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用房屋創造被動現金流,包租達人分享四招租房心法

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用房屋創造被動現金流,包租達人分享四招租房心法


圖片來源:pixabay by ArtisticOperations

服務業是積極主動的行業,必須密切與人接觸相處,舉凡房屋仲介、保險經紀、汽車銷售和健康食品直銷業等,都必須隨時充實專業知識、完全熟悉商品內容,並且瞭解客戶的差異性,每一個客戶需要的產品不盡相同,才能知己知彼,達成銷售目標。而房屋租賃雖然與人接觸頻繁,但只要硬體條件達到設備妥善:供應水電、暖氣、洗衣、網路和停車位等一應俱全的程度,工作性質是再單純不過了。因為「住」是基本需要,每個人都需要住房,這是適得其所、包租與房客兩相得利的關係。

1.租金訂價合理,自然過濾出好房客

早期房租定價時,筆者會稍提高價錢,應付精明的房客,給予殺價的空間,滿足消費者貪便宜的心理。包租是勞動型態的工作再附加「價碼」的角力戰,勞心勞力,雙方互相為價錢拉扯成為「壓扁駱駝的最後一根稻草」。後來慢慢體會「定價合理」自然過濾出好房客的道理,因為真正的好房客是不會斤斤計較,佔那一些些的便宜而沾沾自喜。再深層地進一步想,房租的定價根據房屋所在地優勢條件而來,再精明的消費者不可能「又要馬兒肥,又要馬兒不吃草」,既享有便捷的環境又供給舒適的住房,如何還能在價位上否定包租的辛勞呢?

2.包租是適得其所、順其自然的藝術

早期租屋時,每逢房客搬家,壓力隨之而來,又要進行一連串的招租程序,又擔心租客嫌東嫌西、挑剔囉嗦,一再帶客一再遭打回票。一段時日後竟發生失眠的情況,才知是得失心太重,造成焦慮的傾向。

包租是一種瑣碎卻不複雜的工作,是一門「適得其所」的藝術,更富有「一個蘿蔔一個坑」的哲理。在自我調整過程中,以租客的心理試想而接受租客的顧慮,即使無法順利租出,也屬正常情況,「順其自然」的思想逐漸明朗。

有一種情況,也是收入較高的上班族房客的特點,只要能提供滿足一切需求,此族群並不計較房租價位,每當筆者帶看條件中等的房間,總會得到:「不是價錢的問題。」此類回應,久之,領悟到每一棟住屋或每一個房間,產品內容不同,租客自然有別,「船到橋頭自然直」。每種價位、每一處住所都會等到合適的主人,每一種類型的租客也都可找到落腳的「家」。

筆者在租屋形態剛轉型時,為避免租客流動率太高,須不斷地進行招租程序,訂定了至少須住滿一段時間的規定。深入經營後發現包租客的特質如流水,訴求是來去自如、靈活、富彈性、不願也有時不得受約束須住滿一段時間的限制―這也是吸引包租客、包租市場活絡、包租大餅令人想分食的原因。透視這層心理後,不再堅持「限租長期,謝絕短租」的僵硬規則,長期、短租皆是客,反而降低了空房率、維持租金價格一定的標準,只要能挑選到優質的租客,銜接安排巧妙,才能真正達成雙贏和互惠的局面。

包租房客數量的成長,伴隨思維的轉變、心態的調整,生活品質下降的魔咒才能消弭於無形。包租是自由業,等同在家上班,清閒時是假期,貴客臨門時必須展現機動性,無論晨昏,盡可能配合客戶的時間。有時房客晚上加班,必須在早上九點之前讓他看房,有時早上無法趕來,必須在晚上十點多,他下班後才帶看房。

「有人就有事」,往往正準備用餐,卻棄佳餚而去,因有人要求看房;約定看房時間已過,回來正要休息,卻要再度趕到租屋處,因房客延遲抵達;安排的事情與帶客看房時間有衝突時,必須以滿足房客需要為主,不可能讓房客配合自己的計畫去調整。記憶最深刻的一次,很久未見的好友,請我們在他家住一晚歡度周末,先生週五下班,一路塞塞塞,終於進入大城市市區,晚上七點鐘飢腸轆轆,正準備和朋友共享大餐,接到電話,一位女房客洗完澡,只穿了單薄衣服到洗衣房洗衣,將鑰匙反鎖在屋內,她說如果車鑰匙在身上,就開車去朋友家,無奈和房間鑰匙串在一起,只好向我們求救,我們只得和朋友致歉,路上買漢堡裹腹,好不容易安排的度假,乘興而來,垂頭喪氣而歸,悲哀又悽涼冬日微雨的晚上。有時不禁感嘆自由業其實不自由,必要時須隨時配合,生活品質打折扣,無法享有完整的時間,但隨著經營日久,不再受限於狹窄的思維,更能把握閒餘的時間充分運用,將心境調整到適當的狀態,不至於受房客影響而起伏不定,擾亂寶貴的正常生活。

3.租給好房客,當個快樂包租王

根據經驗,平均一間房讓五個人看過,能受到一位房客的青睞,也正可達成包租對房客精挑細選的標準。租屋戒急,急租容易失去判斷,可能會疏忽了觀察,多看人、多比較,自能看出房客優劣。

