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挑好屋,預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」!《買房也要買幸福》│推守文化

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挑好屋,預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」!《買房也要買幸福》│推守文化

1-1  從零到有,公設時代來臨

1980年代以前,多數房屋都是公寓,原本昂貴的電梯只用在商辦大樓,後來有建商興建七層樓的華廈,住宅差異化誕生,房屋坪數被電梯放大,原本三十坪的三房兩廳,多了電梯的面積持分,變成三十四坪,於是住宅空間從公寓時代幾乎「零公設」,進入到「公設時代」。

隨著電梯普及,國內經濟起飛,國民眼界大開,建商開始引進國外住宅模式,把原本只供進出的樓梯間,擴大成如飯店般,有挑高門廳、服務櫃檯、訪客桌椅的華麗門面。接著,許多喝過洋墨水的建築師從國外歸臺,引進國外高級住宅概念,除了外觀上打破原有的方正格局,在造型上也開始出現變化。

大樓建材的使用更加華麗多元,從洗石子、馬賽克、方塊磚、二丁掛,進步到石材、玻璃帷幕。七樓電梯華廈已經無法滿足消費者,十四層高的建物開始占據臺北街頭,並且將一樓大廳一再擴大,規劃中庭花園、宴會廳、圖書館、雪茄館等時尚配備。豪宅引領建築時尚,平價住宅也紛紛跟進,休閒公共設施逐漸成為住宅社區的賣點。

緊接而來的是,頂級飯店興起,除了櫃檯服務,還有管家祕書、健身房、游泳池,加入飯店的俱樂部會員成為富豪的身份象徵之一,建商也同步更新豪宅配備,在社區裡添加飯店等級的公共設施。自此,臺灣的住宅已經擁有「在家渡假」的機能。一時之間,所有住宅大樓的公設紛紛推陳出新,常見的三溫暖、烤箱和按摩室,卡拉OK室和超大電影視聽室都是基本配備;設在一樓的游泳池不希罕,在頂樓的無邊際泳池才稀奇。不游泳還可拿來開Party,讓住戶有住在好萊塢的感覺。

不只看得到的硬體,管理更重要

社區管理服務也是競爭的內容。穿制服、西裝只是標準配備,十八般武藝才是決勝關鍵。駐衛保全不只是保全,還具備強健身材與搏擊能力,堪稱為「總統級特勤」;櫃檯人員不再只是問候與收信,還要身兼外語翻譯、協辦大型宴會。超全能祕書成為社區的基本軟體設施之一。至於社區總幹事,除了體面的外型,還要有公司總經理的氣質與能耐,畢竟他的能力與外表和社區的門面息息相關。

因此公設比的數字,一路從公寓時期的6%向上攀升。一般沒有太多設施的建案公設比約20%,假使添加了飯店俱樂部配備,則增加到25%、30%。若建案規劃為度假大樓,所有設施一應俱全,下樓可以吃早餐,訪客來訪有專屬會客室,這樣的飯店式套房,公設比直衝至50%。

買一間房子,不再是只有客廳、臥室、廚房的空間,而是和居住相關,包含服務軟硬體的飯店設施了,除了建築硬體之外,建案的物業管理服務品質也決定購屋的價值,不論房價高低與否,此時最能體現的精髓就是「房價有值,管理更有值!」了。

1-2  何謂頂級公設?完整規劃才是王道

買房子的理由很多,二十年前重視的是格局方正、地段良好,而現今隨著生活水準的提升,大家更在意氣派大廳、綠意中庭、水景泳池和SPA健身房。說公共設施是銷售賣屋的武器,一點也不為過。

但是老話一句,好的公設讓你上天堂,不好的公設讓你住套房,這絕非危言聳聽,買屋的消費者把富麗堂皇的公設當作人生夢想的實現,但究竟是美夢或惡夢,則要看先天與後天兩項因素是否完備。先天是指規劃團隊是否具備經驗豐富的物業設計師,參考過去住戶的使用經驗,進行公設功能區分及營運管理規劃;後天則是端看管委會有沒有認真維護。其實公設的規劃,遠比高級建材或五星級裝潢來得重要。

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別讓公設成為乏人問津的蚊子館

不過也別太氣餒!不喜歡這項公設,總有方法可以改善;喜歡這項公設,更有方法可以加強。讓所有的設施,都變成便宜好用,正是物業管理公司能夠協助建商與管委會共創優質社區的職責所在!

