桃園推可負擔住宅防炒作 專家拋「四層物權防火牆」阻產權外流

桃園市全力推動的「可負擔住宅」，讓民眾以便宜的價格取得在大眾運輸系統附近的房屋所有權，但在轉讓時只能賣還給市府，由市府轉給下一位需求的民眾，這全新的法律概念，如何限制所有權移轉一直是困擾，市府最近的想法是將房屋信託限制屋主的處分權，不過「台灣都更權益促進會」理事長林注強以現行法令規範與實務運行給了另一條可行的路徑。

這名為「可負擔住宅2.0：程式化產權與四層物權防火牆」，林注強的核心邏輯是：「名義歸私人，權力歸公共，風險歸政府，收益歸全民。」

在他所設計的四層防火牆第1層是強制要求所有權人申請「不動產異動即時通」，並將市府列為共同通知對象，只要可負擔住宅在地政權益上有任何異動，市府在第一時間可同步得知介入。

第2層是在第一次移轉登記時同步辦理「預告登記」，明定「非經市府書面同意，不得移轉所有權」。預告登記最常見的使用是在父母為子女購買房屋，為避免子女無端處分而辦理，非經父母同意處分無效。有了預告登記可限制可負擔住宅在自由市場的流動性。

不過這樣還不夠，還需要第3層抵押權設定，貸款銀行通常為第一順位抵押權人，由於可負擔住宅與市價有落差，萬一屋主因其他原因在外積欠債務，被債權人聲請強制執行拍賣房屋，預告登記是無法完全抵擋強制執行的，因此必須把政策補貼利益所計算出的金額，將市府登記為第二順位抵押權人，並登記為「最高限額抵押權」，在可負擔住宅未發生債務上問題時市府並無抵押權的行使，如進入法拍程序，銀行拿回貸款，剩下價差由市府第二順位抵押權取得，不會有多餘利益。

第4層買回，在預告登記或抵押權副約中載明市府有優先承購權，通常在有預告登記和二順位最高限額抵押權的房子，在法拍時不會有人想買，即使有人競拍取得，市府也會因為二順位抵押權行使不會受實質損失。

另外再配套，由市府與銀行簽署協議，如屋主違約積欠貸款等，市府直接行使買回權，讓貸款無風險，可取得較優惠利率。如進入法拍程序，市府第一拍即聲明「承受」或行使「優先購買權」，確保產權不會外流，而是回收至市府手中重新分配。另外成立信用保證基金，如果房屋回收價值低於貸款餘額時，由基金補足。

林注強表示，可負擔住宅透過這樣「四層物權防火牆」與金融對接機制，讓產權具備公共基因，「永不淪為私有套利」的住宅體系，確保住宅能長久留在公共循環系統中，同時讓銀行成為政策推動的盟友。

桃園市府法務局已看過林注強這構想，局長賴彌鼎表示，這是在可負擔住宅政策提出後他看過相對完整，在現行法規下的可行概念，但還有許多細節需要再完善。