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你不能不知道:房價與管理費的等比關係《買房也要買幸福》│推守文化

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你不能不知道:房價與管理費的等比關係《買房也要買幸福》│推守文化

你不能不知道:房價與管理費的等比關係

人生中第一次購屋,大部分都是作為自住使用,因此購屋者一定會很謹慎地考慮和評估,從區位、房型、坪數、售價、公共設施、學區…等問題,仔仔細細地詢問售屋人員或房仲人員,最後在許多房屋物件中,選擇一個比較符合自己需求的房子購買。
購屋前除了多瞭解一些上述關心的問題之外,還要多詢問一些有關物業管理的相關問題,畢竟要有優質的管理維護,才能長期維持一個社區環境的品質。要有安全舒適的生活品質與環境,不能不知道您所居住的社區到底有哪些軟硬體設施,當然也不能不知道為什麼管理費的多寡會造成什麼影響。

• 3-1公設+管理費=買屋成本的36%

在你買進口雙B車之前,一定會考慮養不養得起的問題,比如油耗、兩倍以上的保養費、不能路邊隨意停以免被刮被偷所產生的停車費。其實買房子也是!

頭期款+房貸≠買房預算

數字會說話:臺北一戶40坪大的房屋,應該夠住一家四口了,每坪以60萬元來算,總價就是2400萬元。管理費以最便宜的每個月一坪100元計算,一年就是48,000元,若僅以使用年限50年計算,就得付出240萬元的管理費!相當於一臺進口賓士車,而且一坪100元的管理費水準,大概只能請一般保全以及維持簡單的公共設施,如果社區有游泳池、宴會廳等高檔設施,管理費恐怕遠超過此數。

臺北房價高,以50年計算最低階管理費就已經是一臺賓士車,如果用一坪售價12萬的其他縣市來計算,一樣40坪大的房子,總價480萬元,管理費每個月一坪50元計算,50年的管理費支出也要120萬元,又是一臺高級房車價,管理費就占了房屋售價的四分之一。

這個四分之一的費用,可不是想省就有得省的。只要住宅有電梯、有管理、有人收垃圾,就算不吃不喝不住,管理費都是非花不可。除非你只想買老公寓華廈或獨門獨院的透天厝,但這年頭,誰想買間房子之後,還要事必躬親?

一天忙碌工作後,回到家居然沒人幫你收信?不行!
倒垃圾要準時站在寒冷街頭等垃圾車?不行!
想運動要砸大錢去健身房排隊?不行!

所以,大家都愛有管理服務的社區,花點錢換來五星級飯店式服務,划算!當然,這點錢可大可小,有人花大錢換不到等值的服務,但也有人花小錢,服務居然比飯店還要好,還多了人情味。

曾經有兩個社區一起蓋好,房價都一樣,A社區的住戶認為一切都要省,社區管理不過就只是需要有人收信,其他由住戶自己控制即可,而B社區的住戶認為,與其花時間協調跟管理,不如交給專業的物業管理公司去控管,更是輕鬆愉快。

兩個社區剛開始運作,因為A社區每月直接的開銷只有一個老伯伯警衛,所以管理費遠低於24小時配備保全與管理服務的B社區。後來,電梯要進行保養,A社區的住戶依實際費用分攤開銷,但B社區因有物業管理公司協助議價,得到了較優惠的價格;A社區住戶必須追著垃圾車到垃圾,看著B社區有人代收代整理,就越來越羨慕。

兩年過去了,B社區請的總幹事幫大家舉辦不少活動,中秋節烤肉大會後,鄰居感情更是融洽,社區清潔也乾淨俐落,住戶回到家都有人幫忙開門、提行李、領信件,口碑漸漸傳了開來,成為公眾心目中想購買的好社區,但因為住戶居住滿意度高,提升了房屋價值,房價越來愈高,但沒人想賣屋。

A社區呢?因為某次維修造成天花板漏水,幾個住戶為了維修費用是否應向建商索賠,意見不和吵了起來。

社區沒人打掃,地板角落總是有些垃圾,大家倒完垃圾後電梯內的臭味,總要等到隔天警衛伯伯上班時才會清理。漸漸地,有人想搬走,可是平日為了省錢,大廳一向是燈光昏暗,房子賣了三個月,看屋人都才走到大廳,就轉身想離開。在乏人問津之下,最後只好降價賠售了。
買房子真的不是只有頭期款跟房貸,管理才是決定平日開銷、日後房價的重要關鍵。

