1-1 從零到有，公設時代來臨
1980年代以前，多數房屋都是公寓，原本昂貴的電梯只用在商辦大樓，後來有建商興建七層樓的華廈，住宅差異化誕生，房屋坪數被電梯放大，原本三十坪的三房兩廳，多了電梯的面積持分，變成三十四坪，於是住宅空間從公寓時代幾乎「零公設」，進入到「公設時代」。
隨著電梯普及，國內經濟起飛，國民眼界大開，建商開始引進國外住宅模式，把原本只供進出的樓梯間，擴大成如飯店般，有挑高門廳、服務櫃檯、訪客桌椅的華麗門面。接著，許多喝過洋墨水的建築師從國外歸臺，引進國外高級住宅概念，除了外觀上打破原有的方正格局，在造型上也開始出現變化。
大樓建材的使用更加華麗多元，從洗石子、馬賽克、方塊磚、二丁掛，進步到石材、玻璃帷幕。七樓電梯華廈已經無法滿足消費者，十四層高的建物開始占據臺北街頭，並且將一樓大廳一再擴大，規劃中庭花園、宴會廳、圖書館、雪茄館等時尚配備。豪宅引領建築時尚，平價住宅也紛紛跟進，休閒公共設施逐漸成為住宅社區的賣點。
緊接而來的是，頂級飯店興起，除了櫃檯服務，還有管家祕書、健身房、游泳池，加入飯店的俱樂部會員成為富豪的身份象徵之一，建商也同步更新豪宅配備，在社區裡添加飯店等級的公共設施。自此，臺灣的住宅已經擁有「在家渡假」的機能。一時之間，所有住宅大樓的公設紛紛推陳出新，常見的三溫暖、烤箱和按摩室，卡拉OK室和超大電影視聽室都是基本配備；設在一樓的游泳池不希罕，在頂樓的無邊際泳池才稀奇。不游泳還可拿來開Party，讓住戶有住在好萊塢的感覺。
不只看得到的硬體，管理更重要
社區管理服務也是競爭的內容。穿制服、西裝只是標準配備，十八般武藝才是決勝關鍵。駐衛保全不只是保全，還具備強健身材與搏擊能力，堪稱為「總統級特勤」；櫃檯人員不再只是問候與收信，還要身兼外語翻譯、協辦大型宴會。超全能祕書成為社區的基本軟體設施之一。至於社區總幹事，除了體面的外型，還要有公司總經理的氣質與能耐，畢竟他的能力與外表和社區的門面息息相關。
因此公設比的數字，一路從公寓時期的6%向上攀升。一般沒有太多設施的建案公設比約20%，假使添加了飯店俱樂部配備，則增加到25%、30%。若建案規劃為度假大樓，所有設施一應俱全，下樓可以吃早餐，訪客來訪有專屬會客室，這樣的飯店式套房，公設比直衝至50%。
買一間房子，不再是只有客廳、臥室、廚房的空間，而是和居住相關，包含服務軟硬體的飯店設施了，除了建築硬體之外，建案的物業管理服務品質也決定購屋的價值，不論房價高低與否，此時最能體現的精髓就是「房價有值，管理更有值！」了。
1-2 何謂頂級公設？完整規劃才是王道
買房子的理由很多，二十年前重視的是格局方正、地段良好，而現今隨著生活水準的提升，大家更在意氣派大廳、綠意中庭、水景泳池和SPA健身房。說公共設施是銷售賣屋的武器，一點也不為過。
但是老話一句，好的公設讓你上天堂，不好的公設讓你住套房，這絕非危言聳聽，買屋的消費者把富麗堂皇的公設當作人生夢想的實現，但究竟是美夢或惡夢，則要看先天與後天兩項因素是否完備。先天是指規劃團隊是否具備經驗豐富的物業設計師，參考過去住戶的使用經驗，進行公設功能區分及營運管理規劃；後天則是端看管委會有沒有認真維護。其實公設的規劃，遠比高級建材或五星級裝潢來得重要。
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別讓公設成為乏人問津的蚊子館
不過也別太氣餒！不喜歡這項公設，總有方法可以改善；喜歡這項公設，更有方法可以加強。讓所有的設施，都變成便宜好用，正是物業管理公司能夠協助建商與管委會共創優質社區的職責所在！
曾經與某家知名建商合作，邀請我們對公設規劃提供意見。在審視圖面時，才發現設計師將韻律教室切割成五間教室。設計師原本考量該建案量體龐大，將來入住後將有近千戶進住，因此將區塊切割成五間韻律教室，方能滿足日後使用。但從經驗來看，因為間數增多，使得每間韻律教室都空間狹小，使用的人會愈來愈少，最後淪為「蚊子韻律教室」。
此話怎講？長期觀察住戶使用韻律教室的情形，可以發現會在韻律教室跳舞運動的人，多屬於年紀較長的女性住戶，一般年輕家庭主婦則是少之又少。因為她們對於穿著緊身韻律服，在無遮蔽的玻璃隔間韻律教室中，隨著音樂擺動起舞，偶爾還會面臨經過的住戶投以好奇眼光，都讓運動的人尷尬不已。同時，有氧運動需要群體聚集，由其是有氧舞蹈，需要有教練在一旁指點，才能達成功效。
因此，我們向設計師建議，將韻律教室切割成兩間就好，每間教室至少要能夠容納教練和學生共12人。這個數字也是有道理的，因為現在請個教練每小時大約要2,000元，每堂課兩個小時，大家分攤下來平均是333元。也就是說，起碼要十一個人，才符合經濟效益，也才能發揮「樓上揪樓下」的群聚效果，活化公設使用。
後來設計師也從善如流，採用我們的建議，果真讓韻律教室的使用率大增。社區管委會很高興的告訴我們，韻律教室成為社區中最受歡迎的公設，社區的媽媽們還會在教室外用包包排隊搶著上課，和一般社區聊備一格的韻律教室大不相同。
看完韻律教室的例子，大家應該就能了解，房屋的建材可以靠裝潢來提升，房屋的格局可以靠室內設計來改善，只有「公共設施」在交屋後就沒法拆掉重來。規劃得好，社區就容易成為優良社區，管理輕鬆，住戶也滿意；若是規劃得不好，住戶使用一段時間後才發現，「啊，這些設施都用不到，管理費白繳！」
