【文/住展房屋網】日前有報導指出，國內不動產放款龍頭土地銀行內部統計顯示，土融貸款餘額出現大幅增加，截至今年七月為止已超過2,900億，比去年同期大增近600億，年增率23%不但是近五年新高，總餘額更逼近2013年的3,008億歷史高點。對於這樣的狀況，土銀高層表示，這代表的是房市走向景氣復甦的最明朗訊號。
不僅如此，土銀高層主管還說土融餘額大增、建商搶標土地，除了是市場築底外，更是因為土地價格來到近期低點；據此認為，未來建商還有讓利降價空間，可望活絡房市交易。
房市景氣真的出現明確復甦信號？單看供給面，此言似乎不假；稍早內政部公佈的上半年使照、建照核發數就都出現爆量情況，住展房屋網企研室稍早統計更顯示，光是今年上半年推案量就超過5,600億，全年很有機會突破1兆大關。
然再對照目前交易狀況，恐怕就不會有人輕易做出市場景氣復甦回溫的結論。建商稍早確實讓利降價，交易量也因此稍有回溫，但建商卻就此認為房市景氣已反轉向上，然後又開始漲價。結果是。無論市場景氣是不是真的築底回穩，光是建商姿態再度轉硬這一項，就足以讓市場重新瀰漫觀望氣氛、買氣下滑。
既然市場景氣並未真正復甦，為何建商還要積極搶買土地，造成土融放款大增？其實這中間無關景氣面；建商此刻所作所為，住展房屋網企研室認為，事出其實另有因。
原因其一，先前長虹董座李文造已說得很明白，一來重劃區土地產權單純，整合相對容易，但更重要的是，重劃區土地面積只要達到一定門檻，就可取得開發容積獎勵，購地面積很容易放大的情況下，行庫土融放款不大增才怪。不過這類獎勵通常有開發時程限制，因此建商不僅要搶標土地，還要快速推案。
不過(建商搶短線)更重要的原因，則和台灣人口結構丕變有關，也就是少子化。此一變化，在高等教育場域已看到影響，許多私校面臨招生不足，甚至招不到學生，經營出現困難的窘境；而如無意外，快則五到十年，晚則二十年內，也將在房市需求端上顯現。建商對此心知肚明，也心照不宣，短線因應策略則是能賣多少是多少，能撈多少就撈多少，但前提是要盡快標得土地、推案銷售。
建商如此做法，當然造成重劃區推案量爆炸，且產品同質性還偏高。但建商才不管這些，取得土地，獲得容積獎勵、成本壓低後，便採取三低策略促銷(但單價其實偏高)，吸引國內過多游資進場，快速賣掉取得現金，再重複相同策略直到無效為止。而且事實是，這種高風險槓桿操作模式，不少建商早就行之有年。
此操作手法下，單一個案如能賣超過六、七成，業主就算頭過身就過；但對整體市場供需來說，卻埋藏不定時炸彈。原本台灣空屋率就偏高，現在短期供給又快速增加，但中長線受無法逆轉的少子化影響，需求能量卻將逐漸萎縮。現在(建商)不降價讓利，消化現有大量供給讓房市軟著陸，反而繼續炒短線，致使短期供給暴增，如此發展下去，台灣大概真的就會步日本後塵，進入漫長且幾乎看不到復甦盡頭的房市失落期。