 公設比應該多少才合理?
公設面積/權狀總面積=公設比

不同類型的住宅建案有不同的公設比例,早期無電梯、樓層數四至五層的舊公寓,公設比大約在10%以下。隨著臺灣建築法規對逃生安全的規定越趨嚴謹,2000年後推出的10樓以下電梯華廈,公設比大約占13%~25%;12~20樓的社區大樓,公設比約占25%~30%。

自2005年建築法規新制上路後,更強調消防安全設備規範,因此2007年以後完工的住宅大樓公設比多達30%以上。

然而,公設比上升都是因為建築法規對安全防災趨於嚴謹嗎?其實不然,還有一個非常主要的誘因,那就是Location!Location!Location!不論是購屋自住者或炒房投資客,購屋時一定會將房屋的地點區位列入考慮,因為有好的地點區位加上頂級豪華的公共設施,就是高房價的保證。

建商看準商機,除了設計符合建築法規規定的機能性公共設施之外,還會規劃游泳池、圖書館、交誼廳、健身房……等休閒性公共設施,在這種情況下,位於都會區中地段佳的住宅大樓,公設比相對就比較高了。

建物所有權登記是有法令依據的,不論是依法興建的機能性公共設施或是增加房屋價值的休閒性公共設施,都由全體住戶區分其所有權,因此你買的房屋坪數不只是住家室內面積而已,而是包含了公共設施面積,當然你繳交的管理費也包括了公設面積。

也有建商為了讓公設比看起來不要太高,計算出29.99%之類的數字。如同大拍賣的定價法則,讓你覺得至少沒有超過30%。

高公設比的大樓,通常會具備多種可滿足購屋者的公共設施,否則購屋者並不會傻傻的買單。在公共設施妥善配置與利用之下,可節省購屋者的買屋總體開銷。比如公共設施中有規劃KTV室,那麼家中就不需再購買相關器材與施作隔音設備,這也可以算是平衡買屋房價開銷的一種方法。

但如果計算房價,難免有些心酸。買一間位於臺北,價值2400萬元的房屋,若公設比30%,就等於花了720萬元買公設;另外,還要再花240萬元的五十年管理費,加起來等於是960萬元的開銷。換句話說,買一戶房子,有36%的錢是花在你居住的室內空間以外的地方。成本比例如此之高,簡直驚人!

960萬是個什麼概念?如果你每個月可以存5萬元,也要存16年才能存到這筆錢。這麼大一筆錢,如果買到的是前面舉例的A社區,公共設施規劃不良又管理不彰,房價硬是比隔壁B社區低兩成,你說會有多嘔!

現在你該知道買房子時,挑對公共設施規劃良好的物件有多重要了!當然如果有物業管理公司,在建案規劃設計階段就以使用管理維護的角度提出建議方案,那麼日後公共設施的使用與營運就不會淪為空談,也可以預先評估管理維護所需的合理費用,並提供更多資訊給購屋者參考。

看清楚,哪些是公共設施?

廣義的公共設施是指進入社區之後,住戶共同使用的空間與設施,包括大廳、電梯、樓梯間、水塔、管理室,都屬於社區公設。然而,在計算公設比時,必須注意是有頂蓋的空間才列入公共設施面積計算,無頂蓋的則列為「空地比」,不計入公共設施的佔坪。所以,無頂蓋的頂樓平臺、開放式中庭花園、室外游泳池等等,都不計算在公設面積之內。

自2005年7月1日臺灣建築法規新制實施後,八樓以上的建物都強制設置「雙安全梯」,也就是必須規劃兩座逃生梯;電梯間也必須設置獨立出入口的排煙室,萬一失火時,濃煙不會亂竄。這兩項新規定讓「公設比」提高約5%,也是導致目前公設動輒超過30%以上的主要原因。

未來,都市計畫的法律會越來越趨嚴格。所以從長遠來看,新建物的公設比只會越來越高。以往選擇購屋時,認為房屋內部的「實住」規劃最重要,但當公設比越來越高,你捨得隨便把三成六的購屋款花在沒有精心規劃、用心經營的社區上嗎?

