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實價登錄時代的出價絕學

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實價登錄時代的出價絕學

實價登錄時代的出價絕學

同一個社區,登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬,何者為真?想學會最精準的出價,請務必研究實價登錄的潛學問,而且,一定要上「內政部實價登錄網站」查詢,別太相信房仲的資料,因其容易造假或報喜不報憂,即便資料為真,也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。

先 講概念。假設一間房屋以一千萬元成交,這會有很多狀況。第一種,這世界上還是有善良老百姓與良心房仲,買多少寫多少,一千萬元成交,就乖乖的用這價格來簽 約跟登錄。可惜最常見的是,賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」,房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交,房仲在磋合中也會盡量配 合,所以這一千萬元的「實拿價」,通常會導致成交價多個五%,也就是一千零五十萬,有些房仲會跟買方講明白,有些不會,但最後登錄在內政部的價格,就是一 千零五十萬元。

如果這間房屋要課奢侈稅,投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中,要實拿一千萬元,奢侈稅外加十五%,稅及服務費再外加五%,這間房屋最後的成交價與登錄價,就會是一千二百萬元。

以前我不推薦大家買投資客的房子,這是理由之一,自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇,但如果物件實在是你夢寐以求,忍痛接受之餘也要學自保,起碼不能被當肥羊宰,也因此你要學會判斷行情,並且明白出價的邏輯。

看到這裡,如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元,千萬別以為這是因為房價一直漲,其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。

拉 高登錄價格的另一個幫兇是銀行,有些投資客跟銀行緊密配合,買屋投資一定要超貸,這間一千萬元的房屋如果是投資客買,只要在合約上寫下一千三百萬元的成交 價,對銀行來說,八成銀貸就可貸到一千零四十萬元,不只不用掏現金,還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢,只要簽一張退讓單,就可搞定買賣雙方的權利義務。

現在,你知道房屋謄本內寫的前次設定金額,除以0.8再除以1.2回推房價,根本不能當出價參考值,因為你根本就不知道上一手的人貸款是八成還九成,抑或 者是銀行自己估個價就算數。如果你看到謄本的設定寫一千四百萬元,就乖乖的出價一千四百萬元,那就真的被投資客大賺一筆了,這間房屋的真正成交價格,還是 一千萬元!

撥開超貸的迷霧:「實價」多少?

投資客的方法說破不值錢,超貸的重點在於貸款成數,而非利率,因為投資一定是短進短出,而且都用寬限期繳息不繳本,對他們而言百分百貸款不難,但利率一定比別人高很多,可是也沒差。再讓你看四種黑心方法:

黑心方法一:原買八百萬元,另寫假合約書影本一千萬元送銀行,所以八成貸款就會等於百分百貸款。此招就是違法,但因為比較簡單,做的人比較多。

黑心方法二:原買八百萬元,外加裝潢款二百萬元,總價也等於一千萬元,八成貸款形同百分百貸款。此招需要屋主的配合簽約,但因這買賣圈圈多半屬於投資客集團的人頭或會員,所以要如此配合也很簡單,況且老師會慫恿買方找他配合的裝潢公司才可承做,買方可以被扒好幾層皮。

黑心方法三:原買八百萬元,外加一百萬元的二年期裝修貸款,八成銀貸後自備款等於只要六十萬元,但兩者利率都很高,此時老師會教你用寬限期來降低月付額,同樣也會慫恿你找他合作的黑心裝潢廠商。這種方法比較合法些,但買方的利息會損失不少。

黑心方法四:原買八百萬元,老師找到一間小銀行願意配合寫鑑價報告變成估值一千萬元,再依七成貸款原則貸給你,所以自備款只要一百萬元,利率很高。萬一東窗事發,銀行的分行經理會被抓走,相關行員有刑責,買方的刑責未定或沒有,因為估價的人是銀行,買方並沒有作假合約。

房價都是成交八百萬元,以上四種方法,第一、二種,實價登錄上都會是總價一千萬元,別以為神不知鬼不覺,這樣做的罪名是刑法的偽造文書、使公務人員記載不 實,那些「老師」不告訴你的秘密就在於此,老師們頂多算「分享」知識,有罪機率不高,學員除非慘賠,否則難對老師們提起訴訟,況且也沒錢請律師。

 

預售屋、新成屋的出價判斷與方法

預售案的登錄價,簡單來說只有四個字:「不必參考」。

你問為什麼?當年實價登錄上路之 前,建商全力動員,將遊戲規則改成單戶成交不用登錄,整批結案後才需登錄,而多數建商選擇交屋時才「結案」,這離推案時間已過多年,對其他預售案並不具成 交的參考價值。很多消費者搞不懂這點,於是建商就會反過來利用實價登錄,例如用一戶來創天價,其他的餘屋便容易高價銷售。

近年比較精采的 例子是,有個朋友買了中和的預售屋,一坪五十萬元,喜孜孜的跟我分享,過兩天,建商主動找記者寫出一篇:「預售屋實價登錄,中和破每坪七十萬元!」有人真 的以每坪七十萬成交元?我不信,反正建商動動手指、做做假合約,然後就這樣登錄了嘛,等到交屋前再取消合約,公司帳面上就沒有問題。

請回到中古屋的查詢方式,找出同區的新成屋,我多半會用屋齡兩年內來查詢;如果是中南部,請放大到五年內,比較符合市場交易習慣。

預售賣 的是未來,如果你個人看好未來的房價會飆漲,新成屋的價格就可以多添一點,成為預售屋的出價,但未來究竟有變數,所以頂多加個二成價,反之,如果你覺得房 價不會漲,甚至會跌,就不要加價或應該減一點價。當然,建材配備還有建商等級,以及地段上、景觀上的不同,都會影響價值,再配合建商的廣告戶、四樓價、網 路的團購價參考,這些都成為你調整出價的判斷。

提醒你,預售完工後就是新成屋,然後房子就變成中古屋,別期待「新」可以帶來多少增值空間與加價空間,黑心建商的故事與手段,你可別忘記。

 

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