【鉅亨網記者郭幸宜 台北】
買屋、賣屋時如何精準拿捏價格往往是令人頭痛的問題，現在除了可參考實價登錄網站外，房仲業者則建議民眾可藉由「能力評估法」、「市價比較法」和「租金報酬率還原法」三大心法，較能算出讓自己滿意且合理的價格。
在實價登錄還未上路前，過去民眾買賣房屋，多半以房仲提供數據做為參考，尤其是部分交易較為冷清的區域，更只能將仲介提供的資訊奉為圭臬參考，直至去(2012)年8月實價登錄後，價格才逐漸走向透明化。
東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，雖然內政部實價登錄網站提供完整的成交揭露資訊，但因仍屬成交後的「落後指標」，因此民眾還是得自行參考數據進行判斷，因此該如何透過其他額外行情掌握不動產價格就顯得十分重要。
能力評估 衡量口袋深淺
黃淑苓說，儘管市中心房屋普遍大受歡迎，但房價卻不見得人人都負擔的起。她指出，若是「口袋不夠深」建議可退而求其次，選擇市中心周邊區塊。舉例來說，假設市中心要價1、2千萬的不動產，若在周邊可能僅需1/3價格便可搞定。
黃淑苓認為，若是購屋人資金部位尚不高時，不妨從周邊的第二、三線的區段找房子，等待未來累積足夠的經濟基礎後就有機會進一步朝市中心覓屋。
同類型產品市價比較法 知己知彼
黃淑苓說，一般而言，不動產估價的領域中有許多專業估價模式，但都得透過計算或訪查而得的專業技巧。就民眾立場而言，相對簡便的方式就是以「知己知彼」的策略，以市價比較法研判區域價位行情，找出合理的不動產價位。
黃淑苓進一步說明，所謂「市價比較法」，就是選擇多個相同區段、類似的產品來相互比較。舉例來說，先找出與比較標的鄰近區域且類似屋齡的物件，再篩選出建材品質、生活條件機能、臨路大小趨近的產品，接著再跟比較標的相互比較價格。需要留意的是，條件差異甚大的物件，往往較不具參考價值，例如拿社區型大樓跟一般4層樓公寓相比，就較不具參考價值。
租金報酬率還原法
該方法是利用租金價格，回推原本的房價，因此第一步便可利用房仲、租屋網查詢類似物件的租金。至於報酬率部分，黃淑苓說，可先設定報酬率，以住家來說，可以設定為2.5%-3%。
黃淑苓解釋，假設查得35坪的大樓物件每月租金為22,000元，那麼就將該租金乘以12換算年租金得264,000元，然後再將年租金分別除以報酬率2.5%、3%，可得1,056萬元及880萬元，這兩組價格則代表該屋的合理房價約介於880-1,056萬元之間。
不過，黃淑苓也說，這樣的算法可能因物件路段、格局、屋齡條件不同而影響租金，而且每位房東設定的投資報酬率及財務條件都不同，這些因素都會影響最後計算的結果，因此最好能盡量調查出類似條件的租金，如此比較才有意義。
黃淑苓補充，決定成交房價的最大因素仍取決於買賣雙方，大致而言，只要能被市場認同的價格往往都稱得上是好價格。若是買方總是發現市況價格始終遠低於心目中理想價位，則較建議調整價格或轉移地點。
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