 看公設──機能性VS.休閒性

當然,你也可能認為,房子都買了,若要省管理費就不要用那麼多公共設施,尤其有些設施屬大而無當的規劃,或是當初賣屋時的噱頭,如果半數以上住戶不需要使用,則可以更改設施內容,節省管理費的支出。

但這節省方式也是有所限制的。依據使用功能區分建物內部的社區公共設施,分為機能性公設及休閒性公設。

機能性公設的目的是維持社區的正常運作,只要一出狀況就會讓日常生活顯現許多不便,所需費用不能不花,而且也要時時保養,諸如:電梯與電梯廳、樓梯與梯廳、一樓門廳、通道、穿堂、走廊、迴廊、安全梯、排煙室、緊急昇降梯、防災監控中心、地下防空避難室、地面及屋頂避難層、臺電室、空調機房、變電室、發電機房、屋頂水塔、地下室儲水槽、化糞池、電梯機械室、消防、馬達機房、垃圾處理空間設施……等。

而休閒性公設是用來增添生活樂趣的設施,購屋者在選購房屋時,可以自行思考建商的公設規劃是否符合自身需求,如游泳池、圖書館、健身房…等。

另一方面,機能性公設是在蓋房子時,建商花錢購買的設備。因此內容不能更動,且需要住戶花錢保養。如昇降機設備,保養費的支出,可能因配備的等級而有所不同,若是進口電梯,自然要用進口的零件材料來維修。

此外,也關係到住戶要求的使用水準。比如建商配備水池監控系統,可監控水位高低、有無外人入侵、水箱內水質影像等等,這套設備並不便宜,但因受水氣影響,使用的壽命有限,一旦損壞就需要修理。住戶若想要維持自動監控的品質,自然就要投入維護經費,這就是使用高級設備所必須付出的。

 看公設──大公VS.小公VS.車公

買房子的時候建商常以使用權利,將公設分為大公、小公、車公。

「大公」是社區所有住戶都可以使用的空間,如上述的機能性公設及休閒性公設,包括門廳、走道、機電房、消防設備、地下室防空避難室等等,屬於全體區分所有權人共有。

「小公」是指部分住戶使用的空間,譬如各層的走道、梯廳(電梯外至住戶住宅的空間)等等。

停車位的公設持分就是「車公」,是停車位所有人平均分攤的車道、停車位、機械保養空間。停車場的使用權利較難區分,所以定義也較為模糊。

因為停車場的車位屬自由購買,並非所有住戶都有需求,因此較難依循比例分配面積;然而,停車場若屬於法定防空避難室,就功能而言,是全體住戶都可使用的。

 看公設──用得到看不到VS.看得到用得到

用得到看不到的公共設施,如臺電室、各種設備機房、水箱(塔)、地下室蓄水池、汙水處理設備(化糞池)、電梯機房、馬達機房…等,這些地方你平常都在使用,但只能由專業人員在必要時進入操作,一般住戶不能任意進入。這些設施缺一不可,費用也不能省。

看得到用得到的公共設施就像是你每天使用的電梯、會經過的大廳、偶爾會去的信箱間、提供詢問的櫃臺…等。所以,有時候會覺得為何我家的設施不多,公設比或公共經費開銷卻如此大,通常都是用得到卻看不到的那些設施,在消耗你家的管理費。

• 3-2 管理費決定房子的一生

買過房子的人都知道,不管這個建案有多少公共設施,是富貴堂皇還是簡單樸素,只要是臺北市的建案,管理費幾乎都是一坪120元起跳。新北市稍微便宜一點,一坪60元是平均價。其他地方就一律是一坪50元,售屋現場的代銷公司一定會這樣告訴你:「管理費多退少補,等管委會成立時會再行精算。」

當你看到氣派的大廳、藝術名品傢俱、花團錦簇的景觀庭園、四季溫水游泳池、飯店級人員服務之後,可能就把「再行精算」這四個字拋到九霄雲外,反正到時管委會成立,住戶就會考慮管理費的高低,建商講的也沒錯嘛!

尤其是秋天交屋的社區,秋高氣爽,每天回到家都覺得天氣很好,管理費也不需要想那麼多,剛交屋時還屬建商代管期,總覺得將來管委會能夠搞定一切。

真相:我們付的管理費,其實不太夠!

結果,夏天一來,管委會突然通知要漲管理費,而且一漲就是每坪20元。你買50坪的房子,每月就要多繳1000元,一年就是12000元,真是心痛!

