實價登錄準嗎？買老屋等都更行嗎？

（總主筆李彥謀／專訪）現代人買房子，大多會去參考政府的「實價登錄」，它到底準不準？不動產估價師陳碧源說，其實公版的實價登錄，已經很完善了，只是內政部地政司的系統，跟城鄉的系統不太一樣，兩個單位的思維不同，有的是免費，有的要收費，對不動產估價專業人士而言，要精研就要買資料庫。

政府實際登錄不夠用？專家自行開發

陳碧源自己正著手寫程式，有別於政府的實價登錄，他接受《媒角抵加》專訪時說，主要是本身的公司有這個需求，自己建立資料庫，分析時比較方便，比如要去分析明星學區房價，我們把資料庫倒進來，把學區的每一個交易案例都套入，很容易分析哪一個學區大概房價多少，若是「實價登錄」，就沒有這個東西；而我們可以就交易案例，得出與車站的距離，與商圈的距離等等。

再者，陳碧源說，「我們也寫一套PDF的謄本，直接轉到我們的資料庫，許多資料都可以找到，省去一些麻煩，還有就是避免有一些是商業軟體或免費公開的軟體，讓我們把謄本輸入後，也可以跑出我們需要的訊息」；好處是避免資料在雲端被他人竊取，畢竟處理不動產估價，有很重要的個人資料保護問題。

社會住宅被汙名化？等都更一個關鍵重點

其實，也有一些年輕人喜歡住在蛋黃區，主要是市中心交通方便，生活條件與機能較好，特別是省下許多上班通勤時間；然而，蛋黃區的新大樓房價高，買不下手，只能選擇老舊公寓、重新裝潢，另一方面，也當作「投資」，等待有一天該區舊公寓的「都市更新」。

陳碧源說，自己也承辦過一些公辦都更的案子，地方政府很自然希望「社會住宅」也能進到都更案裡，不過原本的住戶，特別是自住者，就不希望與社宅合併，怕影響房價，他們認為會住進社會住宅的人，大多在貧窮線以下；陳碧源澄清，社宅已被汙名化，現在政府都改了，以青年宅或婚育宅，而且不是窮人，車庫很多都是停跑車。

只是，許多人對社宅，還是政府特別要優先給年輕人置產的房屋，價值會被拉低，因此都更就不是那麼容易，也許這些舊公寓的屋主，更傾向來日由建商收購後整建，然後自己也換得一戶，最好是一坪換一坪，但是，「理想很美好，現實很骨感」；陳碧源說，舊公寓大多四、五層樓，建商要往上蓋高，才有利頭，問題是若沒有6米或8米寬的巷道，根本就無法蓋高。

建商對都更興趣低？新舊房的預期成本

換言之，如果要買舊公寓等待都更，需要考慮房子的巷道寬度，陳碧源說，台北市或新北市中心，有些馬路或巷道很窄，幾乎讓建商沒了興趣；此外，在虛坪改革階段，或是之前雨遮爭議時，建商就把銷售單價拉高、面積變少，如此還可以平衡，在經濟好的時候，在地人或投資客會進場，皆大歡喜，現在有一個麻煩是，政府現在抑制房價、打房，所以建商要衝高房產價格就有困難，這些因素都讓都更進度緩慢。

雖然買新大樓有其好處，有管理員收包裹、外送或大型家具，對新世代很有吸引力，舊公寓就沒有，陳碧源指出；不過，中古屋的「房屋稅」要比新大樓低很多，這也是一筆花費，且新大樓的管理費平均每月三、四千元，公設的電費、水費也要均攤，戶數多的大樓，這些「預期成本」一個月上萬元都有可能，一年下來十幾萬，是否值得，都是購屋時的媒角。

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