都更修法 一部法令 行遍天下
文．莊孟翰
─缺乏實務經驗，再加上理想與現實脫節，導致20年來修法八次，都更依舊困難重重
每當地震發生，主管機關照例會心急如焚不斷的舉辦政令宣導說明會，惟若就近年修法進度與內容來看，似乎仍沉醉在自我感覺良好情境中，絲毫看不到任何突破性的創意。
一、未因地制宜，事倍功半
都更條例自1998年11月11日公布以來，歷經八次修正，主管機關應該認真檢討的是，為何二十年來還是原地踏步。再看看這次修正條文內容，雖明訂政府應就都市發展狀況、居民意願，及原有社會、經濟關係、人文特色進行調查評估，視情況劃定更新地區，單就這一點即可得知依舊是官樣文章照抄一遍。筆者一再提醒目前這部法令未必適用於全台，其因在於中南部房價偏低、空屋率高、透天厝林立，倘若未能因地制宜，都更如何全面推動？
至於調查評估議題，只要召集各縣市政府開會討論或提出推動實施計畫，答案立可揭曉，保證必定是前述原因，那就不必勞煩內政部主導都更高層官員再歸責於「地方政府怠惰」了！
試想，2017年第四季雙北市屋齡三十年以上住宅合計127萬3663戶，僅占全國397萬4738戶之32.04％，單憑這一數據即可揭開這次修法不能務實的及於中南部地區之原因。
另再舉例就2017年第四季全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例46.75％，台北市9.42％，新北市32.32％、桃園市35.86％、台中市43.64％、台南市61.05％、高雄市44.16％，嘉義縣則更高達86.99％，益加凸顯單憑一部法令行遍天下的困難所在，這也正是儘管中央官員一再抱怨地方政府怠惰，除雙北市之外，其他縣市都更數量依舊寥寥無幾之主要緣由。
二、空屋存量與新屋去化，交互衝擊
長久以來空屋問題一直困擾著政策之擬定與推動，惟每當景氣屆臨，主管機關不是忙著壓抑房價，就是聚焦於稅制之擬定，對於空屋視若罔聞，及至今日，在少子化高齡化日益嚴重趨勢下，大量空屋問題已不容坐視不管。因此，各地方政府更應積極清查彙整，最遲在2020年配合聯合國人口普查時所附帶的空屋調查也就格外重要，俾免日本因少子化高齡化導致820萬戶空屋所衍生資源浪費與治安死角等問題在台灣重演。
空屋調查統計表依行政院主計處公布資料彙整之2010年一五六萬戶空屋，雖然其後主管機關有再補充說明係因休閒戶與第二屋約占一半所致，果真如此，空屋仍近10％，還是歐美先進國家的二倍，由此所衍生空屋存量與新屋去化交互影響，並進一步衝擊都更推動，豈容坐視不管？倘若中央主管機關還是不信，下次不妨微服出巡再詢問一下計程車司機，答案立可揭曉！
其次，如再檢視2018年三月六都電梯大樓成屋行情比較圖，當可更加清楚了解房價與造價之關聯，及其對都更戶與實施者參與都更之意願如何。
三、景氣衝擊，環環相扣
其次，另一客觀因素則是景氣重挫，房價大幅下跌而影響都更戶共同負擔比例與分屋比例，至於對實施者之影響，除房價之外，所分得房屋如何銷售更是一大問題。
此一議題如就雙北市而言，房價較高，都更誘因依舊存在，惟就士林文林苑都更過程加以檢視，房價變動也相當令人驚悚，按當初預售時每坪約45萬元，及至景氣高峰約100萬元，俟抗爭結束完工交屋時已降至70至80萬元，由此不難了解市場景氣起伏變化對於都更推動之影響程度。
如換一個角度思考，中南部房價較低，成屋行情大都低於20萬元，如就預售屋普遍高於成屋行情三成推算，大部分地區房價還是不足以支撐都更分屋比例，更甭談透天厝都更產品定位與產品去化。至於中南部空屋數量是否如附表那麼龐大，就有待各縣市政府深入調查了解，並提供中央主管機關參考，否則依現有情況，既缺乏縱向銜接，也談不上橫向連結，再加上中央主導都更高層官員缺乏實務經驗，又無法接納建言，真不知今年八百個案一萬戶的業績從何而來？
因此，如果不能務實的因地制宜，僅憑一部法令就想行遍天下，到頭來可能還是僅止於雙北市而已！有關此一議題本人每次應邀參加立法院公聽會時，都一再建議主管機關高層多參加幾場民辦公聽會，並親自到中南部實地視察，徹底了解空屋比例、透天厝分布與都更推動困難關鍵問題，方不致理想與實務嚴重脫節，還自我感覺良好的沉醉在397萬戶都更產值對國家社會與經濟成長的貢獻！
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