房仲業轉型潮
包租代管夯 百億商機來襲
文‧陳彥竹 圖‧兆基提供
今年六月份，內政部推動社會住宅政策，實施「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法），其中以包租代管稅務優惠鼓勵房東釋出空餘屋轉為社宅，因此打開房產新商機，創造房東、房客、代管業者、政府政策實施四贏的局面，也預計明年將超過四百家業者投入，百億商機隨之而來。
不知道你曉不曉得，現在租屋，正是時候！為了推動社會住宅政策，內政部祭出參加包租代管者可享有稅賦優惠，房東租金收入新台幣一萬元以內免納所得稅，超過一萬元部分，房屋必要損耗所支出費用可再減除六○％，並根據「租賃住宅市場發展及管理條例」，建立包租代管服務制度，讓台灣民眾能夠安心接觸，也說明了房產新時代來臨。
內政部政務次長花敬群指出，截至九月二十日止，全台已有四一六家業者申請租賃住宅服務業許可登記，其中四家已許可成立，分別為台北市的成德物業管理顧問、兆基管理顧問以及桃園市的友租居、心享不動產經紀，過去包租相關業者已達兩百多家，如今申請業者呈數倍成長，台灣包租業儼然成為今年度的明星產業。
「平均有兩棟房子可出租的屋主，平均年齡在六十，對於這樣的年齡來說，處理租屋瑣事是很有負擔的，」兆基管理顧問股份有限公司總經理李建成說到，早在政府推動包租代管前，就已經看準服務商機的他，至今服務五千多房的規模，已是台灣最大包租代管公司。
「我從以前就是租屋族，所以看了很多租屋會遇到的爭議，這是可以被解決的，」李建成簡單一句話道出進入包租代管服務產業的原因，也提到過去跟現在消費習慣的改變，房東的地位從提供房子給房客小額租住的屋主，變成是要服侍房客的服務員，是不斷有租屋爭議的原因。
包租代管 服務包山包海
李建成介紹到，包租是指房東將房子交給業者，再由業者成為二房東並轉租的型態；而代管則是指業者作為橋樑、溝通者，幫助房東找到房客、並協助處理房客居住過程中的問題。
根據內政部統計，全國有近三百萬的租屋人口，租屋需求高，「價錢合理，什麼房子都能租出去，」李建成表示有不少屋主沒有時間整理房子，也是讓房屋空轉的一大原因，目前光台北市閒置餘屋就有三萬多戶，然而將房屋修繕提到合理的市場價格，也是管理顧問公司的經營項目之一，「租屋會遇到的問題，我們都要解決」。
甚至是過濾房客以及關心房客的狀況，也成為了服務的一環，「因為租房最擔心遇到房客生故問題，除了挑選低風險房客，還得定期關心房客甚至結合生命輔導機構，」曾經注意到房客繳交房租狀況不尋常，因而派人前往關心，也在引介至生命輔導機構後，讓整體狀況好轉，李建成說到硬體設備的維護之餘，獲得房東與房客的信任，其實才是產業內的決勝關鍵。
借鏡日本 台灣發展空間大
新法實施三個多月，已有四一六家業者申請許可設立包租代管營業項目，但是目前媒合不到兩千件，距離政府目標八年八萬戶，還有一段差距，「其實就是專業二房東的概念，但是台灣在這一塊的觀念還不成熟。」李建成說到，日本是台灣的借鏡，包租代管的發展相當盛行，基本上日本市區有六成以上都是包租代管的模式。
甚至日本已經發展不少居家IT設備，利用居家警報器、監視器等IT技術來擴大管理件數、降低管理成本，以日本三大房屋租賃企業來看，日本的宅都、東急、東京接手握超過一百萬戶房源，除了有規模的服務，更可以蒐集大數據讓服務精準化，使得產業實力不斷提升，甚至衍伸家具採購與維修服務等商機。
花敬群表示，從業者申請登記許可件數及公會籌設狀況，整體而言市場態度相當積極，包租代管推動會是可行的，並且認為未來各縣市公會陸續成立後，公會全國聯合會也會順勢成立，產業體系也就會越來越完整。
政策雙贏 但未必適用全地段
然而看似雙贏的政策，是否能符合時宜，真正打動房東乖乖將房屋租約檯面化，也是一門問題，目前政策所遇到的困難，在於房東不願繳稅，因此許多出租事實被隱藏，而專法中提到六千元內租金可免稅，對於租金動輒萬元起跳得雙北來說，似乎沒有吸引力道，也成了租賃專法上難以推動全面性投入的困境。
台灣包租代管觀念較慢成熟，並不代表無可發展，房價居高不下的台灣，面對年輕族群買房困境，消費習慣開始注重生活品質，不將買房規劃盡人生計畫已經不稀奇，如政府能有效保障公民居住問題，讓人民安居樂業無非是最大國家發展基礎。
