近年來台灣開始出現地上權住宅建案，主打以市價七折就能「平價入住蛋黃區」，讓許多口袋不深、但又想住在蛋黃區的民眾趨之若鶩，卻在購入後申辦貸款時，發現銀行給出的核貸條件，比一般所有權住宅嚴苛許多，不僅貸款成數低、利率加碼高、還款年限短，讓購置地上權住宅時在貸款階段卡關。不動產貸款業者解釋道，地上權住宅因無土地所有權，不論公股還是民營銀行，在授信評估上視之為較高風險的擔保品，核貸標準普遍偏嚴。

 

據調查，地上權貸款與一般所有權住宅貸款在成數、利率及年限上，有著明顯的差距：在貸款成數上，地上權住宅貸款成數通常介於5至6成，低於一般所有權住宅的7至8成，且依個案條件浮動，部分銀行甚至壓低至5成以下，購屋者需備妥更高比例的自備款，才能完成交易；在貸款利率上，地上權住宅貸款利率較一般房貸普遍加碼，依各銀行授信政策不同，加碼幅度約0.3至0.5個百分點不等（實際條件以各銀行核貸結果為準）；在還款年限上，一般房貸最長可達30至40年，地上權貸款的還款年限則普遍縮短，多數銀行以不超過20至25年為限，且會依剩餘地上權年限進行動態調整，在總貸款金額相近的條件下，月繳金額顯著提高，直接壓縮購屋者的現金流空間。

 

綜合以上，房產專家表示，這些差距對於大部分手上現金本就不多的民眾，無疑是購買地上權住宅的門檻，也成為地上權住宅在購買上的硬傷，更不利於政府落實土地國有化目標。

 

對此央行澄清，只要符合以下三條件，即不受信用管制限制：一、申辦新青安優惠貸款者；二、以繼承方式取得地上權住宅者；三、換屋族並與承貸金融機構切結約定，承諾於一定期間內出售原有住宅者。

 

在銀行中承辦貸款業務的行員卻表示，在實務上，銀行核貸地上權住宅，仍是會以「擔保品殘值」來決定核貸金額與還款年限，是否可能給予購買地上權屋主更寬裕的條件，還需觀察。

 

房地產政策研究者呼籲政府，地上權住宅的土地本就屬於政府，購屋者配合政策選擇放棄土地所有權，等同協助政府落實土地國有化目標，在此前提下，作為政府政策執行工具的公股銀行，理應比照「新青安」優惠貸款的精神，對地上權住宅提供利率補貼與較高核貸成數的政策性支持。

 

針對想買地上權住宅的民眾，房產專家指路這樣做：一，向土地銀行、合作金庫、第一銀行等公股銀行詢問個案核貸意願，並取得初步試算報告；二，確認自備款能否支應4至5成購屋總價；三，以20至25年還款年限試算月繳金額，確認與自身財務負擔相符。如需進一步了解地上權貸款政策，可洽財政部國庫署。