一次看穿都更×合建契約陷阱》
建商灌公設，找補竟要上千萬！
王小姐在新店的老家，十多年前建商來談合建，雙方簽訂合建契約，合約中僅約定分配坪數，沒約定「公設比」，如果選配坪數與約定坪數有差額，由雙方協商找補金額。建商還說選配不同的樓層可不計價差，不過並沒有載明在合約內。
選屋後，王小姐又與建商簽訂一紙選屋協議，裡頭有約定找補金額，店面一坪為一百一十萬元、住家一坪為四十五萬元。建商預售房屋時，王小姐有拿到建商對外銷售的合約，上面記載公設比為二十九％。
本合建案的建照原本是以二十六筆土地申請，但中間經歷一番法令解釋疑義的波折，有幾位地主因故退出，建商又想沿用舊建照申請時的法規優惠，因此便以「舊案續審」的方式申領到建造執照。其後動工興建到六層樓時，因建照遭退出的幾名地主提告，而被行政法院撤銷，工程停工了好一段時間，解決爭議之後再繼續興建，終於進展到完工交屋階段。從動工到完工，前前後後耗費將近七年光陰。
（圖片來源：維基百科）
圖說：示意圖/建商灌公設，找補竟要上千萬！
◎找補金額大增，源於增加的公設
完工後，王小姐收到建商的交屋通知單，原本是滿心歡喜，但一看到通知單後附的找補金額列表，差點沒有昏倒，找補金額竟然要上千萬！其中最大筆的是「地政登記權狀坪數」找補金額，如果是室內坪數增加當然很好，但王小姐發現專有部分面積根本沒有增加，權狀坪數增加的都是屬於公設的面積，「公設比」從原本預售時的二十九％，暴增到三十五％，可見建商在產權登記時灌進了很多公設面積。
另一個大項是「樓層價差」找補金額，由於當初沒有白紙黑字寫在合約內，建商當然是將選屋樓層差價列入找補。而且不知是否因為工程拖了很長的時間，建商為彌補虧損，居然連原本依合約要由建商負擔的合建信託費都列出，要向地主請求。此部分經王小姐拿出合約抗議後，建商自知理虧，就將其剔除。此外，王小姐也不明白，為何建商要支付給稅捐單位的營業稅也要地主負擔。
王小姐擔心如果不支付找補金，信託機構塗銷信託後將產權登記給建商，建商就會以產權為要脅，不登記給地主，這樣就要擔心房地隨時可能會被建商賣掉或被其債權人查封，於是王小姐趕緊發了一封信函給信託機構，要求信託機構暫緩塗銷信託。信託機構為免發生爭議，答應暫緩塗銷，但要求王小姐要負擔後續的信託保管費用。
◎小叮嚀
公設比、找補相關規定等皆應寫在合約裡
合建契約往往涉及到上百、上千萬元價額的產權，為免約定不清楚發生爭議，以致日後蒙受鉅額的損失，建議務必先請律師協助審閱。
一般俗稱的「公設比」，也就是權狀上登記共有部分占全部登記面積的比例，合約中最好事先約明，以免發生本案例遭灌公設面積的情事。合約中也應約定產權登記時如果有誤差應如何處理，例如找補的計算基準、上限，以及區別主建物、附屬建物及共有部分的找補金額等。
選屋的找補方式與金額最好先約定清楚，不建議僅約定以「協商」方式處理，否則萬一未來雙方協商不成該怎麼辦？即使上法院，因為雙方未寫清楚該以何種基準或價格找補，法院也很難判斷。
凡事有「白紙黑字」才算數，任何承諾或協議均應明文記載在書面上，一旦有一方不認帳，另一方才有憑證可以主張。
營業稅的負擔方式或分擔比例也須事前約定
營業稅為建商合建的成本，要地主負擔不是不合理，只是問題在於其到底有沒有算進建商的成本、並反映在雙方約定的合建比例當中。如果沒有在合約中講清楚，就很難明瞭與區分。若是沒寫清楚，司法實務對於究竟是由建商還是地主負擔，也有不同見解，建議營業稅由何人負擔應事先在合約中約明。
注意建商罰則中的免責事項
合約通常會約定建商如逾期完工，應依合約所定標準計算給付懲罰性違約金，但要注意「除外事項」，也就是建商可「免責」事由的約定。案例中的約定並不明確，有可能會遭建商解釋為包含「其他未參與本案之地主所衍生產權糾紛」的情事。
最後，信託契約有關未來完工後地主應分配房地的產權登記，最好約定直接由信託機構移轉給地主，不要再透過建商轉手，以免產權登記發生問題。
本文節錄：【一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書／時報出版
作者／蔡志揚
執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。
現職：
宏道法律事務所律師
經歷：
- 內政部都市更新及爭議處理審議會委員
- 內政部聽證程序主持人
- 內政部都市更新諮詢小組委員
- 內政部營建署都市更新條例修法委員
- 臺北市都市更新顧問小組成員
- 臺北市政府都市更新推動小組委員
- 臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
- 臺北市都市更新推動中心董事
- 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
- 新北市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市政府現有巷道評審小組委員
- 勞動部法規會委員
- 勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
- 律師公會全聯會不動產委員會委員