曾經與某家知名建商合作,邀請我們對公設規劃提供意見。在審視圖面時,才發現設計師將韻律教室切割成五間教室。設計師原本考量該建案量體龐大,將來入住後將有近千戶進住,因此將區塊切割成五間韻律教室,方能滿足日後使用。但從經驗來看,因為間數增多,使得每間韻律教室都空間狹小,使用的人會愈來愈少,最後淪為「蚊子韻律教室」。

此話怎講?長期觀察住戶使用韻律教室的情形,可以發現會在韻律教室跳舞運動的人,多屬於年紀較長的女性住戶,一般年輕家庭主婦則是少之又少。因為她們對於穿著緊身韻律服,在無遮蔽的玻璃隔間韻律教室中,隨著音樂擺動起舞,偶爾還會面臨經過的住戶投以好奇眼光,都讓運動的人尷尬不已。同時,有氧運動需要群體聚集,由其是有氧舞蹈,需要有教練在一旁指點,才能達成功效。

因此,我們向設計師建議,將韻律教室切割成兩間就好,每間教室至少要能夠容納教練和學生共12人。這個數字也是有道理的,因為現在請個教練每小時大約要2,000元,每堂課兩個小時,大家分攤下來平均是333元。也就是說,起碼要十一個人,才符合經濟效益,也才能發揮「樓上揪樓下」的群聚效果,活化公設使用。

後來設計師也從善如流,採用我們的建議,果真讓韻律教室的使用率大增。社區管委會很高興的告訴我們,韻律教室成為社區中最受歡迎的公設,社區的媽媽們還會在教室外用包包排隊搶著上課,和一般社區聊備一格的韻律教室大不相同。

看完韻律教室的例子,大家應該就能了解,房屋的建材可以靠裝潢來提升,房屋的格局可以靠室內設計來改善,只有「公共設施」在交屋後就沒法拆掉重來。規劃得好,社區就容易成為優良社區,管理輕鬆,住戶也滿意;若是規劃得不好,住戶使用一段時間後才發現,「啊,這些設施都用不到,管理費白繳!」

有看屋經驗的消費者都知道,許多公設規劃的構想,是來自於五星級飯店。但並非「碩大就是美」,會抄的就會贏。我們常看到A建案選擇了二十項設施,房子不見得賣得好;B建案只選擇五項,卻賣到一戶難求。內行的購屋者從公設的選擇與施工,就可以清楚判斷設計者的規劃水準。過了幾年以後,從公設的維護及使用,就可以輕易判斷出這社區的管理及住戶水準。好的社區會形成口碑,讓建商的品牌得以加分。這就是為何有些死忠的消費者,堅持換屋也要買某某建商的原因!

房子會老、房價會跌,好管理卻可以保住你的房價。如果你有幸買到一個規劃、施工良善的社區,管理費只會更經濟划算。社區公設規劃完善且運作良好,你就不用花大錢去參加一些經營不善的健康休閒俱樂部。在這個不景氣,消費者很會算的世代,省在刀口上才是真正的王道!


<本書介紹>

認識物業設計,建商有用心,買屋好放心!

房價有值,管理更有值!

高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課:

懂物業規劃,才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值

為什麼同樣的地段,有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔,有些社區卻是公設破落、房價有退無進?台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢,殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵!

別讓公設成為乏人問津的蚊子館!算一算:合理的管理費該收多少?

你買屋的成本,有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會,進一步說,管理費決定房子的一生!買間台北的2,400萬元的房屋,公設比30%,等於花了720萬元買公設,再加上240萬元的50年管理費,就變成960萬元的開銷!小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理,大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡,甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問!你一定要精打細算,知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算!

優質的物業服務理念:極致服務,恰到好處。從軟硬體維護服務,到社區總體營造甚至財源開拓,面面俱到才是好管理。

「物業設計」必須獨立成為專業領域,才能提高建築價值,從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質,減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期,加入「以人為本」的整體物業設計概念,包括硬體動線、服務機制、能源損耗、人力資源配置等等,日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用,進而確認建案的物業管理服務水平。

推薦【物業管理專家】

高永昆博士(中華民國物業管理經理人協會名譽理事長)

蘇雅頌(中華民國物業管理經理人協會理事長)

許振煙 (新光保全副總經理)

【學界】

姚立德(國立台北科技大學校長)

陳建謀(華夏技術學院資產與物業管理所所長)

【媒體人】

林青蓉(名節目主持人)

田大權(大聲行銷顧問公司執行總監)

倪子仁(好房研展中心執行長)

【企業界】

陳煌銘 (台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長)

王福漲(21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長)

傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理)

張麗蓉(遠雄房地產行銷副總)

【設計師】

徐志強(原堂室內裝修工程股份有限公司總經理)

袁宗南(燈光設計大師)

<作者介紹>

陳品峯 Forrest Chen 

安杰國際物業集團董事總經理

  1964年生,來自九份山城的礦工兒子,臺北科技大學經營管理EMBA畢,建築與物業工作者,超過25年以上的工作經驗。東帝士建設、康和建設工程監工、行銷、交屋、兩岸著名建案物業設計顧問   曾擔任遠雄建設林口、三峽招商顧問、   遠雄建設常年物業設計顧問、七匹狼集團亞洲十大豪宅恒禾七尚物業顧問、   臺北市政府民間參與投資興建營運出租住宅導入PFI計劃協同顧問、   臺北市公營住宅大龍峒物業管理、   萬通臺北2011酒店公寓經營顧問、臺中順天建設行政公寓經營與顧問。獲獎與榮譽: 以創新服務理念榮獲經理人雜誌2010年度MVP經理人現任中華國際酒店公寓發展協會理事長、曾任臺北科技大學EMBA會長、系友會理事長、獲得英國國際管家協會管家證書以創造被利用價值為理念、專注提供全方位物業經營的解決之道,希望讓物業設計成為顯學,也期待臺式溫馨物業服能展躍於國際。

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