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[房市好書推薦]《宅女飛揚心-城市收租集》新書試閱:Chapter 3 左右逢源-合法的重要性

智庫雲端
[房市好書推薦]《宅女飛揚心-城市收租集》新書試閱:Chapter 3 左右逢源-合法的重要性

  做任何生意都需要在合法的情況下才能長久經營,做投資自然也不能例外!記得在我經營補習班的第三年,曾遇上店裡的消防安檢怎麼樣都重覆被要求改善的情況;負責這部份工程和呈報的人員私下告訴我,其實不通過的原因並非我們的消防逃生設備出問題,而是我沒有「打點」該打點的人。這是我出社會後第一次聽見這樣的事,當下真的是義憤填膺,巴不得立刻去檢舉對方!但承辦人員勸住了我,並且用「潛規則」和開門做生意「和氣生財」的說法勉強說服了我。在極度不情願的情緒下,我跑進櫃枱從抽屜裡隨手抓了一大把現金,邊拿起那張屢屢未能通過的安檢單,要求承辦的先生用機車載我去管區所屬消防局;我怕自己要是不一鼓作氣的把這事處理完,過一會兒就會反悔。

  到了消防局,顧不上外頭詢問人員的阻攔,我衝進辦公室,把現金和安檢單同時往桌上一擺,「蓋章!錢在這兒!」我氣匆匆的說道。辦公室裡全部的消防人員被我突來的舉動嚇到都站了起來,接著一個應該是主管的中年人,面色凝重的朝我走來。他熟練的把桌上的錢拿起來數,邊數邊示意另一個菜鳥級的人員拿出章來;之後他把數剩下的錢又放回桌上,嘆了一口氣說「早這樣不就好了嘛!」然後在安檢單上蓋上了合格章。我沒有用正眼看他,拿著剩下的錢和蓋了章的單子就往外走,接著搭上剛剛來時的機車,飆車回到補習班準備五分鐘後進教室上課。晚上打烊前,我請櫃枱老師算了下帳,才知對方總共拿走了四萬塊;這就是他們所謂的「行情」,多了他們還不敢收。這件完全挑戰我道德底限的事,在當年才二十幾歲,年輕氣盛的我心中留下了很大的負面衝擊;只不過多年以後,類似的事看多聽多了,剛開始那種劍拔弩張、正義凜然的勇氣,好像也就漸漸消失了。

  提這件陳年往事的原因,一是我真的非常痛恨所有在經營生意時必須面對的under table行為(什麼潛規則,在我看來還不都是些積非成是的操弄),再就是想和大家談談在做房市投資的時候,「合法」有多麼的重要!不論你投資什麼,只要有獲利,就得面對「所得稅」的問題;雖然早年的預售屋市場對於「換約」沒有太嚴格的要求,但「凡走過必留下痕跡」,誠實納稅還是比讓國稅局主動找上門,萬一「順便」查你其他收入的報稅情形來得安心。我對「所得稅」細節問題到現在其實也弄不清楚,光看那張複雜的申報單就頭昏眼花;從補習班正式立案那天,我所有的帳和稅務就交給會計師去申報,之後做房屋投資,也是請會計一併替我處理。好的會計師會替你在合法前提下節稅,我目前每年花費六千元請會計師在報稅季節幫我管理名下租金收入的稅務,捐款給一些合法的財團法人慈善機構團體,認養世展會的孩子供他們有機會讀書等等也是可以抵稅的。

  可房市投資不是只有獲利繳稅那麼簡單,除了固定的房屋稅、地價稅和每次買賣的土地增值稅外;要面對的還有許多合法與否的模糊地帶問題。像是舊房子本身就有的頂樓加蓋、陽台外推,住宅隔間成套房的室內裝修變更申請,買挑高房屋是否涉及違建;2011年政府為打壓房市祭出的奢侈稅,和剛上路的房地合一稅等等。站在居住安全的立場上,我是贊同某些特定政策的;可見到當政者一下打房一下又救房,又怕房價無限上升,又擔心房市全面崩盤給國家經濟帶來影響,這種朝令夕改的曖昧態度,實在是令人感到好膩啊!(到底要怎樣⋯⋯!)

