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新北千萬內預售屋快絕跡！占比只剩1.6%　 2、3千萬元成市場主流

住住展雜誌 2026-09-18 14:20 📖 6 分鐘閱讀

📋 重點摘要

● 新北市千萬內預售屋交易占比急劇下降至1.6%，顯示購屋門檻顯著提高。

● 總價2000至3000萬元預售屋躍升為市場主流，占比達38.0%，首度超越1000至2000萬元產品。

● 營建成本攀升、土地稀缺及台北市房價外溢是導致新北預售屋總價結構改變的主因。

● 新莊、永和、板橋等交通便利、機能成熟的區域，預售屋交易占比逆勢成長。

● 首購族若預算有限，建議考慮長通勤距離或轉向成屋市場尋找購屋平衡點。

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相關人物：陳金萍

相關組織：永慶房產集團永慶房屋

文／謝曉菁

房價居高不下，想在新北市用千萬元買到預售屋，愈來愈難。永慶房產集團根據內政部實價登錄資料統計，發現2026年上半年新北市總價1000萬元以下預售屋交易占比僅剩1.6%，相較2022年同期大幅縮減；另一方面，總價2000至3000萬元產品占比攀升至38.0%，首度超越1000至2000萬元產品，躍居新北預售市場最大宗，購屋門檻持續墊高。

新北市近五年預售屋各總價帶交易量占比變化

總價帶	2022H1	2026H1	五年增減百分點
1,000萬以下	17.2%	1.6%	−15.6
1,000–2,000萬	53.8%	36.1%	−17.7
2,000–3,000萬	23.6%	38.0%	+14.4
3,000–4,000萬	4.1%	17.1%	+13.0
4,000–6,000萬	1.3%	6.8%	+5.5
6,000萬以上	0.0%	0.3%	+0.3
合計	100.0%	100.0%	—

住宅篩選條件：
1. 交易標的：房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位、建物。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、透天厝。
3. 主要用途：住宅類。
4. 排除樓層一樓、親友交易之成交資料。

註：百分比因四捨五入可能未能恰好合計為100%。

資料來源： 內政部預售屋實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。

觀察新北預售市場總價結構，2026年上半年總價2000萬元以下產品交易占比為37.7%，相較2022年同期的71.0%，大幅減少33.3個百分點。其中，過去最受首購族青睞的1000萬元以下產品，交易占比更從2022年同期的17.2%一路降至今年上半年的1.6%，五年來減少15.6個百分點，在新北預售市場已相當罕見。

新北市近三年預售屋交易量占比消長前三名行政區

交易量占比增加前三名
行政區	2024H1	2025H1	2026H1	三年增減百分點
新莊區	5.7%	11.3%	11.0%	+5.3
永和區	1.3%	3.7%	5.7%	+4.4
板橋區	9.0%	14.4%	12.2%	+3.2
交易量占比減少前三名
行政區	2024H1	2025H1	2026H1	三年增減百分點
淡水區	15.5%	7.4%	7.7%	−7.8
土城區	11.0%	4.8%	4.6%	−6.4
林口區	12.9%	8.5%	7.1%	−5.8

資料來源： 內政部預售屋實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。

對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年營建工料成本攀升，加上精華區土地稀缺，持續墊高建商開發成本；另一方面，台北市房價居高不下，也讓部分剛性需求外溢至新北，進一步推升新北各重劃區預售價格，使低總價產品逐漸減少。對預算有限的首購族而言，過去希望在新北尋找千萬元內預售屋的選擇空間已大幅縮小，購屋總價門檻明顯提高。

低總價產品逐漸退場的同時，中高總價預售屋快速成為市場主力。統計顯示，2026年上半年新北市總價2000至3000萬元預售屋交易占比已達38.0%，首度超越1000至2000萬元級距，成為目前市場最大宗。

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陳金萍分析，2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，預售市場買氣明顯降溫，但營建成本居高不下，仍對房價形成支撐。加上建商為避免直接降價影響市場價格預期，多採取延長銷售時間、放寬付款條件或提供裝修、家具等方式促銷，因此2025年至2026年上半年，預售市場大致維持「量縮價撐」格局。

除了房價上漲，新北預售交易熱區近年的變化，也推動主力總價帶向上移動。陳金萍指出，淡水、林口過去屬於推案量較大、房價基期相對較低的行政區，但在信用管制及房貸審核趨嚴後，購屋人對通勤距離、生活機能與長期持有成本更加謹慎，加上各年度推案量及建案銷售進度不同，使兩區交易占比逐步下滑。

土城則因近兩年推案量減少，加上房價快速攀升、購屋門檻提高，使部分自住買方轉趨觀望，預售屋交易占比也明顯降低。相較之下，新莊、永和及板橋近三年的預售屋交易占比同步提高。

新北市預售屋主力總價帶持續向上推移，購屋門檻逐步拉高。房市示意圖／永慶房屋提供

陳金萍分析，新莊、永和、板橋具備大眾運輸便利、生活及商業機能成熟、居住需求穩定等條件，加上鄰近台北市主要就業區域，對通勤族及換屋家庭仍具有吸引力。

當整體預售市場成交量縮減時，有限的買氣也更容易往交通便利、生活機能成熟，以及市場普遍認為轉手性較佳的區域集中，進一步改變新北預售市場的交易結構。

面對預售屋主力總價帶持續向上推移，購屋門檻逐步拉高，陳金萍建議，預算有限的首購族除了考慮以較長通勤時間換取較低房價，也可將目光轉向生活機能已成熟、議價空間相對較大的成屋市場，在總價、空間與通勤條件之間尋找平衡。