大家還算不會失去耐性，如果半小時以上，再加上偶爾塞車，去公司一趟要拖到45分鐘到一小時，那麼每天有可能花兩小時在來回的交通上，這誰受得了呢？
建議房東不只要向看房的客人，解釋工作地點與租屋處之間的距離，還要提醒對方多考慮塞車可能的延誤，才不會錯估車程時間。
溝通四 ►在哪高就？◄
職業的類別或多或少會影響房客租屋的穩定度，通常服務業的流動率比較大，租到一半解約搬家的可能也比較高。
相對來說，在一般公司行號或是工業區工作的上班族，經濟狀況比較穩定，也影響租房子的穩定度。房東先知道了客人的職業類別，可以直接過濾，也可以做個心理準備就好。當然，職業別的影響不是絕對，可是卻具有相當程度的參考價值。
除了房客的職業之外，還可以透過別的事情來判斷對方未來會不會住得長久。
比如，有一種房客是一時衝動，離家出走的，這種房客可能也住不久，建議一開始就不要把房子租給對方。還有，男女一起合租的客人，通常是情侶，如果他們分手了就會退租，因為誰也不想留在傷心地。
另外，也有很多房東不會把房子租給大四的學生，因為他們畢業以後很可能就直接搬走了！
除了職業，性別也跟租屋的穩定度有些關聯，一般來說男生因為比較多外勤的工作，生活的機動性高；女生多半做行政工作，租屋比較穩定，租給女生相對來說，房東會比較安心！
至於年齡，承租套房的人，多半是18到40歲之間的學生族、上班族，40歲以上的人很少會租套房來住，租整層房子那就另當別論，因為可能是租來給整個家庭使用。
溝通五 ►預算多少？◄
很多人找房子是在網路上一次蒐集一大堆租屋資料，因為資料太多，可能沒時間細看這些房子租金的價格帶，或是看過就忘了，建議房東在電話中要向對方確認一下，房租的金額是不是他可以接受的。
溝通六 ►是否養寵物？◄
這一點也很重要，養寵物的人愈來愈多，但寵物帶來的居住問題也很多，例如寵物的體臭實在太重、寵物不可能沒有叫聲等等。
所以，如果不是特殊情形，一般的房東是不接受房客養寵物的，我也建議最好不要租給養寵物的人，請一定要在一開始就親自向客人再三強調，說清楚：「我不租給養寵物的人」、「絕對不可以養寵物喔。」
節錄自《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休》
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