文／陳昱均
「斯文里二期」基地現況相對老舊。圖／台北市都市更新處
當都市不斷開發、土地取得愈加艱難，「舊社區重生」正悄悄成為新顯學。政府積極推動都更、整宅專案與補貼機制，使更新案逐步取代重劃區，成為2026年最被看好的明星商品。《住展》實地探訪北市三個不同階段的更新現場，包含「斯文里二期」、『南港新都』到「吳興街二期」，都能清楚看見都更從政府主導到民間自力的完整演進，也看見每個案子背後，那群願意等待、願意堅持的身影。
斯文里二期
四十年見證建物逐漸老舊，公辦都更1.0的起點
住都中心與住戶到社區現勘。
「斯文里二期」建築討論工作坊。
位於大同區蘭州街一帶的「斯文里整宅二期」，屋齡已過五十年，是早年政府為安置公共工程拆遷戶所興建的整建住宅。社區巷弄狹小、房型多僅八至十二坪，漏水與壁癌早已是住戶日常。
現任都市更新會理事長王玉真嫁進這裡四十年，幾乎陪著整個社區一起老去。「我一直看著這裡一天天變舊，」她語氣平靜卻透著心疼：「老人家每天爬樓梯都在喘，八十幾歲了，我忍不住問他們：『還爬得動嗎？』有的還在吃藥，也還住在這裡。」
王玉真笑說，自己當初根本沒想過會做理事長。2004年，社區成立更新會時，她只是被里長「硬推出來」，因為在地久、鄰居都熟，「但我是鄉下孩子，怎麼會做？就當是做功德吧。」沒想到這個「功德」，一做就是二十多年。
當時政府規定都市更新須達95％同意門檻，社區卻整合到八成就再也推不動。「有人怕吃虧，也有人懷疑我們是為了賺錢。」當時整合氣氛緊張、爭論不斷，委員們士氣低落，她說：「大家都覺得好像做錯事一樣。」
轉機出現在2015年，台北市住宅及都市更新中心進駐成立駐點工作站。駐點人員開始挨家挨戶說明、辦說明會，甚至多次重複拜訪。「他們不是開一次會就走，而是真的一直來，」王玉真說：「讓大家知道這次是真的。」
公辦介入後，居民逐漸放下疑慮。「政府講的話，大家比較信，」她笑著說：「以前我們自己講，會被懷疑有利益；但住都中心的人講，大家就願意聽。」
2023年十月，住都中心正式啟動溝通，隔年密集辦理建築與財務說明會，短短半年內取得約8成7住戶支持，以公開徵求出資者方式續行，並於2025年三月公告招商、十月正式簽約。全案投資金額約四十二億元，總銷約九十億元，為蘭州斯文里整宅地區首件招商成功的公辦都更案。
「那天很多長輩特地打扮整齊來參加，還拿著手機拍照，」王玉真回想簽約典禮的場景，語氣裡有難掩的驕傲與放鬆，「大家只想有個安全、乾淨、有電梯的家。」
如今，『斯文昌龍』案預計興建地上十三層、地下三層住宅大樓，2029年完工。
王玉真說，這二十多年來最難的是被誤解、被懷疑，但她沒有放棄，「我就一直想，總有一天大家會懂。」她停頓片刻後補了一句：「等這裡重建起來，我們也能安心老去。」
南港新都
被工廠聲音吵醒的決心，公辦都更2.0的共創
『南港新都』更新會成立大會當天，住戶相當踴躍。 圖／台北市住宅及都市更新中心
估價師曾到『南港新都』現勘。 圖／台北市住宅及都市更新中心
南港重陽路一帶的產專區，過去被稱為「黑鄉」。這裡曾聚集汽修、五金加工與印刷工廠，白天機具聲不斷、夜裡貨車進出，機油味與粉塵瀰漫空氣。原先密集的集合式住宅夾雜在狹窄巷弄間，住戶長年飽受噪音與污染困擾。記者實地走訪時，更新會設在陡峭停車場坡道下方的地下室，牆面仍留有滲水痕跡，正是整個社區老舊現況的縮影。
更新會理事長黃寶源一開口，就道出居民數十年無奈：「早上不用鬧鐘，工廠聲音八點就來，晚上十點多還在吵，根本沒辦法休息。」大家整天都不敢開窗，因空氣裡飄著鐵屑味與電焊粉塵，「窗一開整屋都是灰」。
黃寶源在此居住近三十年，原只是一般住戶，而2020年社區申請公辦都更時，因熱心協助聯絡與說明，被居民推舉為理事長。他笑著說：「大家都說我最敢講話、最會跑，就硬著頭皮接下來了，家人也一直給予支持。」
第一次說明會當天，會場座無虛席，居民出席率超過七成。「都市更新協會的顧問都說，很少看到第一次這麼熱絡的。」黃寶源回憶，當時大家的共識很單純：「只要能脫離這個環境就好。」
但整合的過程並不容易。進行到第二次意願調查時，原本已簽署同意書的部分住戶竟開始撤回。有人聽信謠言，認為「越晚簽越好」；有人對權值分配不滿意；還有人乾脆避不見面。最多的時候，撤回戶多達十二戶。
「我看著那份名單，心都碎了，」他說：「甚至有人打電話叫我放棄算了。」那段時間，他與理監事們逐戶登門拜訪，有人關門拒見，有人直接掛電話。其中一戶兒子堅持反對，直到母親出面表示贊成，兒子才同意；還有一戶兄弟嗜酒，得挑他們清醒時才能談。