以筆者來說,在先生上班,雖非優厚但穩定的薪資基礎上,以對包租「寧缺勿濫」的原則而逐步進行,不致草率地不仔細觀察、詢問就來者不拒、照單全收。若是在維持生計的窘迫情況下,很難避免濫竽充數的情形。

案例分享3-1

Peter離婚加上失業,為償付開銷出租房間,因不瞭解慎選房客的重要,急就章租給沒有固定工作、靠打零工的夫妻兩人,妻子沒有工作,每天在家烹飪,大炊特炊,或是擅自取用柴米油鹽,讓Peter煩心不已。

更頭痛的事來了,房客的先生打零工有一陣沒一陣,第三個月的房租已拖欠十天了,兩人足不出戶、敲門不理,在Peter出門或夜裡熟睡時,他們偷偷到廚房覓食,過著像鼠般的生活。月終仍不見交租,眼看押金已抵銷租金,可是兩人仍無收入,更不可能找到住處,已緊迫不堪的Peter只有花錢請律師驅趕房客,才將這兩位瘟神請走。「一朝被蛇咬」,從此他認真地找工作,寧可朝九晚五辛苦上班,再也不敢出租了。其實如果能在與租客面談時,多一些考量職業類型、工作穩定性,觀察談話節奏、神態,甚至瞭解目前居處情況、租屋的動機這些細微處,相信都會增加瞭解人的個別差異,掌握辨識「人」的精確度。

4.善待好房客,獲得包租長久的收益

房客租屋除了事先知會是臨時性,如度假、即將買房特殊原因,或是找工作、先行落腳,等待工作地點確定後再決定住處等,一般房客選定租房後異動機率並不高,既來之則「安」之,對於入住者盡可能地配合善待,期望好房客能長期居住,將流動率控制在最低,因更換一位房客需增加空房和人力的成本。平均說來,如果每一位房客都能住上一年,那就是非常滿意的結果。筆者經營包租房屋多年,所需房客量大,才可達百分之百滿租的程度,如果僅是靠川流的新房客來來去去,那包租的工作是永不得清閒的。如同餐飲業,如客人來了一次就不再光臨,沒有回頭客、老顧客的愛護,必然無法長期經營下去,包租也是如此,讓每一位好房客都能持續地、長長久久住下去,才是真正考驗包租王的實力。

對房客服務的要求必須應答處理、投訴的要求必須傾聽、紛爭必須解除。包租是責任、榮譽、服務,是一份負責的使命感,「登門即是客」盡所能將房間完整介紹,滿足提供房客所需,達成租賃任務。服務的熱忱,源自對此工作的重視和瞭解其可貴性。曾聽過這麼一句話:「房東是天底下最好的行業」,包租並非具艱難度、挑戰性,更無需高技術、臨高風險,面對的事務並不複雜,假以時日即可駕輕就熟,是一份享有餘裕生活的工作,這份自得自在應是其他工作無法比擬的。

筆者經營包租二十載,接觸過數百位尋找住房的人,深深地以能夠為租客安置住房為榮。許多遠道而來為唸書、工作長期居住的房客、新移民或剛畢業準備找工作,暫時尋找落腳處的房客……,當滿足了住的需求時,從這些焦急渴望轉而輕鬆抒解的神情中,證明了包租工作的重要性。

案例分享3-2

筆者房客中有位男士為先鋒部隊,隻身來美三年,工作穩定後想接妻女來美團聚。包租經營居住品質的維護最為重要,因此對象多為單身,適度接納兩人同住。他尋問多處住房,沒有包租屋主願意租給一家三口,居住環境因人口眾多,會比較髒亂且影響安寧,最主要是造成其他房客的權益受損,本來是兩位房客共同使用一間衛浴設施,現在成為四位房客共享一浴,即使房租略增,但因三人擠一間房,生活非常侷促,房租只能象徵性調加以近人情,並且造成室友生活不便而起反感,實質上對包租並不能增加太多收益。

他再三懇求,以目前薪資,如租整棟房屋,最便宜的獨棟套房(studio)僅400呎(約12坪),有浴室、廚房、小餐廳,其餘的空間就是放一個床,租金至少1200美元,再加上水電、網路費用,一個月需負擔1400美元以上,扣除固定開銷,薪資所剩不多,無法支撐一家三口的生計。筆者經營包租必須平均顧全房客,盡所能考量整體,不得偏頗,這位房客入住一年,安份守己,令人印象良好,筆者經再三考慮且與隔鄰室友溝通,取得協調同意,破例接納了他的要求。如今這一家人已度過一年多的時間,漸漸適應此地的生活,日常作息的狹小空間已被生存的韌性克服,他們添了許多置物櫃,將衣服、日用品井然有序地排列,一張加尺碼的床幾乎占了房間大部份;平日先生上班開著舊車,將較好的車留給太太接女兒上下課;假日全家出遊,歸來必定提著大包小包,如果遇上長假期,他們會安排旅遊,每當看到他們一家同進出的和樂氣氛,筆者心裡湧現溫馨的感觸,印證了包租的工作是非常可貴,極富意義的使命感。

 


本文節錄自《包租女王──美國房屋租賃贏家實戰錄》,秀威資訊提供

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