北京核心地段一處四合院近日登上拍賣平台，雖然坐擁恭王府、後海等稀有地段，起標價更高達2.6億元人民幣（下同）（約12.3億新台幣），卻在8月25日拍賣截止後因無人報名而流標。這處四合院因高昂價格加上35戶租戶、產權及房屋整修等問題，讓潛在買家望而卻步。

據「每日經濟新聞」與「界面新聞」報導，這處四合院位於北京市西城區什剎海金絲套歷史文化保護區，緊鄰恭王府北牆，距離後海約160公尺，並鄰近地鐵6號線北海北站及8號線什剎海站。標的建築面積約972.7平方公尺，起標價2.6億元，保證金2600萬元，加價幅度為1萬元，拍賣期間雖有逾1.4萬人觀看，最終卻沒有任何人報名競標。

黃金地段背後　卻是35戶租戶的大難題

這處四合院最大的問題並非地段，而是複雜的租賃關係。拍賣公告顯示，院內目前共有35戶承租戶，全部簽訂無固定期限的《公有住宅租賃合同》，年租金合計僅約1.1萬元，換算每平方公尺每月約1元人民幣。

35戶承租戶中，包括21戶離退休且與企業無關聯的職工，以及14戶非企業職工，部分承租人甚至已經過世，且無法完整提供原始租賃文件。由於產權方為民營企業，因此該處房屋並不屬於公家直管的福利公有住宅，租賃關係卻具有長期歷史背景，讓後續騰退更加棘手。

更關鍵的是，拍賣公告已明確要求買受人「按現況」接手，包括既有租戶占用狀況。換句話說，買家即使支付2.6億元取得標的，也不能期待產權方先把房屋清空，35戶租戶的協商、搬遷補償、租約解除，甚至必要時提起訴訟清場，都必須由買家自行處理。

私搭違建、老屋漏水　修繕與法律風險也由買家承擔

除了租戶問題，四合院本身也存在不少老舊及違建問題。拍賣公告指出，該建物為年代久遠的磚木結構房屋，可能存在主體老化、牆面及屋頂漏水、水電管線老舊，以及門窗、圍牆與門樓損壞等情況。

院內也有多戶住戶曾未經產權方同意拆改牆面、搭建院內建築，以及變更水電管線。雖然相關行為可能涉及租約違約，產權方具有單方面解除租約的權利，但實際買受人仍須自行蒐證、催告，必要時透過訴訟處理，後續拆除、復原、訴訟及搬遷補償等費用也由買家負擔。

因此，這場拍賣表面上是在競標一處北京二環內的稀有四合院，實際上卻等同於買下一個需要自行處理租戶、違建、修繕及法律程序的複雜資產。

集體產權又遇歷史文化保護　可能「買了卻過不了戶」

產權問題也是此次拍賣遭冷落的重要因素。根據拍賣資料，該四合院屬於集體產權，沒有共有權人，不動產權證資料顯示填發機關為北京市西城區房地產管理局，發證時間為1991年6月26日。

拍賣公告同時提醒，由於涉及集體產權、歷史文化保護區管理，以及地方政策調整等因素，未來可能出現無法完成過戶審批或過戶程序延宕的情況。

更讓買家承擔風險的是，如果最終無法過戶並非委託方因素造成，委託方僅無息退還成交價款，拍賣佣金、前期測繪及評估等費用仍須由買家自行承擔，雙方也不另負違約金。

也就是說，買家不只要準備2.6億元起跳的資金，還必須承擔後續可能無法順利取得完整產權的風險。

北京四合院「地段很香」　但高價不代表容易成交

事實上，北京核心區四合院近年屢次登上拍賣市場，但「高價＋租戶＋產權複雜」的組合，往往讓市場熱度停留在圍觀階段。

「每日經濟新聞」整理指出，2023年9月，北京西城區宣武門西大街一處建築面積約2110.68平方公尺的四合院進行司法拍賣，當時評估價約人民幣5.699億元，首次起標價約5.13億元，但最終流標；即使後續降價超過1億元進行第二次拍賣，仍未能成交。

不過，也有四合院成功拍出。2024年，北京南鑼鼓巷福祥胡同15號四合院以人民幣2.039億元起標，最終以約2.04億元成交，折合每平方公尺約18.72萬元，創下當時北京四合院司法拍賣成交紀錄。但即使成交，院內仍有多名公租戶，並涉及土地出讓金等後續問題，買家仍須面對後續處理成本。