撰文：師慧君
買預售屋的人，最怕遇到爛尾樓，讓辛苦繳付的款付諸東流。近一年來，隨著政府打炒房、限縮土建融貸款成數，以及營建成本暴漲、央行升息，讓越來越多的中小型建商財務吃緊，也讓專家接連喊出小心爛尾樓風暴來襲。
到底何謂爛尾樓？一般而言，指的是建築工程已經啟動，但中途卻因故停工、無法興建完成的狀況，而停工原因大多數是因為建商資金短缺甚至倒閉。
▲ 預售屋糾紛頻傳 購屋前2招自保。（圖：LIFE生活網資料圖庫）
土建融逾放比低
爛尾樓僅屬零星個案
台灣真的會上演爛尾樓風暴嗎？住展雜誌研發長何世昌指出，台灣近年真正停擺後無法續建的爛尾樓其實非常少，絕大多數的個案最後都有新的建商願意接手，且都順利完銷，新聞中的案例皆屬零星個案，而且從今（2022）年初到年中，市場上的爛尾樓一直持續在減少，因此以爛尾樓「風暴」來形容，並不恰當。
再從土建融逾放比來看，近一年逾放比都在0.1%以下，表示建商違約的比例很低，整體不動產債權相當穩定，而且「逾放比低得十分誇張」，顯示過去幾年房市景氣熱絡，建商口袋大多賺得飽飽，因此即使貸款遭到限縮，也不至於產生資金壓力。
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則表示，近幾年房市遍地開花，連許多區位條件不好的建案也都熱賣，然而在缺工缺料的情形下，小型建商就算完銷，工程也有可能發包不出去，若資金周轉能力差，就容易有「爛尾」的情形發生。
莊孟翰進一步指出，實務上工料雙漲的情形可能比政府統計的還要嚴重許多，若建案當初售價偏低，現在很有可能一開工就虧本，甚至「賣越多賠越多」，因此不少建商寧願暫緩開工，「以拖待變」，這也導致預售屋糾紛甚囂塵上。
延遲交屋、延遲開工大增
已購戶為賺價差選擇吞忍
何世昌表示，今年爆發的預收屋糾紛的確比往年增加不少，又以「延遲交屋」、「延遲開工」的比例最高，也有部分建案傳出「強迫加價」或「強迫解約」的消息。
對此何世昌直言，建商之所以「強迫加價」或「強迫解約」，就是因為價格漲太快了，後悔當初定價不夠高、賺得不夠多，才使用強迫已購戶加價，或強迫已購戶解約後重新定價、銷售的手段，來謀取更大的利益。
然而何世昌也指出，雖然有少數消費者選擇站出來爆料，讓糾紛浮上檯面，但也有更多的消費者最後選擇吞忍，原因就是「價差太誘人」，尤其某些新市鎮甚至出現翻倍的漲幅，因此當已購戶面臨延遲交屋、加價，或是要求建商解約與賠償違約金的選擇時，多數人寧願摸摸鼻子，配合建商的要求，畢竟「價差高達幾百萬，也不差再多等一兩年」。
萬一真的遇上預售屋糾紛，該如何處理呢？何世昌建議，先思考自己最終希望達成的目標，究竟是想要順利交屋、拿到房子，還是只是想出一口氣？
若希望順利交屋，耗時檢舉或訴訟不一定有利，因為檢舉後建商雖然會遭到開罰，但罰金是繳給國庫，消費者得不到任何好處；至於訴訟，更要考量「CP值」，以免得不償失。
自保之道①
挑選大型建商
既然預售屋糾紛這麼多，消費者還能買嗎？又有什麼自保之道？對此何世昌表示，以爛尾樓來說，很多建商爆發財務危機或倒閉，都是無預警的，消費者很難防範，能做到的就是盡量挑選財務穩健的上市櫃公司，或是資本額高、口碑良好、推案量大的建商，就能確保預售屋順利完工、交屋。
另外，建議消費者多做功課，例如查詢建商和公司負責人是否有訴訟紀錄，藉此了解過往的履約情形。同時要避開「第一次推案的建商」，因為這類建商沒有實績可供參考，也無從打聽公司的信用與財力條件，風險相對較高。
莊孟翰亦表示，大型建商的自有資金多，且不少都具備自有營造廠，較不會發生周轉不靈或工程大幅延宕的情形。不過大型建商的建案價格通常也較高，消費者要付出相對更多的款項，這點也是必須考量的。
自保之道②
選擇有利的履約擔保機制
此外，購買前須確認是否有「履約擔保機制」，以及屬於何種擔保方式。按照法規，預售屋的履約擔保機制有5種，包括「價金返還」、「不動產開發信託」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」。
其中，以「價金返還」對消費者最為有利，因為施工期間建商不得動用履約專戶內資金，必須在交屋後才能取得，萬一建商無法履約，消費者可以拿回全部的款項。然而何世昌坦言，採取「價金返還」機制的建案少之又少，幾乎可說是沒有。
而「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」是指建商倒閉後，消費者可要求作保的公司或公會成員繼續完成工程，但因購屋款項全部匯入建商帳戶，對消費者來說最沒有保障。
現行預售屋最常採用的履約擔保機制為「不動產開發信託」，履約專戶內的資金為專款專用，並按照工程興建進度撥款給建商；若興建途中建商不幸倒閉，就有機會另行尋覓其他建商接手續建。不過何世昌也提醒，續建機制又分「承諾型續建」和「協助型續建」兩種，若為前者，續建機率較高，反之若是後者，則有可能因為續建風險大或價值不高，而無法續建。
換言之，履約擔保機制其實無法真正擔保「履約」（交屋），且只能用來防範願意守法的業者，若碰上惡意倒閉、脫產的建商，消費者一樣只能自認倒楣。
至於購屋後的自保方式，除了前述的提告之外，還可向公平會、消保會、內政部等單位檢舉，但對於購屋款項的保全可能沒有太大的效果。
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