（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
都市更新，表面上是老屋重生、城市翻新，但在光鮮的建築外觀背後，真正決定成敗的，往往不是設計圖，而是「錢從哪裡來」。建築成本的來源，不僅影響更新能否順利推動，更深刻牽動權利分配、風險承擔與住戶是否真正受保障。
長期以來，社會大眾對都更資金的想像多半停留在一句話：「建商出錢」。然而，實務上都更的建築成本來源至少可分為三大類型：建商自有資金、以都更土地向銀行融資、以及都更戶自籌或分攤。這三種模式，看似只是財務安排的不同，實際上卻反映出制度設計、談判地位與風險歸屬的根本差異。
一、建商自有資金投入：理想化卻不常見的模式
在最理想、也是住戶最安心的情況下，都市更新的建築成本由建商以自有資金全額負擔。也就是說，從拆除、設計、施工到完工，所有工程費用皆由建商先行墊付，住戶僅以土地與原建物權利作為交換，於完工後分回更新後的房屋。
此種模式的最大優點，在於住戶財務風險最低。更新期間，住戶不需背負貸款、不必提供擔保，也不會因融資不順而被迫中斷工程。若建商資金排程出問題，理論上風險也應由建商自行承擔。
然而，現實是殘酷的。隨著土地價格高漲、營建成本上升、銀行融資趨嚴，真正能以全自有資金完成都更的建商，已屈指可數。除非是大型上市建商、集團型開發商，或具備長期低成本資金來源，否則多半難以承擔動輒數十億甚至上百億的資金壓力。
因此，當住戶在都更說明會上聽到「建商全額出資」時，除了安心，也更應理性追問：資金是否真的不仰賴銀行？是否有財務報表、保證機制或履約擔保？否則，口頭承諾很容易淪為空話。
二、以都更土地向銀行融資：最普遍、也最具爭議的模式
在多數實務案例中，都市更新的建築成本，其實是以更新後或更新中的土地與建築權利作為擔保，向銀行融資取得。名義上是建商貸款，但擔保的核心資產，往往正是全體都更戶共同提供的土地。
此模式的關鍵在於：土地是誰的？風險又由誰承擔？
在權利變換或合建分屋架構下，建商通常取得「實施者」或「合建人」身分，代表全體權利人向銀行申請融資。銀行看重的，不只是建商信用，更重要的是都更基地的整體價值與未來銷售潛力。因此，土地價值愈高、同意比例愈完整，融資條件愈好。
問題也正出在這裡。當銀行融資是以全體權利人土地設定抵押時，倘若工程停擺、建商財務惡化甚至倒閉，銀行依法仍可行使抵押權。此時，住戶原以為只是「配合更新」，卻可能面臨房地遭拍賣的風險。
這正是近年多起都更糾紛的核心結構性問題：建商用住戶的土地借錢蓋房子，卻未讓住戶充分理解風險。部分同意書、合建契約中，甚至將融資、抵押條款寫得極為模糊，使住戶在不知情下承擔高度財務責任。
因此，這種模式並非不能行，但其前提是：
1.資訊必須完全揭露，包含融資金額、抵押範圍、違約處理機制。
2.應有履約保證或信託機制，確保工程款專款專用。
3.住戶需具備實質否決權與監督權，而非僅是形式上的簽名者。
三、都更戶自籌或分攤：最脆弱、也最不對等的結構
第三種模式，是部分或全部建築成本由都更戶自行負擔，例如：
•住戶需依分回比例自籌工程款
•或以個人名義貸款，再交由建商統籌施工
•或名義上由建商融資，但實質由住戶提供連帶保證
這種結構在老舊社區、小基地或非熱門地段特別常見。原因很簡單：開發利潤不足，建商不願承擔全部成本，於是將資金壓力轉嫁給住戶。
表面上，這類模式常被包裝為「住戶參與」、「利潤共享」，但實務上卻極易演變為風險集中於最弱勢的一方。許多住戶本就因屋齡老舊、收入有限，才期待都更改善居住品質，卻在不對等談判下，被迫背負巨額貸款。
一旦房市反轉、工程延宕或銷售不如預期，最先受傷的往往不是建商，而是已經借款在身、卻無力承擔風險的住戶。
四、資金來源，其實是權力結構的反映
回到根本問題：都更建築成本從哪裡來，不只是財務問題，而是權力與風險如何分配的制度選擇。
•建商自有資金，代表風險集中於資本方，住戶相對安全。
•土地融資模式，風險由建商與住戶共同承擔，但需要高度透明與制度保障。
•住戶自籌模式，則往往是風險倒置，讓最弱勢者承擔最大不確定性。
遺憾的是，現行制度過度強調「更新效率」，卻輕忽「資金正義」。當同意書被視為通行證、被當作可轉讓的工具，真正的都更主體——居民，反而成了被動的資金來源。
五、沒有說清楚錢從哪裡來，就不該談都更
都市更新不該只是「蓋新房子」，而是公共政策、財務制度與居住正義的綜合體。在所有簽名之前，錢從哪裡來、風險由誰承擔，必須被說清楚、寫清楚、算清楚。
否則，所謂的城市更新，很可能只是換了一批受害者。
真正成熟的都更制度，不是讓建商更方便借錢，而是讓住戶在充分理解與可承擔的前提下，參與城市的未來。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
（本專欄言論非代表本報立場）
