（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

曾幾何時，地政士（俗稱代書）是台灣不動產交易中不可或缺的重要角色。房屋買賣、贈與移轉、繼承登記、設定抵押、土地分割，幾乎都離不開地政士的專業協助。然而，近十餘年來，地政士案件量逐年萎縮，不少開業者坦言：「買賣案件越來越少，靠傳統業務已難以維生。」

這不是單一市場循環問題，而是一場結構性的產業變革。地政士若仍停留在「文件代辦、過戶執行」的角色，恐怕只會被時代洪流邊緣化；唯有重新定位專業價值，從「行政執行者」升級為「財產法律風險管理者」，才可能找到下一條生路。

一、買賣市場結構改變：仲介履約保證成主流，壓縮地政士生存空間

過去，不動產買賣不少是親友介紹、屋主自售或熟人交易，成交後自然由熟識地政士辦理移轉登記。地政士不只是過戶者，更是交易安全的重要把關人。

但如今市場已不同，在房仲業者長期大力推廣之下，「履約保證制度」逐漸成為主流，民眾對於資金安全與交易保障高度依賴，加上仲介業掌握龐大客源與成交資訊，地政士逐漸從「交易核心」退居為「執行端角色」。

當案源被仲介系統化整合，地政士便失去主導權，只能在有限報酬中競爭，甚至淪為價格競爭的犧牲者。更直接地說：地政士不再是交易的入口，而成為被分配案件的末端。

二、傳統案源消失：假贈與、真買賣與節稅模式退場

地政士過去另一大宗收入來源，是二親等移轉操作。

長期以來，「假贈與、真買賣」曾是市場公開秘密，透過親屬間移轉、價格安排或稅務規劃，以降低稅負成本。這類案件涉及契約安排、稅務計算與移轉流程，往往仰賴地政士專業。

然而，當司法開始加強查緝，甚至出現地政士遭刑事判決案例後，整體市場迅速降溫。原因很簡單-高風險、低保障。在刑責與行政責任壓力下，許多地政士選擇退出這類案件，自然也讓一大塊案源瞬間消失。

此外，過去盛行的夫妻贈與、二親等贈與案件，也受到稅制改革影響。

尤其在房地合一稅制度下，許多家庭不再輕易進行移轉，因為一旦錯誤規劃，未來出售可能面臨高額稅負，反而形成「現在省小錢，未來繳大稅」的困境。結果是-能不移轉就不移轉，地政士案件自然減少。

三、從「買賣代辦」轉向「疑難雜症」：地政士被迫轉型

當買賣市場縮水，許多地政士不得不放棄傳統大宗案件，轉而承辦繼承、共有物分割、祭祀公業、未辦保存登記、土地界址爭議、法拍、不動產信託與強制執行等複雜案件。

這類案件雖然量少，但技術門檻高。

許多案件甚至涉及：家族爭產、遺囑效力、債權清償順序、假扣押與強制執行、 都更危老權利變換、建商倒閉善後……等等。

例如建商倒閉後，常涉及鉅額債權、抵押順位、假扣押、法院分配程序與法拍執行。一般民眾往往不懂程序，而律師未必熟悉地政實務，此時真正懂得土地法、登記制度與執行流程的地政士，反而具備不可替代性。

曾有知名林口建商倒閉案，涉及十餘億元債權，有地政士代理四位債權人、超過兩億元債權，自假扣押、債權申報一路做到強制執行拍賣分配結案。雖然耗時漫長，但專業報酬與信任價值遠高於一般過戶案件。

這說明一件事：地政士不是沒有市場，而是傳統市場消失了。

四、地政士未來的生路：從「執行業務」升級為「財產顧問」

未來的地政士，若只會送件、蓋章、跑地政事務所，恐怕難逃被淘汰命運。

真正有機會存活的，是具備跨域整合能力的「地政顧問型地政士」。

1. 繼承與家族財產規劃專家

台灣即將進入大規模高齡化與遺產移轉時代。

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