全球不動產投資信託（REITs）市場正經歷一場顯著的資本結構轉變。根據《CoStar》報導，今年第一季，傳統資本市場針對REITs的募資活動較去年同期下降18%，顯示市場對於公開發行股票和向機構投資者出售債券的意願減弱。與此同時，私募資本正透過合資與量身訂製的融資方式，扮演越來越關鍵的角色，並加速產業內的併購整合。
私募資本崛起與併購熱潮
經濟不確定性、較高的借貸成本以及地緣政治緊張，正影響投資者的風險偏好，促使REITs轉向替代性資本來源。第一季REITs的併購（M&A）活動達到多年來的高點，總交易價值（含承擔債務）高達261億美元，甚至超越了2025年全年。其中，Public Storage以106億美元的全股票交易收購National Storage Affiliates，成為市場焦點。Blue Owl Capital以24億美元收購Sila Realty Trust等較小型私有化交易也十分活躍。
豪雅（Hoya Capital）首席投資長David Auerbach指出，宏觀經濟確實影響了REITs的募資，但借貸窗口依然開放，多數REITs仍在進行債務交易。全國不動產投資信託協會（Nareit）研究高級副總裁Edward Pierzak則表示，雖然資本發行量年減，但這也反映了市場的彈性和紀律，REITs因資產負債表強勁而能更具選擇性地進行股債發行。
特定產業展現強勁成長
儘管整體募資環境趨緩，部分特定REITs和商業不動產服務商仍表現亮眼。世邦魏理仕（CBRE）即為其中一例，其在2026年第一季的核心收益超乎預期，營收年增18.6%達到105.3億美元。其淨利更年增逾95%至3.18億美元，創下近四年來最大季度利潤增幅。世邦魏理仕執行長羅伯特·E·蘇倫提克（Bob Sulentic）表示，公司積極投入具有長期趨勢的領域，特別是資料中心與關鍵基礎設施服務。目前世邦魏理仕在全球有超過1,300個資料中心專案正在進行中，第一季資料中心租賃營收較去年同期增長逾三倍，顯示此一領域的強勁需求。
此外，西蒙地產集團（Simon Property Group）作為美國頂級零售REITs，報告指出2025年房地產營運資金（FFO）創下紀錄，2026年第一季普通股股息為每股2.20美元，顯示其對需求型零售物業的強勁需求和高出租率。
零碎化不動產投資興起
在傳統不動產市場因高房價、高抵押貸款利率和通膨而面臨可負擔性危機之際，零碎化不動產投資（Fractional Real Estate Investing）正快速崛起。這種模式讓個人能夠擁有一小部分房產，降低了進入產生收益資產的門檻。根據報導，全球零碎化不動產平台市場在2025年已達到42億美元，預計到2034年將擴張至148億美元。千禧世代和Z世代是這股趨勢的主力，他們將焦點從投機性增值轉向穩定的每月現金流。北美地區尤其是美國太陽帶（Sunbelt）是這類投資的熱點，而洛杉磯、紐約和舊金山等高門檻都會區則興趣較低。儘管零碎化投資提供了一種參與不動產市場的途徑，但業者也提醒，這並非等同於傳統100%房產所有權所帶來的財富積累效果。
總體而言，國際房地產市場的募資環境正迎來結構性變化，私募資本的影響力日益提升，同時也催生了更多元化的投資模式。
