【文/住展房屋網】為了響應政府以包租代管方式推動社會住宅，台企銀宣布推出協助租屋服務業者取得營運所需資金的「社會住宅包租代管專案融資」。住展房屋網企研室認為，這項貸款服務在國內實為首見，若提供給民間一般包租公、包租婆，市場將會非常大，但若是只提供社宅屋主與包租代管業者申請，那恐怕沒有什麼搞頭，也難增加民間屋主釋出空屋作社宅的意願。
銀行業者認為，「社會住宅包租代管專案融資」方案可以解決屋況不佳、出租困難，以及租賃服務業者資金壓力等困境，響應政府社會住宅包租代管政策。
「社會住宅包租代管專案融資」方案的大概執行方式，就是屋主或包租代管業者向銀行申請貸款，銀行核貸後讓申貸者進行房屋修繕。等到修繕完成出租，收取的租金直接償還銀行貸款，直到貸款還完之後，房客繳的租金才會落到屋主或包租代管業者的口袋。
住展房屋網企研室表示，這個方案對民間一般屋主頗有吸引力；有的屋主想當包租公，但欠缺隔間施工費用，如果一般民眾也能申請類似房貸，這塊市場將會很大。但若只針對社宅，恐怕沒什麼市場，原因就出在銀行業者沒有深入理解屋主的心理。
住展房屋網企研室分析，現在把自己的房子交給包租代管業者作社宅使用的屋主，大概可以分為三類人士，一種是「充滿愛心的人」，這種只占少數，另兩種是「爛房件租不掉的人」、「趁機卡政府油的人」，而且這兩種人占多數。
「充滿愛心的人」把房子拿出來作社宅，這類屋主提供的房子有的屋況還不錯，不太需要修繕；若屋況不佳，也鮮少屋主願意花大錢修繕。這是情理中的事，他們已經把房子拿出來當作社宅，又要多繳一筆稅金，如果若又要他們砸大錢修得漂漂亮亮，那未免也要求太過了些。
有不少「爛房件租不掉的人」，這種物件本身房屋屋況通常不好，有的還很髒亂，屋主本身不想花錢處理，房子很難租掉，因此屋主就把房子丟給包租代管業者作社宅。像這種屋主，本意就不想多花錢，又想多賺租金，怎會去申請「社會住宅包租代管專案融資」？
至於「趁機卡政府油的人」，則與上一種人士類似，自己的房子條件差，如果自己出租的租金會偏低，但交由包租代管業者作社宅，加上政府補助就可以拿到該區段房屋同樣租金水準的租金。這種人更不會用到「社會住宅包租代管專案融資」。
一般來說，如果只是住宅清潔費用，每間房子視坪數大小，不過數千元到萬餘元不等，每個屋主都負擔得起這個花費。如果需要申請修繕貸款，通常是要動到隔局、改變整間房子格局等工程，這類花費動輒要價百萬，手頭較緊的屋主就會需要申請貸款。
如果屋主把房子拿來作社宅，但要多隔間以增加租金收入，這類狀況或許會需要「社會住宅包租代管專案融資」。在實務上，無論是增加隔間，或改變室內格局，都要向主管機關申請核可。然而，大多數屋主都不會向主管機關申請，往往淪為違建。
然而，我們偉大的內政部營建署已宣示「社宅不能有違建」，因此若民間社宅想增加隔間，就必需老老實實申請核可後才能施工。從送出申請到核可，再到施工完成，可能要半年跑不掉。
試問，在上述背景之下，又有多少社宅的屋主願意花大錢去整修房子？當中又有多少會需要「社會住宅包租代管專案融資」方案？如果到時真的有屋主或包租業者申請大額貸款，而銀行業者卻未發現其中『貓匿』，那就等著看未來的呆帳數字吧。
