是賣房契還是賣身契？
—貓膩藏在特約條款與付款條件
一趟人生，我們會簽下多少約呢？簽過的合約裡，有幾份你是從頭到尾一字一句看過的、思慮過的與思考過的？我看過這樣的形容：不平等的社會裡，所謂的「合約精神」，就是「弱肉強食」。這種說法也許極端了，但是如果不懂得保護自己，你也怪不得那些「強食」者。
動輒攸關數百萬、數千萬甚至上億元的房地產買賣合約，算是最難看懂的合約之一了，偏偏這份合約要是簽出了差兒，代價又是那般昂貴。才會說，簽房屋買賣契約，就算不多帶顆心，也要多帶副眼鏡。
幸好教你簽約的書，總是找得到的，想看懶人包，這裡就是了。
- 簽約建物門牌須和你看的房屋一樣。
- 土地及建物謄本必須是當天的。
雖然付斡旋金或定金前已看過土地、建物謄本，但在簽約時仍須再調閱當天的土地及建物謄本，產權或借貸設定中途有異動，也就是發生假扣押、假處分等限制登記情事。
- 確認簽約人是否為所有權本人；若本人未能出面，應提出授權書。
- 了解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃，無法交屋。
- 各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚，通常買方須負擔契稅、代書費、登記規費、保險費（火險及地震險）、貸款代辦費；而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。
- 附贈設備須註記清楚，以免衍生交屋糾紛。
- 若建物含有車位，須注意車位能否單獨移轉。
- 交屋日應約定清楚。
- 應請承辦代書確認賣方抵押權借款金額及實際應清償金額，並記錄於契約書上，同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷之方式及期限。（作者整理）
簽約之前，一定要核對房屋身分，確認買賣標的確與土地、建物的謄本及權狀完全相符。就像懶人包裡寫的負責任的房仲業者在簽約時，會先去調當天的謄本，避免賣方神不知，鬼不覺地把房子拿去抵押了。
（圖片來源：資料圖庫）
其實，內政部已經頒布了「成屋買賣契約書範本」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，而大仲介公司的合約也努力保障了買賣雙方的權益，大多數契約條文的意旨也相去不遠，我覺得比較值得你花費精神的，會在「特約條款」與「付款方式」這兩處條文上。
根據《民法》三百五十四條規定，賣家必須對買家負起物之瑕疵擔保責任。擔保什麼？擔保出賣物不會滅失，或出賣物不會減少價值，所以海砂屋、壁癌、漏水、凶宅，都會讓出賣物減少價值，原屋主都必須負責。但是很多賣方會在特約條款中跟買方約定「現況交屋」，也就是他的擔保責任只會到房屋移轉交付給你之前，接下來房子出的問題，他就沒有責任了。
雖然法院有過判例，即使是契約上有加註現況交屋，只要買方在交屋後五年內發現瑕疵，並在半年內通知屋主，還是可以依法請屋主擔起瑕疵擔保責任，不過買方也必須有充分的理由，證明自己被隱瞞，有構成「陷於錯誤」的要件。
另一個要特別注意的地方是付款方式，約定什麼時候該付什麼錢，一定要思慮清楚，不要屆時該付什麼錢了，卻拿不出錢來。
我有個朋友，每天心心念念的就是買間房子。有天，他告訴我說，「我已經買房子了，你可以好好想想該送什麼入厝禮了。」我大吃一驚，因為這個朋友手上的現金有多少，我多少聽聞過，發願要買跟真的去買是兩件事啊，他不會搞不懂吧？
果然，買賣契約簽下不久之後，他就後悔了，因為他本來就沒有足夠的現金，只是仲介經紀人知道狀況後，不但沒有摸著良心勸退他，還建議他向銀行辦信貸。這位朋友離開仲介公司之後，腦袋才逐漸清醒過來，他想反悔，但是不僅定金要被沒收，還得賠償成交總價百分之三的違約金和仲介費，房子沒買到，幾十萬現金都要被沒收。
幸好，這件事由於兩方處理上都有瑕疵，後來雙方各退一步解決了。
所以，買房子的時候，每一個動作，每一筆錢都要盤算好，夢想會被偷走，許多時候你自己也要負責任。
本文摘自財經傳訊《是誰偷走你的房子？：一次看懂房地產交易陷阱》
作者：楊欽亮
出版社：財經傳訊
