台北市士林區某個社區，建商在好幾年前就已進場整合，花費多年時間，終於整合到十之八九的地主都同意更新。建商準備在依法辦理「自辦公聽會」後，就向主管機關申請報核都更，其中有位柳姓地主也與建商簽有「都更合建契約」。
這位柳姓地主在更新單元範圍內有一塊土地，因為幫丈夫的貸款作保，曾以該筆土地設定高額的抵押給銀行，其後因為丈夫沒有還錢，土地遭銀行聲請查封，柳姓地主則希望透過法拍該土地，由女婿以較低的拍賣價金取回權利，藉以塗銷土地上的抵押登記。經過法院拍賣，柳姓地主的女婿買到了，但沒想到後來法院發現這筆土地是其他建築物的「法定空地」，依法不得拍賣給第三人取得，因此撤銷了拍定。柳姓地主的計策落了空，該筆土地上仍舊存有高額抵押，未來就算更新成功，抵押權也會轉載到柳姓地主所分得的房地上。
◎鼓吹其他地主退出，致使無法都更
柳姓地主因而就不想都更了，但因為建商整合都更已經到達法定門檻，不久後即要報核都更事業計畫，於是柳姓地主就開始破壞住戶對於建商的信任，不僅在建商「自辦公聽會」上宣稱建商在本案賺得太多，提到建商的種種不是，而且不斷散發傳單，號召地主「自組更新會」，宣稱自辦都更才不會「讓外人整碗捧去」。最後有許多地主信以為真，集體提出要「撤銷」都更同意書，結果建商取得的同意比例下降，達不到門檻，無法報核都更事業計畫，氣得對柳姓地主提告，主張要解約加倍退還保證金，並請求損害賠償。
（圖片來源：維基百科）
圖說：柳姓地主因而就不想都更了，但因為建商整合都更已經到達法定門檻，不久後即要報核都更事業計畫，於是柳姓地主就開始破壞住戶對於建商的信任...
法院審理後認為，雙方的合約明文約定：「由甲方(柳姓地主)提供土地，乙方(建商)依據都市更新條例擔任實施者並依法申請建造執照，甲方並應依本合建契約書及更新相關法令配合辦理。」因此雙方是約定由建商擔任實施者申辦都市更新為前提，柳姓地主依約並有「配合」之義務。現今柳姓地主卻在簽約後公然散發鼓吹地主「自組更新會」的傳單，確實屬於直接違反契約目的且情節重大之行為，依照雙方合約約定，建商有權解約，並請求加倍返還以該金額兩倍計算之違約金額。
然而，建商請求柳姓地主賠償其為本更新案已經投入的前期費用損失，雖據提出相關單據為證，不過法院認為，雙方合約是約定「如因甲方違約而致乙方損害」，乙方始得請求損害賠償，由於建商並不能證明其他地主撤銷同意是因柳姓地主的宣傳所導致，亦即建商無法證明係「因」柳姓地主違約「而致」受損害，因此判決建商此部分的請求不成立。
蔡志揚律師表示，因對方違約造成的損害不易確認，可約定賠償一定數額的違約金站在公平的立場，合約簽署後，雙方均應本於誠信履約，因此合約約定地主簽署合建契約後應配合及履行之事項，應屬合理公平。
尤其建商整合開發土地十分辛苦，地主若惡意中傷離間，恐導致其前功盡棄、血本無歸，是以約定地主違約而有一定的違約處罰，並不為過，不過應注意其處罰內容的合理性。
欲主張因他方違約所受的損害賠償，必須要證明其數額及「因此所造成損害」的因果關係，司法實務認定上並不容易，尤其是「預期」利潤的損失（並不是「已支出」的費用），更是難上加難。因此一般合約常約定一旦違約即應給付一定數額之違約金，以免除損害賠償舉證的困難。不過依據民法第二百五十二條規定，法院仍得考量一切客觀情事、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依當事人一方之聲請酌減違約金至相當的數額。
本文節錄：【一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書／時報出版
作者／蔡志揚
執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。
現職：
宏道法律事務所律師
經歷：
- 內政部都市更新及爭議處理審議會委員
- 內政部聽證程序主持人
- 內政部都市更新諮詢小組委員
- 內政部營建署都市更新條例修法委員
- 臺北市都市更新顧問小組成員
- 臺北市政府都市更新推動小組委員
- 臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
- 臺北市都市更新推動中心董事
- 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
- 新北市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市政府現有巷道評審小組委員
- 勞動部法規會委員
- 勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
- 律師公會全聯會不動產委員會委員
