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投資「套房、一般住家」必選區域為何?2大重點,房地產投資必知關鍵...

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投資「套房、一般住家」必選區域為何?2大重點,房地產投資必知關鍵...

投資房地產不外乎兩種用途,你得先清楚自己要的是什麼,這兩種用途就是:

  1、收租,包括套房、住家、店面、商辦。

  2、自住用。

買房投資前你就要先弄清楚自己的目的,根據用途才能鎖定你未來要賣出的目標族群(退休族、換屋族、首購族⋯⋯),設計出他們想要的產品。例如:若是要收租,就要買齊家具家電;若要賣給自用型,只要處理油漆、隔間、天花板、地板就好。

 

投資套房,必選三大區

1、私立大學附近:

我會挑選傳統「私立大學名校」附近的房子,因為私立大學的床位通常不夠,學校腹地較少。例如:中原、淡江、文化等。

以我的母校元智大學為例,每年錄取人數約10,000 人,但學校宿舍僅能提供3000 人住宿,等於就有7000 名的學生需要外宿,只要你的房子條件不太差,是很好出租的。最好挑選比例103(學生人數:學校床位)的學校附近。

 

2、優質工業區附近:

你必須了解工業區的定位、功能、員工薪資所得資訊,例如全臺灣高科技重鎮新竹科學園區,平均薪資所得高達40,000元,員工能付的租金約為月薪的1/3。而中壢工業區的平均薪資所得約30,000 元,員工每月能付的租金不超過10,000 元。如果是更鄉下的加工工業區,例如平鎮工業區,薪資所得約25,000元,每月能付的租金不超過7,500 元。這裡所指的產品可能是2房或3 房,套房也會因地點、屋齡或裝潢而不同。

 

3、觀光商圈:

觀光商圈能吸引來的是服務業工作人口,及外地來居住在附近的人,因為生活機能高,週末還會有好幾萬人進入商圈,帶動附近的經濟繁榮。此外還有私校的加持,像是歷史悠久的中壢中原大學及臺中逢甲大學附近商圈。

 

商圈附近除了學生和服務業上班族外,外地來工作的人也會因為生活機能較方便,而選擇附近租住,所以這裡就是租賃市場的一級戰區。此時,如果你的產品不特別或是不夠新穎,就容易被別人打敗。但此區的優點是周轉率較高,就算在市場景氣不好時,也會因為觀光商圈的名氣夠大,外地人都聽過這裡或是這所大學,當他們想買房投資時,就一定會選擇這裡。

 

投資一般住家,必選三區

  1、車程離火車站5 分鐘,走路10 分鐘到捷運及公車站牌。

  2、車程10 分鐘內有大賣場、百貨公司、傳統市場,方便採買一般日常生活所需。

  3、周遭有明星學區及大公園,具有生活品質。

 

所以,我在挑選價值被低估的老房屋時,也依循這三大原則,尋找好地段、好社區、生活機能佳的區域內,破舊或一般人無法處理的問題屋下手。

 

牽涉的行業非常廣泛,如:代銷、仲介、搬家公司、家具行、家電業、衛浴設備、裝潢設計業、鋼鐵業、水泥業、銀行業等無所不在,萬一房價跌三成,經濟一定會受影響,所以政府一定會出手影響房市。

未來的房價到底如何?我建議你先把專家、學者的說法放一邊,只要回歸最基本的供需法則就好,培養自己對房市敏銳的觀察和適合自己的買房方式,就會讓你受用一輩子。

 

本文摘自大是文化《羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房

 

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