  Anyway,想靠投資房市賺錢的朋友還是要知道一些必須處理的合法問題。首先是買挑高屋,挑高不論是三米六、四米二還是四米五,建商用的都是「一樣的價錢,買雙倍的使用坪數」來吸引消費者。但所有挑高產品,建商在交屋時並不會替你做好挑高夾層的施工,為什麼!?因為夾層屋其實就是違建,若沒有人檢舉或建商後台夠硬;那就安然無事,但如果遇上了檢舉,建商若已經倒閉,或建商仍在但後台不硬又與人結怨的,屋主就只有自求多福了。當年陳水扁當台北市長時,曾經全面封殺挑高屋;造成已經買了挑高屋的屋主,在那期間完全不敢有任何買賣,買來租人的挑高屋租金也隨之下降。這情況一直到他卸任台北市長,挑高屋才又慢慢地復活起來。這個例子告訴我們,買這種「有爭議」的房子是要擔風險的;雖說台北市寸土寸金,建商推挑高產品也無可厚非,但「政策」一旦改變,你也只能指望決策者任期屆滿,看看下一個上台的人會不會把政策再改回去。我個人是不投資挑高屋的,只有多年前在文山區因為價錢便宜曾經入手過一戶,幸運的是當時並没有特別針對挑高屋推出什麼新政策,之後也就轉手賣掉獲利了結。

  除了挑高的房子會有合法與否的風險,買屋齡較老的中古屋有頂樓加蓋的物件,也是另外一種風險。早年因為沒有確切的管理規章,很多老房子都會在頂樓自行加蓋甚至把原本五層樓的公寓蓋成了七層樓!這其實是非常危害居住安全的做法,但因這樣的老公寓數量太多,後來「政策」宣布了如果是在民國八十三年前(即1994年)空拍照已存在的頂加便「既往不咎」,之後蓋的就即報即拆。但目前台北市對於頂樓加蓋又有了新的「政策」,在民國八十一年(即1992年)一月十日之前蓋的頂加,只要屋簷高度不超過三公尺,且只能是四樓或五樓以上的頂加(以前那種自行加蓋到七層樓的,真的太離譜啦!),所蓋的面積不能超過屋頂平台的二分之一(也就是不能蓋滿,最多只能蓋到一半大小),有留逃生出口及通路的頂加,就算是「合法違建」。投資人對「政策」的變化要隨時保持警覺和注意,除了良心上不做危害公共安全的投資,也是對自己的物件多一層了解,多一分應變能力。

  我在台北市有間二層樓的透天,當地一整排屋主全部都有加蓋成了三層樓的房子,從上一個屋主手上買下來的時候;因為一樓是做店面出租沒有什麼問題,但二樓我想隔間成幾個套房來增加投報率,考量到房屋載重的安全性,最後我把三樓的頂加拆掉了。鄰居看到都說我傻,三樓頂加再隔個二、三間套房,每個月又是好幾萬的租金收入,我卻把能賺錢的機會自行毀滅。但我發現原來的頂加是有室內梯的,樓上蓋滿的情況下;要二次施工的裝修費用太高,而且水泥隔間若二、三層都隔,地磚勢必只能用最輕的PVB材質。最後我把頂加原來的屋頂留下一部份,其他空間做成房客的大曬衣場(下雨也不必擔心沒地方曬衣服、棉被什麼的)和開放可以栽種盆栽的地方,同時把室內梯封掉改成室外直接上頂樓。雖然看似少隔了二、三間套房,但我二樓的每個房間卻可以放心使用拋光石英磚;附近其他棟房子都為頂加漏水所苦,我卻在施工期間就已經完成防漏工程。我的二樓每間套房都可以比其他棟的隔間套房租金高出二到三千元,且因為頂樓還可以曬大件衣物(如冬衣、棉被),房客續租率極高。現在台北市新的政策規定頂樓加蓋面積不能超過二分之一,其他戶開始擔憂的時候,我卻一點也不必操心這個問題。

