都更不計較！危樓重建全體地主各退一步，歡喜迎新屋
台北市信義區精華地段有一棟大樓被九二一地震震成危樓，後來由居民自組更新會、取得重建共識，並取得金融機構百分之百的融資，由銀行貸款並協助重建完成，成為都市更新重建的典範案例。其中，有一段不為人知的小故事。
（圖片來源：維基百科）
圖說：示意圖/台北市信義區精華地段有一棟大樓被九二一地震震成危樓，後來由居民自組更新會、取得重建共識，並取得金融機構百分之百的融資，由銀行貸款並協助重建完成，成為都市更新重建的典範案例。其中，有一段不為人知的小故事。
原本在取得重建共識的當下，對於擁有一樓店面的地主來說，實際上是百般不願意。因為即使震成了危樓，店面也不是不能出租，而且當地價值不斐，出租的行情和震災前並沒有太大的差距。不過一樓店面的地主也顧及畢竟房子已成了「危樓」，能夠重建當然是好事，而樓上層的地主也多是通情達理之人，能夠體諒一樓店面地主的心情，因此願意給一樓地主較優惠的條件。
雖然本案是自組更新會都更，不過全體地主特別為一樓地主簽立了一個特約，就是自主更新的花費及重建後費用的結算，一樓地主僅需按照更新前房屋的「坪數」分擔，不必像法定「權利變換」是依照一樓更新前的「價值」分擔。對於要「負擔」費用的一樓地主而言，店面「坪數」所占全部地主房屋坪數的比例，當然比店面「價值」所占全部地主價值的比例，相對而言少了許多。而決定重建的當下，大家原是預期即使出售了因都更而新增加的房屋坪數，仍然不足支應重建費用，地主仍須貼錢負擔部分花費，因此一樓當然是接受此方案。
孰料，重建工程動工後迄至完工，這段期間的房地產價格大幅飛漲，更新會出售因都更而新增加的房屋坪數，所得竟然大於重建支出，所有地主於房屋完工移交後，不僅不需背負重建費用的貸款，還可以分到新增坪數出售後扣除重建費的餘款。這時如果依照當時的協議，一樓店面地主用「坪數」來計算「分配」比率，當然會比用「價值」來計算少得許多。不過，一樓店面地主接受了這樣的結果。總之，全體居民可以不用付一毛錢，歡歡喜喜地迎接全新的房屋，就已經難能可貴了！
蔡志揚律師表示， 都市更新的「權利變換」，依據都更相關法令規定，更新後的價值及更新成本的共同負擔，均是以地主更新前的「價值」來計算分配和負擔，除非地主與實施者另行簽訂私約，否則就是依照這樣的規則來運作。在地主自組更新會的場合，原本是全體地主一律適用「法定」的規則來辦理，以求公平、公開，不太能容許成立私約。本案例算是十分特殊，因為全體地主均能共體時艱，相互折衝退讓，共同簽立一份協議，因此便有不適用法定「權利變換」規定的可能。
謹慎並守信，才能圓滿達成目標
約定就是約定，即使情事變更，上了法院對簿公堂，法官也是依照雙方白紙黑字的約定做成判決，不會輕易接受一方違約的理由，因此於簽約前當然應該要審慎評估，並充分了解相關的資訊。房地合約動輒牽涉上百、上千萬元的金額，千萬不要隨隨便便地就簽下名字，合約一旦成立，就不容輕易反悔。
本文節錄：【一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書／時報出版
作者／蔡志揚
執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。
現職：
宏道法律事務所律師
經歷：
- 內政部都市更新及爭議處理審議會委員
- 內政部聽證程序主持人
- 內政部都市更新諮詢小組委員
- 內政部營建署都市更新條例修法委員
- 臺北市都市更新顧問小組成員
- 臺北市政府都市更新推動小組委員
- 臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
- 臺北市都市更新推動中心董事
- 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
- 新北市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市政府現有巷道評審小組委員
- 勞動部法規會委員
- 勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
- 律師公會全聯會不動產委員會委員
