聯準會升息推升融資成本 商業地產交易面臨重新議價浪潮
美國升息如何影響商業地產交易？
美國聯準會持續升息及公債殖利率攀升，已推升商業不動產的融資成本，導致原先已簽署的交易面臨重新議價的浪潮。投資人因借貸成本增加，尋求價格調降或補償，部分交易因此延遲或取消。例如，一筆約 2,000 萬美元的公寓大樓收購案，因借貸成本上升逾 0.6 個百分點，買方爭取到 60 萬美元的價格調降；另一處約 1,020 萬美元的零售據點，也因利率上漲，買方在九月交割時獲得 10 萬美元的價格減讓。此外，一家銀行甚至取消了北卡羅來納州一處零售中心的 4,500 萬美元興建融資案。
隨著美國聯邦準備理事會（聯準會）持續升息，以及公債殖利率攀升，商業不動產市場正經歷一波交易重新議價的浪潮，原先正在復甦的態勢因此受挫。投資人面臨日益增加的融資成本，導致許多已簽署協議的交易重新開啟談判，以尋求降價或其他補償。
房地產服務公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）執行董事 Jeff Powers 表示，利率近期上揚後，他已接到要求重新議價的電話。在不動產交易的慣例中，從簽約到交割通常有六到十二個月的空檔，這段時間內若市場條件變化，就可能觸發重新談判的機會。Eastham Capital 創辦人兼董事總經理 Matt Rosenthal 便指出，「現在的交易狀況已然不同。」
具體案例顯示此一趨勢。Eastham Capital 原先議定以約 2,000 萬美元收購美國中西部一處約 200 個單位的公寓大樓。然而，在支付訂金前，借貸成本上升逾 0.6 個百分點，迫使其買方爭取到 60 萬美元的價格調降。此外，Medalist Diversified 在北卡羅來納州格林維爾銷售一處約 65,000 平方英尺、原價約 1,020 萬美元的零售據點時，也因利率上漲，買方要求折價，最終在九月交割時獲得 10 萬美元的價格減讓。甚至有一家銀行因市場情況惡化，取消了北卡羅來納州一處零售中心的 4,500 萬美元興建融資案，儘管該中心租賃率已超過九成。
這波利率驟升也打斷了商業不動產市場的復甦，此前市場受惠於新增供給放緩、辦公室回歸率提升及借貸成本穩定。從八月下旬到近期某個週五，FTSE Nareit All Equity REITs Index（一項衡量美國房地產投資信託的指數）下跌超過 8%，而標普500（S&P 500）指數則上揚 1%。房地產價值降低及交易量縮減，可能導致房產稅和交易稅收入減少。漢斯有限合夥公司（Hines）負責投資管理的聯席主管 Alfonso Munk 指出，高融資成本使得開發商更難達到預期報酬，進而降低對營建工人、建築師和材料的需求。
商業不動產對利率波動高度敏感，因買方通常只支付少數股權，其餘則透過融資。目前未償還的商業和多戶住宅抵押貸款總額超過 5 兆美元。去年八月，商業抵押貸款證券（CMBS）中被特別服務機構接管的抵押貸款比例達到 11.42%，創下 2013 年二月以來的新高。儘管如此，Northwind Group 創辦人 Ran Eliasaf 表示，就借款人而言，獲得貸款的能力並未改變，市場「非常深且流動性強」。然而，戴德梁行的 Bobby Werhane 也提到，目前市場上的摩擦明顯增加，完成交易比以往更加困難。
商業地產交易為何容易受利率影響？
商業不動產的買方通常只支付少數股權，其餘款項高度依賴融資。當利率上升時，融資成本隨之增加，直接影響交易的獲利預期與可行性，因此對利率波動非常敏感。
升息對商業不動產市場復甦有何影響？
利率驟升打斷了商業不動產市場的復甦腳步。此前市場受惠於新增供給放緩、辦公室回歸率提升及借貸成本穩定，但利率上升導致房地產價值降低、交易量縮減，並可能影響房產稅和交易稅收入。
目前商業不動產的融資狀況如何？
儘管融資成本增加，但市場上仍有超過 5 兆美元的未償還商業和多戶住宅抵押貸款。有觀點認為借款人獲得貸款的能力並未改變，市場依然深且流動性強。然而，完成交易的摩擦明顯增加，難度較以往提高。