有看屋經驗的消費者都知道，許多公設規劃的構想，是來自於五星級飯店。但並非「碩大就是美」，會抄的就會贏。我們常看到A建案選擇了二十項設施，房子不見得賣得好；B建案只選擇五項，卻賣到一戶難求。內行的購屋者從公設的選擇與施工，就可以清楚判斷設計者的規劃水準。過了幾年以後，從公設的維護及使用，就可以輕易判斷出這社區的管理及住戶水準。好的社區會形成口碑，讓建商的品牌得以加分。這就是為何有些死忠的消費者，堅持換屋也要買某某建商的原因！
房子會老、房價會跌，好管理卻可以保住你的房價。如果你有幸買到一個規劃、施工良善的社區，管理費只會更經濟划算。社區公設規劃完善且運作良好，你就不用花大錢去參加一些經營不善的健康休閒俱樂部。在這個不景氣，消費者很會算的世代，省在刀口上才是真正的王道！
<�本書介紹>
認識物業設計，建商有用心，買屋好放心！
房價有值，管理更有值！
高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課：
懂物業規劃，才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值
為什麼同樣的地段，有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔，有些社區卻是公設破落、房價有退無進？台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢，殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵！
l 別讓公設成為乏人問津的蚊子館！算一算：合理的管理費該收多少？
你買屋的成本，有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會，進一步說，管理費決定房子的一生！買間台北的2,400萬元的房屋，公設比30%，等於花了720萬元買公設，再加上240萬元的50年管理費，就變成960萬元的開銷！小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理，大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡，甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問！你一定要精打細算，知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算！
l 優質的物業服務理念：極致服務，恰到好處。從軟硬體維護服務，到社區總體營造甚至財源開拓，面面俱到才是好管理。
「物業設計」必須獨立成為專業領域，才能提高建築價值，從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質，減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期，加入「以人為本」的整體物業設計概念，包括硬體動線、服務機制、能源損耗、人力資源配置等等，日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用，進而確認建案的物業管理服務水平。
推薦 / 【物業管理專家】
高永昆博士（中華民國物業管理經理人協會名譽理事長）
蘇雅頌（中華民國物業管理經理人協會理事長）
許振煙 (新光保全副總經理)
【學界】
姚立德（國立台北科技大學校長）
陳建謀（華夏技術學院資產與物業管理所所長）
【媒體人】
林青蓉（名節目主持人）
田大權（大聲行銷顧問公司執行總監）
倪子仁（好房研展中心執行長）
【企業界】
陳煌銘 (台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長)
王福漲（21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長）
傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理)
張麗蓉（遠雄房地產行銷副總）
【設計師】
徐志強（原堂室內裝修工程股份有限公司總經理）
袁宗南（燈光設計大師）
<�作者介紹>
陳品峯 Forrest Chen
安杰國際物業集團董事總經理
1964年生，來自九份山城的礦工兒子，臺北科技大學經營管理EMBA畢，建築與物業工作者，超過25年以上的工作經驗。東帝士建設、康和建設工程監工、行銷、交屋、兩岸著名建案物業設計顧問 曾擔任遠雄建設林口、三峽招商顧問、 遠雄建設常年物業設計顧問、七匹狼集團亞洲十大豪宅恒禾七尚物業顧問、 臺北市政府民間參與投資興建營運出租住宅導入PFI計劃協同顧問、 臺北市公營住宅大龍峒物業管理、 萬通臺北2011酒店公寓經營顧問、臺中順天建設行政公寓經營與顧問。獲獎與榮譽: 以創新服務理念榮獲經理人雜誌2010年度MVP經理人現任中華國際酒店公寓發展協會理事長、曾任臺北科技大學EMBA會長、系友會理事長、獲得英國國際管家協會管家證書以創造被利用價值為理念、專注提供全方位物業經營的解決之道，希望讓物業設計成為顯學，也期待臺式溫馨物業服能展躍於國際。
