隨著日本銀行（BOJ）逐步推動利率正常化，市場原本擔憂高借貸成本將重擊房地產板塊。然而，SMBC日興證券（SMBC Nikko Securities）資深分析師田澤（Tazawa）近日接受《日本經濟新聞》採訪時指出，儘管利率環境走高，但日本房地產股表現依然「穩如泰山」。這股強勁韌性的背後，核心推動力正是長期低迷後重啟的「通貨膨脹」紅利。
利率雖升，但「通膨」才是房價最強護身符
在傳統金融邏輯中，利率上升通常被視為房地產的利空，因為它會增加開發商的融資成本與購屋族的房貸負擔。但田澤強調，2025 年的日本市場呈現出獨特的「通膨驅動型」成長。隨著日本核心 CPI（消費者物價指數）持續走高，不動產作為實體資產的「保值性」顯著提升。
數據顯示，東京 23 區的中古公寓價格在 2025 年持續改寫紀錄，年增率一度突破 28%，顯示資金正大規模流向具備抗通膨能力的硬資產。田澤分析，當物價與工資同步成長時，房地產租賃業務具備極強的「轉嫁能力」，開發商能透過調漲租金與售價，抵銷利息支出的增加，這也是房地產股在升息循環中依然能「逆風飛翔」的關鍵。
法人與散戶雙重押寶，大型開發商成資金避風港
除了通膨因素，市場結構的轉變也支撐了房產股的評價。SMBC 日興證券觀察到，在 2025 年日經 225 指數狂飆 30% 的背景下，投資者對「資產效率」的要求日益提升。三菱地所、三井不動產等大型開發商不僅擁有穩健的租金收益，更積極進行股份回購（Share Repurchases），進一步推升了股東回報率（ROE）。
此外，隨著「國家成長基金」與「地區革新基金」等政策利多釋放，日本南部地區（如關西、九州）的戰略產業集群帶動了當地的商辦與工業地產需求。田澤預測，這類具備「產業支撐」的房地產股，其獲利成長動能將遠超過利率上升帶來的折現率壓力。
