CNEWS匯流新聞網記者李衣綸／台北報導

中央銀行總裁楊金龍於2024年9月18日祭出第七波選擇性信用管制，全面收緊不動產貸款。然而，業界與專家近期指出，該政策雖意在平抑房價，卻已對自住換屋族、都市更新進程及整體產業鏈造成實質衝擊，呼籲央行應回歸實務運作，適度鬆綁第二戶購屋貸款限制。

換屋族遭無辜波及 政策追溯衝擊資金規劃

市場專家表示，不少自住型買家於3至4年前簽約購買預售屋，原先規劃於交屋後出售舊有房屋完成換屋，並按當時條件預期可取得七至八成貸款。然而央行無預警大幅調降貸款成數（第二戶最高五成、第三戶三成），導致許多單純換屋的民眾在交屋之際面臨資金缺口，陷入違約風險，無奈成為打房政策下的無辜受害者。

不動產放款集中度被高估 專家揭「理財貸」拉高指標誤區

針對央行關注的「不動產放款集中度」指標，專家分析指出該數據存在計算失真。集中度雖已由高點37.61%降至34.97%，但數據未完全反映真實房屋買賣交易。許多屋主係將已繳清貸款的舊屋進行抵押（如房屋理財貸款或增貸），並將資金轉投入股票市場或其他投資，此類資金並不屬於房屋買賣，卻被一併納入不動產放款集中度計算，人工拉高了數據指標。若未釐清資金實際流向，恐導致央行在政策評估上出現偏差，進而過度壓抑正常購屋與產業資金鏈。

建材與「土方之亂」推升營造成本　房價難以因打房下修

除了金融端限制，營造端面臨的成本壓力也是房價居高不下的主因。近期營建業面臨嚴重的「土方之亂」，廢土處理費用大幅飆升，出現廢料處理費比原材料還貴的不合理現象。例如一立方公尺混凝土價格約為3,200至3,300元，但廢土清運處理費用卻高達一立方公尺4,300元。這項成本激增直接導致台北市等都會區的都更進程全面停滯，建商與代銷即便面臨銷售放緩，在營造成本持續高企的情況下也無降價空間。

產業喊話央行：釐清實務脈絡 適度對自住與第二戶鬆綁

專家強調，打房政策固然有其必要性，但若未顧及實務運作，將引發資金轉向股市等其他市場的連帶效應。呼籲央行應重視換屋族群的合理融資需求，放寬第二戶貸款限制，並重新檢討不動產集中度的統計結構，切中問題核心，避免誤傷正常購屋民眾與整體房市健康發展。

照片來源：CNEWS匯流新聞網資料照片

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