急急忙忙詢問才恍然大悟。原來大廳要開冷氣、游泳池要開放,開始花錢如流水。接下來,交屋一年後,建商的保固通通到期,這下子電梯、馬達、機電、監視器等每月固定的設備維修通通都要錢,算一算每戶每月一坪又要多20元,再心痛一次!

為了不讓住戶荷包大失血,社區管委會想盡各種方法減少管理費支出:

豪華氣派的大廳關閉空調系統,使用電風扇散熱,可省下公共電費;庭園植栽凋零,不再補植;游泳池縮短開放時間,或甚至關閉不再使用,省下不少的水費和電費,這些與管理費息息相關的設施,在無法提高管理費的情形下,也就只好犧牲原本設定的居住品質了。

為何管理費需要調漲才能維持原本想像的生活品質?難道銷售房屋時,建設公司估算出的管理費,不是符合該社區所需花費做出的估算嗎?

其實,社區營運第一年,因為還在保固期內,設備新穎無需多花維修費用,但如果建商一開始就坦言,本社區設備多、服務品質高,一個月管理費不是每坪50元,而是每坪200元,這樣高價的管理費,即便大廳站的是美女型男的服務人員,也會讓你退避三舍。

當然,社區公共設施的多寡、房屋區位、物業管理服務項目等,與管理費都有很大關係;穿西裝制服的管家服務,花費一定會高於穿便服的警衛;區位的房價越高,管理費也相對會較高;電梯數量越多、樓層數越多,所需的管理維護費高,管理費自然也會提高。


 

<本書介紹>

認識物業設計,建商有用心,買屋好放心!

房價有值,管理更有值!

高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課:

懂物業規劃,才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值

為什麼同樣的地段,有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔,有些社區卻是公設破落、房價有退無進?台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢,殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵!

l  別讓公設成為乏人問津的蚊子館!算一算:合理的管理費該收多少?

你買屋的成本,有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會,進一步說,管理費決定房子的一生!買間台北的2,400萬元的房屋,公設比30%,等於花了720萬元買公設,再加上240萬元的50年管理費,就變成960萬元的開銷!小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理,大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡,甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問!你一定要精打細算,知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算!

l  優質的物業服務理念:極致服務,恰到好處。從軟硬體維護服務,到社區總體營造甚至財源開拓,面面俱到才是好管理。

「物業設計」必須獨立成為專業領域,才能提高建築價值,從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質,減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期,加入「以人為本」的整體物業設計概念,包括硬體動線、服務機制、能源損耗、人力資源配置等等,日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用,進而確認建案的物業管理服務水平。

推薦 / 【物業管理專家】

高永昆博士(中華民國物業管理經理人協會名譽理事長)

蘇雅頌(中華民國物業管理經理人協會理事長)

許振煙 (新光保全副總經理)

【學界】

姚立德(國立台北科技大學校長)

陳建謀(華夏技術學院資產與物業管理所所長)

【媒體人】

林青蓉(名節目主持人)

田大權(大聲行銷顧問公司執行總監)

倪子仁(好房研展中心執行長)

【企業界】

陳煌銘 (台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長)

王福漲(21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長)

傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理)

張麗蓉(遠雄房地產行銷副總)

【設計師】

徐志強(原堂室內裝修工程股份有限公司總經理)

袁宗南(燈光設計大師)

<作者介紹>

陳品峯 Forrest Chen 

安杰國際物業集團董事總經理

  1964年生,來自九份山城的礦工兒子,臺北科技大學經營管理EMBA畢,建築與物業工作者,超過25年以上的工作經驗。東帝士建設、康和建設工程監工、行銷、交屋、兩岸著名建案物業設計顧問   曾擔任遠雄建設林口、三峽招商顧問、   遠雄建設常年物業設計顧問、七匹狼集團亞洲十大豪宅恒禾七尚物業顧問、   臺北市政府民間參與投資興建營運出租住宅導入PFI計劃協同顧問、   臺北市公營住宅大龍峒物業管理、   萬通臺北2011酒店公寓經營顧問、臺中順天建設行政公寓經營與顧問。獲獎與榮譽: 以創新服務理念榮獲經理人雜誌2010年度MVP經理人現任中華國際酒店公寓發展協會理事長、曾任臺北科技大學EMBA會長、系友會理事長、獲得英國國際管家協會管家證書以創造被利用價值為理念、專注提供全方位物業經營的解決之道,希望讓物業設計成為顯學,也期待臺式溫馨物業服能展躍於國際。

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