游適銘／公務人員

最近網路上流行見鼠地圖，因部分非”鼠”實，版主隨後提醒「原本是AI審核後自動上架，但來亂的人變多了，所以現在都需要人工審核…」。的確，民眾關心的資訊需確保其正確性，像是實價登錄自101年8月實施以來，即搭配申報不實裁罰，地政同仁也有初步審核，如發現異常會先查核才會揭露。據內政部曾發布統計，累積裁罰件數於實價登錄2.0前約 450件、裁罰金額約 1,425萬餘元。台灣高等檢察署林檢察官曾於政令宣導提到公務員對實價登錄採形式非實質審查，呼籲應核實申報以避免刑法第214條使公務員登載不實罪，甚至有刑法第339條銀行法第125-3條刑責之虞。

110年實價登錄2.0去識別化門牌全都露，讓我國於「全球不動產透明度指數」排名大幅提升，至今已累積數百萬資料庫。為大數據加值利用，改善公告現值/地價區段地價未能考慮個別因素，內政部近年地價精進及智慧系統計畫研究建立電腦輔助大量估價(CAMA)。筆者近年拜訪二十多個國家財產稅估價單位，以美國為例，先前曾拜訪紐約、洛杉磯、鹽湖城、拉斯維加斯、水牛城、亞特蘭大、迪卡爾布等城市，像是受喬治亞州迪卡爾布(Dekalb)估價委員會主委Charlene邀請前往交流，主任估價官Calvin解說每筆房產藉由估價系統，分為23個次市場建立模型。自動估價模型(AVM)自動挑選案例並因素調整得出五個試算價格，加上加權平均估值、複迴歸分析(MRA)估值，將七個估值排序取中間三個直接平均得出最終估值，嚴謹細緻並有查價地圖公開，且開放兩階段異議，值得仿效。

我國區段地價猶如製作大量成衣，但美國多採量身訂做，建議參考國外做法考慮個別因素，如此我國在倡議AI驅動大旗下，稅基查估也才能超越國際，讓每筆房產估價「專屬」。並參考國際估價官協會(IAAO)強調離散係數(COD)、價格相關差異(PRD)等指標重視評價比相對公平。北市房屋稅112年房屋現值重估即有參考，藉降低COD與PRD，作為當年1351條路段率調升226條之依據。

國內近期成屋房價指數雖已下跌，房價所得比近10倍、北市將近16倍，仍不易負擔，有學者認為房產持有稅偏低為原因之一。為抑制囤房，據財政部統計「囤房稅2.0」已有11.8%共113.7萬戶適用2%至4.8%稅率。經濟合作暨發展組織(OECD)統計許多國家財產稅佔GDP約2%左右，即使如英國、法國、比利時採租金為稅基搭配稅率，財產稅收亦占GDP達3%以上。我國114年房屋稅與地價稅各約1千億元，即使加計土地增值稅約7百億元，合計占GDP28兆元不到1%，的確較OECD多數國家偏低。

先前央行房地產信用管制，加上近期資金轉往股市，使國內房市呈現量縮，但房價仍高檔，原因之一可能在於部分實價呈現方式。實價登錄申報書開放「交易總價含非屬不動產價格之費用」填寫，果然就有許多裝潢仲介代書費納入。像是查詢最新一期實價登錄open data，僅十天期資料含裝潢傢俱費就有十多筆，其中一筆裝潢費達1,100萬元也外加於房價總價；至於預售屋十天期資料有將近30筆含裝潢傢俱費，納入價格呈現水漲船高。此類單價是否還是「非屬」？建議篩選把關，莫讓「非屬」漸多成為ㄕㄨˇ患，才能讓「不動產」實價更屬實。

【以上言論為第三人投書，不代表本刊立場，讀者請本於客觀事證自行評價】

照片來源：CNEWS匯流新聞網資料照

更多CNEWS匯流新聞網報導：

【投書】監察院忙什麼？十萬陳情背後

【投書】期盼政府從上到下誠實面對檢討 落實兩公約人權保障

【文章轉載請註明出處】