瞎米？一樓分到的比樓上還少？
台北市南港區有一個都更案，其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好了合作都更的條件：她(地主)所提供土地的法定容積及都更獎勵容積，均是地主分得五十七．五％、建商分得四十二．五％，合約並記載房屋面積價值之換算，是依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。
除此之外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以權利變換方式實施，不過合約明確約定：「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時，以本合建契約分配結果為實際分配結果，雙方不得異議。」
房子快要蓋好時，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題，換算的標準層每坪單價五十八萬元，即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格，譚小姐因選配更新後一樓和二樓，其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元，但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之，譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓，必須多花費快一倍的籌碼，而她原本就住在一樓，卻要用將近一倍的代價來換(已扣除營建成本)。
◎合約未注意一樓樓層效用價值
（圖片來源：資料圖庫）
圖說：瞎米？一樓分到的比樓上還少？一次看穿都更×合建契約陷阱！
樓上同樣是選兩間房子，但因為譚小姐選一樓，要找補的錢便比樓上多很多。看完「選配房屋找補金額計算表」，譚小姐氣得快要昏倒，馬上聯絡建商。建商表示完全依雙方合約約定辦理，無任何問題。譚小姐打電話到都更處陳情，並且申請閱覽及影印權利變換計畫(當時行政實務尚未於核定通知送達時一併提供計畫書光碟)，一看計畫書才知道她更新前的權利價值比例比樓上層高了不少，因此如果依照她更新後的應分配權利價值，同樣選配一樓和二樓，實際要找補的錢並不多。然而在談合約的分配條件時，她沒有將一樓的樓層效用價值考慮進去，因此如果是用樓上標準層的單價換算可分配坪數的價值，再拿去選配高價的一樓，當然吃虧。
但是合約的白紙黑字就是如此約定，而且又因為合約明文約定雙方分配以合約為準，還沒有「擇優」的空間，因此譚小姐就算尋求司法救濟恐怕也沒有辦法勝訴；房子已經蓋好，向主管機關陳情大概也沒有用。不過或許是當時的景氣狀況還不錯，建商合建獲利不差，且自知理虧，因此還是選擇與譚小姐和解，雙方另行協商了一個差額找補的金額。
注意一樓的分配約定
一樓的房子可能有商業效益，因此價值會較樓上高，但其土地持分與樓上相同，算出來的可建容積與樓上一樣，因此如果沒有考慮一樓的價差，換算出來的選屋價值就會與樓上住戶是相同的，但如果用同樣的選屋價值來選擇有價差的房屋，就會出現上述的不合理情況。
蔡志揚律師表示，一樓的價值估算不易，商效高的一樓如果要分樓上戶別，很容易將原本其他樓層地主的可建坪數吃完，因為「餅＝土地」只有一個。在協商合建分配時，一樓更新前後的價差往往是忽略不計，也就是用「面積」換「面積」，不用再換算價值，但選配一樓如果有剩餘面積，其面積要換算成樓上層的面積時，就仍要考慮兩者間的「價差」，換算成一定倍數。
合約可採「擇優」條款，不要以「公開銷售表列價格」為準
「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢，在於權利變換實施的都更，政府會審議建商報核的權利變換計畫內容，亦即會審查地主的分配是否合理，因此如果本案地主合約採用權利變換分配「擇優」條款，至少可以避免最不利的情況。從而，「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做最基本的檢視，可以確保協商智識或能力不佳的地主，能有個還算合理的分配條件。
可選屋面積換算成選屋價值，最好不要用「公開銷售表列價格」為基準，因為價格表往往只有建商與代銷公司有，外部人員很難知悉，因此建商告知的單價未必正確，不如約定「選屋時提供」或「權利變換計畫核定」的單價，才比較能有確切的依據。
本文節錄：【一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書／時報出版
作者／蔡志揚
執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。
現職：
宏道法律事務所律師
經歷：
- 內政部都市更新及爭議處理審議會委員
- 內政部聽證程序主持人
- 內政部都市更新諮詢小組委員
- 內政部營建署都市更新條例修法委員
- 臺北市都市更新顧問小組成員
- 臺北市政府都市更新推動小組委員
- 臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
- 臺北市都市更新推動中心董事
- 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
- 新北市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市政府現有巷道評審小組委員
- 勞動部法規會委員
- 勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
- 律師公會全聯會不動產委員會委員