「我把原本收的九成名單重新走訪，又補簽了兩、三位住戶，」他回憶：「最後還是差一、兩戶沒有同意，讓我傷透腦筋。」好在附近鄰居幫忙，跟不同意住戶說：「如果不奮力一搏，就只能繼續住違法工業住宅。」對方才終於點頭。名單補足九成用了半年之久。
『南港新都』現場簽約典禮，住戶很是感動。圖／台北市都市更新處
2025年六月，『南港新都』案正式與宏匯股份有限公司簽約。宏匯為最優申請人與出資者，將投入七十億元以上，興建兩棟三十層住宅大樓與一棟三層社會住宅及商辦空間，並導入ESG理念與綠建築標章。
簽約典禮上，最讓黃寶源感動的一句話，來自宏匯董事長許崑泰：「要蓋很好的房子，住百年沒問題。」他直言：「那一刻，我覺得大家終於相信，這不是空話。」
全案預計2029年開工、2033年完工。黃寶源說：「我們想要的其實很簡單，就是等一個能安靜睡覺、不用被噪音吵醒的早晨。」
吳興街二期
一群人傻二十四年，自辦都更的漫長修行
「吳興街二期」日前終於動土，全案預計2030年完工。圖／台北市議員許淑華臉書
信義區吳興街450巷的「吳興街二期」，是台北市早年為安置公共工程拆遷戶所興建的整宅社區。屋齡超過五十年，戶型極小，多數住家僅十坪左右，有些家庭甚至三代同堂擠在一間房裡。住戶多為中低收入或退休勞工，經濟條件有限。
「我們一群人傻傻地撐著，」更新會理事長林進錚說道：「現在終於要開工了。」
他們說自己「傻傻地撐著」，其實不是誇張，而是現實。從2002年成立更新會至今，這群居民歷經二十四年波折，從最初的自辦整合，到市府與住都中心介入協助，才走到動土這一步。
那天，理事長與四位理事及兩位夥伴，七人一同接受《住展》採訪。林進錚眼睛已不太好，走路需要人攙扶；其他成員簇擁著他坐在一起，迫切想分享這段橫跨近四分之一世紀的漫長堅持。
最初百戶居民當中，就有二十二戶不同意。最長的纏訟維持十多年，爭議涉及產權與居住權，雙方互告到法院。「我們能做的只有勸，處理不好，兩邊都沒房子。」林進錚回憶。靠著更新會成員持續協調、耐心溝通，才慢慢化解僵局。
由於整宅興建於法令尚未完備的年代，當時尚無《公寓大廈管理條例》，社區未成立正式管委會，多年來維護工作全靠住戶彼此協力完成。
過去曾任鄰長的常務理事韓貞玉笑著回憶：「電燈壞了，我就自己拿梯子去換。年輕時還行，現在爬不上去了。」她說：「那時幾乎每週都要開會，跑都發局、市政府，卻連便當費都沒有，我們開會都沒報公帳。」雖然語氣平靜，卻輕輕補上一句：「想起來都會哭。」
轉折點出現在2009年。市府核定撥款約三千五百萬元作為共同負擔與拆遷補償費。林進錚說：「沒有這筆錢，我們可能早就停下來了。」
真正讓案子重回正軌的，是2015年申請《老舊公寓更新專案》。該專案是郝龍斌市府推動的協助計畫，針對四、五層樓，屋齡三十年以上的公寓，提供最高二倍的法定容積獎勵。「吳興街二期」原本容積僅一‧五倍，後來更新會趕上專案截止前送件，建築師團隊僅用了四個月就完成規劃與審議，因此獲得放寬，成為全市少數能重新啟動的整宅案。
市府早期補助相當於平均每戶分攤金額約為三十五萬元；進入《老舊公寓更新專案》後，住戶僅需各自繳交約八萬元作為後續費用，整體負擔大幅減輕。
然而，即使進入實施階段，仍有零星住戶反對。其中一戶遲遲不願離開，在市府設下強拆期限後，才自行同意搬遷；其餘住戶早於七月就開始陸續拆除，全案終於在去年十一月十二日正式動土。
後續該案預計興建地上十四層、地下五層住宅，工期約四年半至五年，預估2030年完工，讓居民能搬回新家。
歷經二十多年波折，林進錚坦言：「如果沒有市府介入協調，光靠更新會的力量，真的撐不下去。」他更感慨地說：「如果再來一次，我會選公辦都更，太辛苦了。但我們也學會怎麼說話、怎麼不吵架。這一切，都是自己磨出來的。」
三階段都更，重新定義2026年房市主戰場
從北市「斯文里」的政府主導、『南港新都』的公私協力，再到「吳興街二期」的居民自辦，此三案是台北都更發展經典縮影。放眼全台，近年都更戰場已擴大，台中、台南、高雄、新竹等地都陸續出現不同模式的代表案。例如台中豐原火車站周邊公辦案、高雄『亞灣智慧公宅』的公私協力案、新竹市自主都更、花蓮與台東微型危老案等，恰好呼應政策推動、社區參與、產業導入三大路線。
每個都更案背後，都是一群願意等待、改變、相信彼此的人。他們讓舊社區重生，也悄然改寫全台城市版圖。
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