文／管清智
去年以來，房市表現低迷，許多建商為刺激預售屋買氣，祭出38萬元超低首付，甚至1％就簽約的優惠付款方案，這樣的建案能買嗎？
台灣房地產的消費型態區分為成屋市場與預售市場。成屋市場在常態政策環境下，若具有首購資格，基本上自備款只要準備購屋總價的兩成，剩餘的八成為銀行貸款。若為預售市場，在工程期間至交屋也是要準備兩成的自備款，差別在於成屋市場一至兩個月內，資金就要到位，預售市場則在工程期間內繳齊即可，時間越長彈性越大。
近期，因為整體房市受制於第七波信用管制的影響，市況買氣低迷，建商因此祭出許多購屋配套優惠，如贈送家電、裝潢、提供優惠付款方式等，都是為了能降低購屋民眾的負擔，增加房市買氣。其中，送家電、裝潢其實都是羊毛出在羊身上，真正的甜頭還是回歸房價和優惠的付款方式。
預售屋常態的自備款通常分為三個階段繳納：首先是總價10％的訂金與簽約款，用以取得購屋資格，接著在興建期間支付總價5％的工程期款，此部分建商會視工程進度採取一次性或分次收取，最後則是驗收階段的交屋款，同樣為總價5％；至於剩餘總價的80％銀行貸款，則會在完工過戶時撥付。
優惠付款怎麼看
現況市面上常見的預售屋優惠付款，就是指前面訂金簽約款10％彈性付款。舉例來說，購屋總價款為一千萬元，常態訂金簽約款為10％計一百萬元，若建商祭出38萬元訂簽，等同3.8％訂簽，就能購入一千萬元的預售屋。此時，消費者就有更大的資金彈性與財務槓桿。景氣越低迷，這類的優付建案就越多。當然，景氣好的時候也偶有這樣的建案，主要是為了刺激投資客刺激買氣，再創高價。
那問題來了，優惠付款的建案，可以買嗎？筆者的答案是「可以的！」不過建議讀者關注以下兩個重點：
第一、價格。建案給你的價格是否在行情價，若是，你才有撿到優惠付款帶來的好處，若比行情價來的低，更值得開心。優惠付款建案除了是建商顯示自身的財務實力外，同時也代表真讓利，這就是房市低迷買方積極進場的好處。若雖為優惠付款，但建案價格卻比行情價高，通常都是出現在房市多頭時期，賣方想續創高價的手法，這時候就是明顯的賣方市場。
管清智提醒欲購買優惠付款建案的讀者，須留意建案價格以及自身的財務能力。
第二、自身月付擔本利還的財務承受力。任何比例的優惠彈性付款方式，最終考驗的還是購屋族能否貸到足額的房貸。交屋後每個月的本金加利息的還款能力是否承受得住？若可以，透過長期持有，買方絕對會成為買房的贏家。
能不能買的關鍵
情境示意圖。
但要提醒的是，若負擔超過自身的財務能力，再優惠的彈性付款對買方而言都是毒藥。也千萬不要冒險拚只還利息不還本金的寬限期，或是聽信可以透過轉貸享有無限寬限期的手法，就買超過自己月負擔本利還的房子。因為，房市多頭政策容易持續加壓，銀行貸款只要緊縮，扛不住房貸金流就有可能讓你贏家變輸家。
筆者於2018年，房市仍在相對低迷的時間點，購入林口扶輪公園旁的預售屋，每坪31萬元，總價1100萬元，興建期為四年，建商促銷祭出49萬元訂簽，工程期0付款的優惠，當日下訂再送三萬元五星級酒店的餐券。
換言之，購入當下至2023年交屋前半年，只要再分期繳足剩餘的171萬元，也就是總計220萬元的房價兩成自備款即可。期間經歷了房市主升段，完成訂簽後，筆者僅付出49萬元就掌握住了1100萬元不動產長達四年，並於2023年交屋後繼續持有。
這筆置產規劃的成功因子有二，首先為買方市場賣方願意讓利，以蛋白價格買到林口蛋黃地段。其次為個人財務規劃得宜，後因房市大多頭政策持續緊縮，2023年交屋時，因筆者非首購僅能貸款七成，仍能有充裕的財務交屋持有。最後，建議想購屋自用的讀者，好好把握對自己有利的買方市場，勤到市場看房，做好行情功課，當建商真讓利釋出優惠付款的時候，你才能勇敢下訂成就買房夢想。
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