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人生最後一間房3／不只看捷運、老了更重視醫院！壽險、教育巨頭跨界搶進「地上權養生宅」

住住展雜誌 2026-09-17 09:07 📖 8 分鐘閱讀

📋 重點摘要

● 壽險、教育等產業跨界搶進「地上權養生宅」，看準高齡化社會的照護需求。

● 文章介紹「HOD（Hospital-Oriented Development）」概念，強調以醫院為核心的生活圈開發。

● 政府祭出調降權利金、長期契約等四大誘因，吸引民間投資長照產業。

● 地上權養生宅因土地成本較低，可為民眾省下購屋壓力，並提供70年長期居住保障。

● 選擇安老宅需考量居住時間、家人距離及未來醫療需求，以找到最適合的居住方案。

#高齡化 #長照 #地上權養生宅 #HOD #醫療導向開發

相關人物：李萬吉

相關組織：康軒文教凱基人壽台灣人壽

文／朱福山　攝影／黃威彬

挑安老宅，先看這三件事

HOD三大核心指標

1. 大眾運輸與10到15分鐘生活圈：以醫院為軸心，將住宅、零售、餐飲與公共綠地限制在長者可輕鬆步行的物理距離內，形成緊湊的高密度混合社區。

2. 公眾空間與後勤機能的動線分離：傳統醫院佔地龐大且後勤混亂，如救護車動線、員工進出等，HOD強制將後勤區隱藏在街區內部，將公眾步行、休憩空間配置於外圍；救護車、物流及垃圾清運等後勤動線則規劃於街區內側，避免干擾社區。

3. 醫療辦公與多元住宅的系統整合：在醫院旁系統化配置醫療大樓與混合收入住宅，讓醫護就近居住，並大幅降低因高頻率就醫產生的開車、找車位等交通壓力。

資料來源／www.tortigallas.com、採訪整理　製表／住展雜誌

Hospital 醫院 13%	Park 公園 5%
Medical Office 醫務室 10%	Residential 住宅 55%
General Office 辦公室 5%	Transit Station 換乘站
Retail Mixed-Use 零售商辦混合 12%	10-MINU WALK 10分鐘散步生活圈

政策與市場，怎麼推動這四種選擇

《住展》觀察到，在這四種方向的背後，也存在政府政策與資本市場加速布局的影子。比方，政府正有意識地推動「類HOD」的計畫，包括國家住都中心、國有財產署以及衛生福利部等單位；以國家住都中心為例，最具代表性的案子首推北市信義兒福A1基地，另今年台北推出的台電後山埤案，以及信義犁和案也都與此相關。

過去都市開發談的多是TOD，也就是圍著捷運蓋房子；近年國際上開始出現另一種思維，開發不再只圍著捷運，而是開始圍著醫院蓋房子，設法把醫療、住宅、照護與生活機能納入同一生活圈。這套概念，被稱作HOD（Hospital-Oriented Development，醫療導向開發）。

對此，曾國基表示，財政部2024年新增指定產業公開招標設定地上權業務，選擇以長照產業來試行，並考量長照機構住民就醫的需求，優先選定鄰近醫院的國有土地作為招標標的。

國有財產署也配合衛福部的床位需求，例如釋出林口麗林段、桃園龍潭、高雄左營等地上權案，來解決老年人口飆升、但床位嚴重不足的特定行政區，由得標人結合長照機構法人規劃日照中心及長照機構，複合使用部分則規劃運動場館。

未來澄清湖、果嶺公園附近也有養生村，民眾可就近散步。圖／高雄市長陳其邁臉書

政府祭四大誘因，吸引民間投資

曾國基指出，吸引民間業者投資的關鍵，在於能大幅降低土地取得成本，一般而言僅約市價3成，若符合長照需求，國有財產署更會提供政策性折扣。為了活化國有土地，官方特別祭出4大支持措施：調降權利金、開放地上權作為銀行融資抵押、租金六折的實質營運減免，以及高達70年的長期契約保障。

土地便宜，資金寬鬆，契約夠長，資本自然湧入。

政府把長照納入地上權招商後，除了原本的建商，壽險與教育產業也開始跨界進場，結合銀髮產業已成當今開發市場的新顯學。

光是今年至今，非不動產業者跨界投入養生村市場就有3例。年初凱基人壽標到台北北醫附近陸軍保養廠C基地案，近5000坪；3月康軒文教標到新竹地上權案；6月底台灣人壽也公布在高雄澄清湖蓋養生村。

康軒文教集團董事長李萬吉坦言，跨界的動力來自少子化海嘯，教材市場逐年萎縮，企業必須思考轉型。他笑稱：「我們辦學20餘年，照顧了9000多個從幼兒園到高中的孩子；把這套精準設計活動、充滿熱情的『關懷模式』轉移到高齡社區，照顧老人的軟體服務其實是一樣的。」

醫院周邊成兵家必爭之地

具備建設、醫療、物業管理等綜效優勢的集團，如新光集團、台灣人壽、康軒文教、順天建設等紛紛進場，在都會蛋黃區聚焦以「高檔養生宅」進行產品延伸，如新光板橋養生村、台中高年級俱樂部。新北市雙連安養中心近期更推出第四期規劃，專門提供給「照顧者」或前來探望父母的子女居住。

住商不動產企劃研究室總監徐佳馨指出，現代許多高齡者擁有一定的經濟基礎，且身嬌肉貴、不願委屈自己，他們不想去郊區住那種山高水遠的地方，完全斷掉既有的交友圈。「這群長者追求的是活得老、更要活得好，大型醫院內部多半具備完善的美食街、醫療器材與商圈機能，能高度滿足長者的日常社交與照護需求。」

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學也指出，這類高端客戶往往一年中有50至上百天在國外旅遊，他認為，這類產品不能僅提供長者的長期照顧，必須結合強大的彈性與目的性，例如設計上可提供短租產品。

內政部調查指出，多數高齡者傾向居住在距離醫院800公尺至1公里、步行即可回診的範圍內，緊鄰醫療資源的住宅產品成為兵家必爭之地。

市場搶進的熱度背後，藏著一個多數人沒細想的關鍵：這類產品，多半賣的是民眾相對陌生的地上權產品。

70年，換來的是選擇權

傳統國人買房追求土地所有權，年輕時就得背負30~40年的沉重房貸，直到老時都還在為房產操心。對曾國基而言，地上權真正改變的其實是退休後的生活選擇。「都會型地上權住宅因土地成本大降，估計可為一般民眾直接省下200~300萬元的購屋壓力。省下來的這筆錢，能直接拿去作為高齡時的醫療、照護與高品質的生活支出。」他說。

雖然此類產品面臨存續期通常為70年的限制，但曾國基坦言，70年已足夠保障2至3代的居住權，且擁有政府契約保障，不必擔心隨時被趕走。更關鍵的是，現代社會少子化、產權繼承複雜，傳統老屋常因持分人數過多卡死都更，甚至演變成荒廢死產。地上權銀髮宅的特性，反而契合了不想留產權包袱給下一代的退休族群。

政府下一步更可能朝向配合總統賴清德提倡的「在宅醫療」政策深化整合。在宅醫療與長照3.0能讓長者在熟悉的家中接受基本醫護；然而，居家照顧終究有其專業與生理量能的上限，無法完全取代24小時全天候的專業機構。貼近優質醫療院所、結合「居家、社區、機構」三位一體的類HOD都會社區，卡住的正是這個位置。