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by ArtisticOperations
服務業是積極主動的行業，必須密切與人接觸相處，舉凡房屋仲介、保險經紀、汽車銷售和健康食品直銷業等，都必須隨時充實專業知識、完全熟悉商品內容，並且瞭解客戶的差異性，每一個客戶需要的產品不盡相同，才能知己知彼，達成銷售目標。而房屋租賃雖然與人接觸頻繁，但只要硬體條件達到設備妥善：供應水電、暖氣、洗衣、網路和停車位等一應俱全的程度，工作性質是再單純不過了。因為「住」是基本需要，每個人都需要住房，這是適得其所、包租與房客兩相得利的關係。
1.租金訂價合理，自然過濾出好房客
早期房租定價時，筆者會稍提高價錢，應付精明的房客，給予殺價的空間，滿足消費者貪便宜的心理。包租是勞動型態的工作再附加「價碼」的角力戰，勞心勞力，雙方互相為價錢拉扯成為「壓扁駱駝的最後一根稻草」。後來慢慢體會「定價合理」自然過濾出好房客的道理，因為真正的好房客是不會斤斤計較，佔那一些些的便宜而沾沾自喜。再深層地進一步想，房租的定價根據房屋所在地優勢條件而來，再精明的消費者不可能「又要馬兒肥，又要馬兒不吃草」，既享有便捷的環境又供給舒適的住房，如何還能在價位上否定包租的辛勞呢？
2.包租是適得其所、順其自然的藝術
早期租屋時，每逢房客搬家，壓力隨之而來，又要進行一連串的招租程序，又擔心租客嫌東嫌西、挑剔囉嗦，一再帶客一再遭打回票。一段時日後竟發生失眠的情況，才知是得失心太重，造成焦慮的傾向。
包租是一種瑣碎卻不複雜的工作，是一門「適得其所」的藝術，更富有「一個蘿蔔一個坑」的哲理。在自我調整過程中，以租客的心理試想而接受租客的顧慮，即使無法順利租出，也屬正常情況，「順其自然」的思想逐漸明朗。
有一種情況，也是收入較高的上班族房客的特點，只要能提供滿足一切需求，此族群並不計較房租價位，每當筆者帶看條件中等的房間，總會得到：「不是價錢的問題。」此類回應，久之，領悟到每一棟住屋或每一個房間，產品內容不同，租客自然有別，「船到橋頭自然直」。每種價位、每一處住所都會等到合適的主人，每一種類型的租客也都可找到落腳的「家」。
筆者在租屋形態剛轉型時，為避免租客流動率太高，須不斷地進行招租程序，訂定了至少須住滿一段時間的規定。深入經營後發現包租客的特質如流水，訴求是來去自如、靈活、富彈性、不願也有時不得受約束須住滿一段時間的限制―這也是吸引包租客、包租市場活絡、包租大餅令人想分食的原因。透視這層心理後，不再堅持「限租長期，謝絕短租」的僵硬規則，長期、短租皆是客，反而降低了空房率、維持租金價格一定的標準，只要能挑選到優質的租客，銜接安排巧妙，才能真正達成雙贏和互惠的局面。
包租房客數量的成長，伴隨思維的轉變、心態的調整，生活品質下降的魔咒才能消弭於無形。包租是自由業，等同在家上班，清閒時是假期，貴客臨門時必須展現機動性，無論晨昏，盡可能配合客戶的時間。有時房客晚上加班，必須在早上九點之前讓他看房，有時早上無法趕來，必須在晚上十點多，他下班後才帶看房。
「有人就有事」，往往正準備用餐，卻棄佳餚而去，因有人要求看房；約定看房時間已過，回來正要休息，卻要再度趕到租屋處，因房客延遲抵達；安排的事情與帶客看房時間有衝突時，必須以滿足房客需要為主，不可能讓房客配合自己的計畫去調整。記憶最深刻的一次，很久未見的好友，請我們在他家住一晚歡度周末，先生週五下班，一路塞塞塞，終於進入大城市市區，晚上七點鐘飢腸轆轆，正準備和朋友共享大餐，接到電話，一位女房客洗完澡，只穿了單薄衣服到洗衣房洗衣，將鑰匙反鎖在屋內，她說如果車鑰匙在身上，就開車去朋友家，無奈和房間鑰匙串在一起，只好向我們求救，我們只得和朋友致歉，路上買漢堡裹腹，好不容易安排的度假，乘興而來，垂頭喪氣而歸，悲哀又悽涼冬日微雨的晚上。有時不禁感嘆自由業其實不自由，必要時須隨時配合，生活品質打折扣，無法享有完整的時間，但隨著經營日久，不再受限於狹窄的思維，更能把握閒餘的時間充分運用，將心境調整到適當的狀態，不至於受房客影響而起伏不定，擾亂寶貴的正常生活。
3.租給好房客，當個快樂包租王
根據經驗，平均一間房讓五個人看過，能受到一位房客的青睞，也正可達成包租對房客精挑細選的標準。租屋戒急，急租容易失去判斷，可能會疏忽了觀察，多看人、多比較，自能看出房客優劣。