  最後就是投報率最高,但同時也是爭議最多的隔間套房的合法性!在台北市,一間三十坪左右的舊公寓,出租如果附些傢具,頂多租個二萬多塊上下,倘若隔成四到五間套房,則租金收入加總至少有六到七萬塊之多。但高投報同時要承擔的就是高風險,據我所知,很多隔間套房目前仍是自蓋自的,並没有依法規做室內變更登記。照規定只要是增加一套以上的衛浴及增設二間隔間,都要申請「建築物室內裝修審查」。一開始我是直接找建築師事務所,花費大概九萬多塊;現在因為做隔間套房的人多了,很多工班都會和建築師配合,在替你做隔間施工的同時,一併辦理合法申請,而費用則包含在工程款中。大家在做套房隔間的時候,可以找這類的工班來做,應該會比另外再找建築師,費用上多少能省下一些吧!

  為什麼隔間需要申請!?首先一樣是安全上的問題!事先必須先經過專業評估,加蓋衛浴、重拉管線是否會造成其他戶的房屋因此漏水或跳電?消防安檢上是否使用防火材質?是否預留緊急逃生出入口?房屋隔間若要有好的隔音效果,水泥磚牆自然比木板隔間好的多,但磚頭其實也有紅白磚之差,紅磚較重、白磚比較輕,隔音效果紅磚最好、白磚次之。這些裝修上的安全考量都是必要的,若隔間太多,用料太重,萬一有狀況那就是整棟樓而不是只有你自己一戶的事了。再來就是預防被檢舉,會檢舉你的不外乎兩種人,同棟住戶和你的租客!若在施工期間沒有做好敦親睦鄰的工作,或是和租客之間發生不愉快的糾紛,不合法的隔間隨時可能被檢舉罰款直到你拆掉為止。

  若不想提心吊膽的做生意,讓一切合法化是最好的方式!除了在公寓或大樓裡做隔間套房,和左右其他住戶鄰居一定要儘量保持良好互動外;房客在事先篩選和簽訂租約時,也必須先約法三章,將之後可能會發生的糾紛問題預先降到最低!當然,一切合法才是根本之道,雖然政策的變動不是你我可以控制,但不可否認房地產業仍會是影響國家經濟發展的重要產業,而與這產業相關中的「人」就是主導一切成功或失敗的最主要關鍵因素!合法投資,合法獲利,我相信願意配合遵守「遊戲規則」的投資人,最後仍會成為贏家。

本文摘自《宅女飛揚心-城市收租集》chapter 3 左右逢源:合法的重要性


全台第一本房市投資散文創作

看一位筆耕於文學創作、熱愛研究國學、甲骨及古今中外歷史,又重度依賴3C通訊產品的宅女,如何身處競爭激烈的房市投資市場,從一無所知到完成購築家宅富裕的理想、進而「購宅收租」,成為擁有台北市20棟房產,靠收租坐享完全財富自由的真「宅女」?

知識累績智慧 智慧創造財富

她是商人,也是文人 她是宅女,也是才女

她是翻手為雲,覆手為雨的投資奇才

楊馨(Penny Yang)自小隨父母由台北信義眷村一路遷徙到自立家宅,從此體認擁有自宅對於一個家的重要性,也因此「購宅」的種子在她心中深植發芽,直到如今已是果實纍纍,辛苦卻甜美

 

作者介紹

楊馨 Penny Yang

1991年畢業於輔仁大學

曾任職補教英語老師及廣告公司AE工作

之後成功經營語文短期補習班長達二十餘年

並自2004年起開始研究及投入國內房地產投資市場

目前在台北市擁有20間收租房產,同時有其他海外異業結合產業發展中.2011年起開始從事文學創作,曾出版散文「穿越生死59天」,並在網路連載長篇愛情小說「相約 十年」而深受廣大讀者喜愛

個人喜好旅遊、潛水、閱讀和寫作

致力於幫助流浪動物,推崇茹素和簡單的生活

平日喜歡宅在家裡,用手機和網絡操控一切屬於自己的個人事業

楊馨同時也偏愛研究國學、歷史及各國古文明,以閱讀自學方式開啟房市投資契機

是一位善用智慧與知識創造財富的才女型投資人

 

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