「愛莉，我怕買房子之後，生活品質會變得很差。應該如何評估自己可以負擔的預算呢？」一個年輕的妹妹問我。
前面提到我買自住房的經驗，是從「夢幻」走到「務實」的，就是因為：我們應該要當「屋主」，而不是因為負擔過高的房貸，成為「屋奴」。如何評估自己的薪水適合買多少錢的房子呢？我整理了5 個步驟，讓大家一步步具體化自己的需求：
Step 1 決定每月要還款的金額上限
注意！「每月還款金額」不要超過「家庭收入的1/3」或「租金預算」。
不讓房貸成為生活的負擔，最理想的情況是：每月房貸本息攤還的金額不要超過家庭收入的1/3。
例如：假設一個家庭的月收入為6 萬元，最理想的情況是：每月房貸本息攤還的金額不要超過2 萬元。
如果這個家庭目前租房子，每個月的租金是2.5 萬，已經超過家庭收入的1/3，或是雖然他們現在和家人一起住，但如果要搬出來、需要租房子，租房子的預算是2.5 萬元，也可以用2.5 萬的預算作為每月要還款的金額上限。
為什麼有些人買房之後，會覺得自己的生活被綁架了，淪為「屋奴」呢？因為他們每月要還款的金額不是用上面兩種方法推估，而是用銀行願意貸的金額來推算。銀行願意貸多少，就貸款多少，把自己的房貸金額ㄍㄧㄥ到極致，造成生活很大的壓力。什麼意思呢？
▲ 不讓房貸成為生活的負擔，理想情況：每月房貸本息攤還的金額不要超過家庭收入的1/3。（圖：曾亭皓 攝影）
注意！銀行願意用「家庭收入的2/3」回推貸款金額，雖然貸得出來，卻還得很痛苦。
銀行在計算房貸貸款人的還款能力時，通常會計算貸款人的「收入支出比」：「支出 / 收入」最高不超過2/3。這裡的「支出」，就是每月房貸本息攤還金額，「收入」就是每月的收入。如果一對夫妻一起買房，其中一個人為貸款人，另一個人為保證人，由於收入和負債會合併計算，這個「收入」就相當於「家庭月收入」。
以前面這個家庭為例，假設一個家庭的月收入為6 萬元，如果用銀行的「收入支出比」來計算，每月房貸本息攤還的金額最高可到4 萬元，相當於買房之後， 每月有4 萬元要拿來繳房貸，只剩下2 萬元作為生活開銷和理財規劃。壓力真的很大！
為了讓買房後的生活有餘裕，我建議最好還是用家庭收入的1/3 或房租預算，來作為每月要還款的金額上限比較好。
Step 2 用試算工具算出可以買的總價
決定「每月要還款的金 試算工具額上限」之後，可以用這個金額作為每月貸款本息攤還的預算，套用「可貸房貸總額試算工具」回推總價和貸款金額。
假設前面這個家庭決定以2.5 萬作為「每月要還款的金額上限」，以貸款8 成、30 年貸款、房貸利率2.1% 來推算，可購買的房屋總價為 834 萬元，貸款金額為 667 萬元，需準備頭期款金額為 167 萬元。
Step 3 回推想要的：區域/ 類型/ 坪數
算出房屋總價後，依據自己目前設定的區域、平均行情來回推可購買的坪數。
假設總價834 萬，區域行情均價為35 萬/ 坪，不需要車位，可以購買的建物權狀為23.8 坪。推估室內面積，如果是無電梯公寓，因為通常只需要扣梯間， 室內約有22 坪，如果是電梯大樓，假設公設比33%， 那麼室內約為16 坪。
我有一位學員，結婚前和另一半租房子，每月租金剛好就是2.5 萬元，後來結婚後在桃園以840 萬買了
電梯兩房加車位，貸款714 萬，頭期款126 萬。以房貸利率2.1% 推算，每月貸款利息約為1.25 萬元，以30 年房貸，每月本息攤還也才2.67 萬元（其中有超過1.4 萬元是在攤還本金），只比之前的租金高一點點， 卻能透過繳房貸的過程，每個月強迫儲蓄存下超過1.4 萬元。
Step 4 改用：寬限期/ 理財型房貸
電梯兩房加車位，貸款714 萬，頭期款126 萬。以房貸利率2.1% 推算，每月貸款利息約為1.25 萬元，以30 年房貸，每月本息攤還也才2.67 萬元（其中有超過1.4 萬元是在攤還本金），只比之前的租金高一點點， 卻能透過繳房貸的過程，每個月強迫儲蓄存下超過1.4 萬元。
注意！僅適用於「家庭收入高、有付款能力， 只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」
如果這個總價，買不到喜歡的房子怎麼辦？最安全的方式，就是重新調整需求，在「坪數」、「類型」、「地點」間做取捨。例如：坪數從大到小、新的電梯大樓改為華廈或是無電梯公寓、地點從市中心換到通勤30 分鐘內可以接受的近郊。
▲ 在「坪數」、「類型」、「地點」間做取捨，可以買到喜歡的房子。（圖：Shutterstock）
如果權衡之後，這些需求真的無法取捨，而且， 你的家庭收入很高、有付款能力，只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高，影響生活和理財的餘裕的話，有另外一種兼顧「買房自住需求」和「每月房貸負擔」的方式，就是：使用「寬限期」或「理財型房貸」，以Step1 算出來的「每月要還款的金額上限」作為每月繳貸款「利息」的預算，回推總價和貸款金額。
假設前面這個家庭維持以2.5 萬作為每月要還款的金額上限，但使用「寬限期」或「理財型房貸」，只繳利息、不攤還本金（貸款期間仍然可以隨時大額償還本金，只是每月要繳的房貸裡只需要繳利息），那麼，以房貸利率2.1% 來推算貸款金額，2.5 萬x12 個月 / 2.1% ＝ 1428 萬，以貸款8 成回推，可以負擔的總價為1785 萬元，需要準備的頭期款為 357 萬元。
剛剛說，這個方式只適用於「家庭收入高、有付款能力，只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」。
如果你符合這樣的條件，雖然需要的頭期款和銀行對於收入的要求比較高（因為貸款金額提高），應該都不會造成困難。不過，如果有任何一項條件不符合，真的建議還是從「調整需求」（坪數、類型、地點做取捨）著手喔！
Step 5 自備款：資源盤點／存錢計畫
用Step2 和 Step4 算出來的總價和貸款金額，來推估需要的自備款，開始進行資源盤點和存錢計畫囉！
透過這五個步驟，可以兼顧需求與買房後的現金流，讓買房後一樣保有生活與理財的餘裕喔！
本文摘自幸福文化《買房人生課》
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