台灣房市亮紅燈「老屋、空屋夾擊」夾擊 住宅結構失衡陷「城鄉雙癌」
高房價壓力持續之下，台北市購屋市場出現明顯轉向，不少民眾將目光轉往屋齡較高、總價相對親民的老公寓產品。在地段成熟、價格門檻較低的優勢下，老屋正成為進入台北市的現實選擇。
位在內湖路三段、屋齡近50年的一處老公寓，坪數約35坪，總價不到2000萬元。房仲業者表示，雖然屋齡較高，但仍具市場吸引力。房仲李研宥指出，這間廚房連通後陽台的空間非常寬敞，以一般電梯大樓來說，很少有這樣的使用空間。他進一步表示，相較於新建案普遍偏高的公設比，老公寓實際使用坪數更具優勢。
房仲李研宥說，新大樓公設比較高，等於多花錢買到用不到的空間，對首購族來說是痛點。若以兩千萬元預算，可能買到近35坪的使用空間，但新屋實際室內可能僅十多坪，消費者會在價格與空間間取捨。然而，老屋雖具價格與坪效優勢，但隨著屋齡增加，也面臨維護成本與居住品質挑戰，包括漏水、壁癌與管線老化等問題。
精華區買不起新屋 購屋族轉向老公寓市場
房仲李研宥指出，老公寓經過長年颱風與地震影響，容易出現管線位移或漏水問題，這也是許多買方最在意的部分。學者與業界觀察也指出，老屋雖具市場需求，但仍存在隱性成本。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，若想進入精華地段，勢必得接受較高屋齡產品。
張旭嵐指出，精華區交通與商業機能成熟，但多數開發較早，因此產品以公寓與華廈為主，雖然公設比低、CP值高，但後續裝潢與整修成本相對較高。在新建案價格高漲與土地稀缺的背景下，老屋市場需求持續升溫。根據統計，台北市40年以上住宅交易占比已超過4成，主要集中在大安、中山等核心蛋黃區。
然而，住宅市場在老化趨勢加劇下，也引發結構性隱憂。房市趨勢專家李同榮指出，台灣正逐步進入老屋與空屋並存的階段，恐出現四個沒有困境，包括沒人住、沒人接手、無法改建與難以轉手。
台灣住宅結構性失衡 住宅走向老化與閒置
李同榮表示，隨著嬰兒潮世代進入高齡，繼承房產增加，但年輕世代不願回流鄉村，且持分複雜、稅務問題多，使得老屋難以處理，形成大量閒置。統計顯示，全台屋齡40年以上住宅占比約達3至4成，空屋率亦攀升至10.43%，規模接近百萬戶，專家指出，若無法加速老屋活化，未來住宅市場恐進一步分化。
李同榮分析，都會區老屋主要有兩條出路，一是推動都市更新，二是轉入租賃市場。他說，年輕人購屋能力下降，租賃需求將因老屋供給增加而持續成長，租屋市場反而可能成為下一波趨勢。
整體而言，在台北市土地稀缺與房價高漲壓力下，老屋雖提供較低進場門檻，但也伴隨修繕與結構性風險。當住宅市場逐步走向老化與空屋增加，未來如何平衡居住品質與資產活化，將成為城市發展的重要課題。
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