以筆者來說，在先生上班，雖非優厚但穩定的薪資基礎上，以對包租「寧缺勿濫」的原則而逐步進行，不致草率地不仔細觀察、詢問就來者不拒、照單全收。若是在維持生計的窘迫情況下，很難避免濫竽充數的情形。
案例分享3-1
Peter離婚加上失業，為償付開銷出租房間，因不瞭解慎選房客的重要，急就章租給沒有固定工作、靠打零工的夫妻兩人，妻子沒有工作，每天在家烹飪，大炊特炊，或是擅自取用柴米油鹽，讓Peter煩心不已。
更頭痛的事來了，房客的先生打零工有一陣沒一陣，第三個月的房租已拖欠十天了，兩人足不出戶、敲門不理，在Peter出門或夜裡熟睡時，他們偷偷到廚房覓食，過著像鼠般的生活。月終仍不見交租，眼看押金已抵銷租金，可是兩人仍無收入，更不可能找到住處，已緊迫不堪的Peter只有花錢請律師驅趕房客，才將這兩位瘟神請走。「一朝被蛇咬」，從此他認真地找工作，寧可朝九晚五辛苦上班，再也不敢出租了。其實如果能在與租客面談時，多一些考量職業類型、工作穩定性，觀察談話節奏、神態，甚至瞭解目前居處情況、租屋的動機這些細微處，相信都會增加瞭解人的個別差異，掌握辨識「人」的精確度。
4.善待好房客，獲得包租長久的收益
房客租屋除了事先知會是臨時性，如度假、即將買房特殊原因，或是找工作、先行落腳，等待工作地點確定後再決定住處等，一般房客選定租房後異動機率並不高，既來之則「安」之，對於入住者盡可能地配合善待，期望好房客能長期居住，將流動率控制在最低，因更換一位房客需增加空房和人力的成本。平均說來，如果每一位房客都能住上一年，那就是非常滿意的結果。筆者經營包租房屋多年，所需房客量大，才可達百分之百滿租的程度，如果僅是靠川流的新房客來來去去，那包租的工作是永不得清閒的。如同餐飲業，如客人來了一次就不再光臨，沒有回頭客、老顧客的愛護，必然無法長期經營下去，包租也是如此，讓每一位好房客都能持續地、長長久久住下去，才是真正考驗包租王的實力。
對房客服務的要求必須應答處理、投訴的要求必須傾聽、紛爭必須解除。包租是責任、榮譽、服務，是一份負責的使命感，「登門即是客」盡所能將房間完整介紹，滿足提供房客所需，達成租賃任務。服務的熱忱，源自對此工作的重視和瞭解其可貴性。曾聽過這麼一句話：「房東是天底下最好的行業」，包租並非具艱難度、挑戰性，更無需高技術、臨高風險，面對的事務並不複雜，假以時日即可駕輕就熟，是一份享有餘裕生活的工作，這份自得自在應是其他工作無法比擬的。
筆者經營包租二十載，接觸過數百位尋找住房的人，深深地以能夠為租客安置住房為榮。許多遠道而來為唸書、工作長期居住的房客、新移民或剛畢業準備找工作，暫時尋找落腳處的房客……，當滿足了住的需求時，從這些焦急渴望轉而輕鬆抒解的神情中，證明了包租工作的重要性。
案例分享3-2
筆者房客中有位男士為先鋒部隊，隻身來美三年，工作穩定後想接妻女來美團聚。包租經營居住品質的維護最為重要，因此對象多為單身，適度接納兩人同住。他尋問多處住房，沒有包租屋主願意租給一家三口，居住環境因人口眾多，會比較髒亂且影響安寧，最主要是造成其他房客的權益受損，本來是兩位房客共同使用一間衛浴設施，現在成為四位房客共享一浴，即使房租略增，但因三人擠一間房，生活非常侷促，房租只能象徵性調加以近人情，並且造成室友生活不便而起反感，實質上對包租並不能增加太多收益。
他再三懇求，以目前薪資，如租整棟房屋，最便宜的獨棟套房（studio）僅400呎（約12坪），有浴室、廚房、小餐廳，其餘的空間就是放一個床，租金至少1200美元，再加上水電、網路費用，一個月需負擔1400美元以上，扣除固定開銷，薪資所剩不多，無法支撐一家三口的生計。筆者經營包租必須平均顧全房客，盡所能考量整體，不得偏頗，這位房客入住一年，安份守己，令人印象良好，筆者經再三考慮且與隔鄰室友溝通，取得協調同意，破例接納了他的要求。如今這一家人已度過一年多的時間，漸漸適應此地的生活，日常作息的狹小空間已被生存的韌性克服，他們添了許多置物櫃，將衣服、日用品井然有序地排列，一張加尺碼的床幾乎占了房間大部份；平日先生上班開著舊車，將較好的車留給太太接女兒上下課；假日全家出遊，歸來必定提著大包小包，如果遇上長假期，他們會安排旅遊，每當看到他們一家同進出的和樂氣氛，筆者心裡湧現溫馨的感觸，印證了包租的工作是非常可貴，極富意義的使命感。
本文節錄自《包租女王──美國房屋租賃贏家實戰錄》，秀威資訊提供
