商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

澳洲房地產市場正從「全國齊漲」轉向「城市分化」。REA 集團旗下 PropTrack 最新房市預測指出，雪梨和墨爾本房價展望明顯轉弱，到 2026 年底，部分屋主帳面價值可能分別減少約 4.9 萬和 4 萬澳元；但伯斯、布里斯班、阿得雷德、荷巴特仍有上漲空間。這不只是澳洲房價循環的轉折，也提醒市場：高利率、稅制改革、人口移動，正在重新改寫房地產投資地圖。

根據 realestate.com.au 報導，如果以 PropTrack 對 2025 年 12 月中位數房價的估算為基準，雪梨房價到 2026 年底可能下跌約 3%，相當於約 48,720 澳元；墨爾本跌幅可能達 4%，相當於約 40,480 澳元。對很多屋主來說，這不是單純的統計數字，而是資產負債表上的實質壓力。尤其房貸利率還在高點、生活成本沒有明顯降溫，房價修正會放大家庭財務壓力。

不過，澳洲房市並不是全面轉空。預測顯示，伯斯仍可能增加約 82,720 澳元，布里斯班約增加 58,350 澳元，阿得雷德約增加 49,150 澳元，荷巴特也可能增加 45,840 澳元。換句話說，澳洲房市真正出現的不是「崩盤」，而是資金從高價、負擔重的城市，轉向人口成長、供給緊張、價格基期較低或就業支撐強的城市。

這種分化，對台灣讀者有警示意義。過去房地產常被當成只漲不跌的資產，但澳洲案例說明，房價走勢不只看地段，也看利率、稅制、所得、人口流向、供給結構。當持有成本升高，投資客會重新計算報酬率；當租金收益撐不起貸款成本，部分高槓桿買盤就可能退場。雪梨和墨爾本房價轉弱，正反映高總價城市在利率環境改變後，最容易先承受壓力。

政策面也是關鍵變數。澳洲阿爾巴尼斯政府提出調整負扣稅和資本利得稅制度，目的是降低既有住宅的投資吸引力，改善年輕世代購屋負擔。負扣稅是指投資房產支出高於租金收入時，可以用虧損抵減其他所得稅；資本利得稅折扣則影響房產出售後的獲利課稅。這些制度長期被批評推高投資需求，讓首購族更難進場。改革如果落實，可能讓投資客對既有住宅的熱度降溫，但也可能引發租屋市場供給、建商投資意願、中小投資人權益的爭議。

因此，這場改革不能只用「打房」兩個字理解。支持者認為，如果稅制長期鼓勵資產投資而不是居住需求，房市終究會擴大世代不平等；反對者則擔心，稅負變重可能降低民間投入出租住宅和新建案的意願，最後讓租屋族面對更高租金。澳洲近日針對資本利得稅改革做出部分讓步，也顯示房地產政策牽涉很廣，政府即使有政治多數，仍要在公平、供給、市場信心之間取得平衡。

值得注意的是，REA 集團預測 2027 年主要城市房價仍可能回升，綜合房價估計成長約 5.5%。其中墨爾本在 2026 年下跌後，2027 年可能反彈 6%；伯斯和荷巴特估計成長 7%，布里斯班 6%，雪梨和阿得雷德約 4%。這代表房市短期修正不一定等於長期衰退，但市場節奏已經不是過去資金寬鬆時代的單一路徑。

澳洲房市給台灣的啟示是，房價漲跌背後，其實是城市競爭力、利率成本、租金報酬、人口結構、政府稅制的總和。當市場從普漲走向分裂，投資人不能只看新聞標題，更要看現金流、持有成本、政策風險。房地產仍可能是長期資產配置的一環，但高槓桿、追高價、忽略租金收益的投資方式，正在進入更嚴格的壓力測試期。

澳洲這一波房價預測下修，不必解讀成金融危機前兆，卻足以看成房市進入新規則的訊號。未來真正勝出的城市，不一定是過去最貴的城市，而是能同時留住人口、創造就業、增加供給並維持可負擔性的城市。對全球房市來說，這場澳洲實驗正在證明：房價不能永遠只靠信仰支撐，最後還是要回到所得、租金、政策基本面。