實價登錄時代的出價絕學
同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。
先 講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽 約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交，房仲在磋合中也會盡量配
合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個五％，也就是一千零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一 千零五十萬元。
如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元。
以前我不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。
看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲，其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。
拉 高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買，只要在合約上寫下一千三百萬元的成交 價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元，不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。
現在，你知道房屋謄本內寫的前次設定金額，除以0.8再除以1.2回推房價，根本不能當出價參考值，因為你根本就不知道上一手的人貸款是八成還九成，抑或 者是銀行自己估個價就算數。如果你看到謄本的設定寫一千四百萬元，就乖乖的出價一千四百萬元，那就真的被投資客大賺一筆了，這間房屋的真正成交價格，還是 一千萬元！
撥開超貸的迷霧：「實價」多少？
投資客的方法說破不值錢，超貸的重點在於貸款成數，而非利率，因為投資一定是短進短出，而且都用寬限期繳息不繳本，對他們而言百分百貸款不難，但利率一定比別人高很多，可是也沒差。再讓你看四種黑心方法：
黑心方法一：原買八百萬元，另寫假合約書影本一千萬元送銀行，所以八成貸款就會等於百分百貸款。此招就是違法，但因為比較簡單，做的人比較多。
黑心方法二：原買八百萬元，外加裝潢款二百萬元，總價也等於一千萬元，八成貸款形同百分百貸款。此招需要屋主的配合簽約，但因這買賣圈圈多半屬於投資客集團的人頭或會員，所以要如此配合也很簡單，況且老師會慫恿買方找他配合的裝潢公司才可承做，買方可以被扒好幾層皮。
黑心方法三：原買八百萬元，外加一百萬元的二年期裝修貸款，八成銀貸後自備款等於只要六十萬元，但兩者利率都很高，此時老師會教你用寬限期來降低月付額，同樣也會慫恿你找他合作的黑心裝潢廠商。這種方法比較合法些，但買方的利息會損失不少。
黑心方法四：原買八百萬元，老師找到一間小銀行願意配合寫鑑價報告變成估值一千萬元，再依七成貸款原則貸給你，所以自備款只要一百萬元，利率很高。萬一東窗事發，銀行的分行經理會被抓走，相關行員有刑責，買方的刑責未定或沒有，因為估價的人是銀行，買方並沒有作假合約。
房價都是成交八百萬元，以上四種方法，第一、二種，實價登錄上都會是總價一千萬元，別以為神不知鬼不覺，這樣做的罪名是刑法的偽造文書、使公務人員記載不 實，那些「老師」不告訴你的秘密就在於此，老師們頂多算「分享」知識，有罪機率不高，學員除非慘賠，否則難對老師們提起訴訟，況且也沒錢請律師。
預售屋、新成屋的出價判斷與方法
預售案的登錄價，簡單來說只有四個字：「不必參考」。
你問為什麼？當年實價登錄上路之 前，建商全力動員，將遊戲規則改成單戶成交不用登錄，整批結案後才需登錄，而多數建商選擇交屋時才「結案」，這離推案時間已過多年，對其他預售案並不具成 交的參考價值。很多消費者搞不懂這點，於是建商就會反過來利用實價登錄，例如用一戶來創天價，其他的餘屋便容易高價銷售。
近年比較精采的 例子是，有個朋友買了中和的預售屋，一坪五十萬元，喜孜孜的跟我分享，過兩天，建商主動找記者寫出一篇：「預售屋實價登錄，中和破每坪七十萬元！」有人真 的以每坪七十萬成交元？我不信，反正建商動動手指、做做假合約，然後就這樣登錄了嘛，等到交屋前再取消合約，公司帳面上就沒有問題。
請回到中古屋的查詢方式，找出同區的新成屋，我多半會用屋齡兩年內來查詢；如果是中南部，請放大到五年內，比較符合市場交易習慣。
預售賣 的是未來，如果你個人看好未來的房價會飆漲，新成屋的價格就可以多添一點，成為預售屋的出價，但未來究竟有變數，所以頂多加個二成價，反之，如果你覺得房 價不會漲，甚至會跌，就不要加價或應該減一點價。當然，建材配備還有建商等級，以及地段上、景觀上的不同，都會影響價值，再配合建商的廣告戶、四樓價、網 路的團購價參考，這些都成為你調整出價的判斷。
提醒你，預售完工後就是新成屋，然後房子就變成中古屋，別期待「新」可以帶來多少增值空間與加價空間，黑心建商的故事與手段，你可別忘記。
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