文．蔡武穆

 

買房是人生大事，一棟房子上百萬甚至上千萬元，可能花掉一生中所有的積蓄，焉能不慎重，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐現身說法，解析如何買到心目中理想的房子。

 

張旭嵐原本住新北，因在內湖工作，考量孩子的學區想搬到天母，正好房仲朋友有物件尚未公開，優先給熟客挑選，她看了相當滿意，跟房仲打聽屋主多少錢要賣。

 

沒想到，屋主不是真的想出售，只想打探市場水溫，她幾次請房仲詢價都落空，眼看孩子學區入籍時間逼近，心裡非常焦急。

 

後來，業界朋友建議她，買房子不要急，如果無法順利接軌，不如在可接受的區域先租房子，於是她先在內湖最好的學區租房，閒暇之餘慢慢看房，一年之後便找到價格、交通、機能都符合心意的房子。

 

買房不要急 而且要事先布局

 

身為基督徒的她，曾跟上帝抱怨「祢怎麼沒幫我!?」事後回想，原來上帝給她最好的安排在內湖，公司、學校、住家動線非常緊密，能夠就近照顧在學校的孩子。

 

這一個經驗告訴她，「買房真的不要急，而且要事先布局」。

 

張旭嵐說，有些是孩子出生要提早裝潢，有些是孩子入籍學區要提早規劃，或者是理想的房子和實際看房有落差，例如，同樣的金額，這地區只能買小坪數，轉換到其他區可以買大坪數，或是網路上美輪美奐，實際看屋則相當老舊。

 

提早布局，更與房貸條件有密切關係，例如，房子簽約了，貸款下不來，或是被銀行通知信用有問題等，突如其來的阻礙，都會影響買房的計畫。

 

比方說，有位女性朋友跟先生計畫買房，希望房子貸款在自己名下，銀行送件通知女方信用有問題，才知有信用卡分期遲繳，信用被扣分，最後還是讓先生去貸款。

 

三要件篩選適合的房子

 

還有一對夫妻想買房，先生在科技業上班，薪水優渥，卻被銀行通知無法貸款，銀行查到五年前他曾幫父親背書跳票的支票，貸款的銀行正好是當初跳票的銀行，只好讓妻子去貸，無奈妻子剛轉成自由工作者，沒有薪資紀錄，最後出具保單、財力證明或接案的長期合約，貸款才順利下來。

 

看房、買房都要事先做功課，切忌盲目跟風，張旭嵐把心中的條件分為首要、次要、絕對不要等三個層次，層層篩選適合的房子。

 

首要條件，優先看周邊環境是否能接受，包括生活機能、地段、坪數、採光、公設比，這是硬實力，像是天母社區環境幽靜，但是外出採買都要爬坡，就不太適合。

 

次要條件，就是可有可無，有很好、沒有也可以接受的條件，例如，車位對她來說就不是必要的選項，屋齡屋況她也不太在意，她有準備一筆裝潢的費用，二十年以上的管線一定重新拉過。

 

絕對不要的條件，像是格局不要長方形，要正方形，絕對不挑大馬路邊的房子，若講求便利性，也會抓五到十分鐘的路程到捷運站，而不是直接面對捷運主幹道。

 

我的市中心就是我的生活圈

 

最特別的是，她打破專家學者口中的蛋黃、蛋白區─這些以價格、交通或機能的劃分─提出「我的市中心就是我的生活圈」的住房概念。

 

「居住必須回歸居家生活」，她說，「我的工作生活都在內湖，內湖就是我的蛋黃區，搬到大安區反而覺得很麻煩」，「別人覺得內湖很遠、不好進出，但我覺得內湖超方便」。

 

其實每個區域都有蛋黃、蛋白的概念，例如，南港有City Link、有三井，只要在那個地區找到和自己生活步調一致的房子，就是自己的蛋黃區，不必落於世俗的窠臼。

 

貸款前先做好財務規劃

 

買房子除了預備頭期款之外，通常會跟銀行貸款，自備款二成，銀行貸款八成，張旭嵐建議，買房之前，最好先了解銀行授信條件及估價模式，可以從個人和物件兩方面進行。

 

人的方面，就是個人信用、薪資條件。貸款之前，先做好財務規劃，例如，購買有價保單、累積資產、合理使用信用卡。信用卡是培養信用最好的方式，最好持有一、二張信用卡，健康消費，銀行才能評估你的信用狀況。

 

其次，貸款之前，不要換工作，先在原公司待二、三年，有長期的薪資證明，較能被銀行認可。

 

貸款的年齡、年期也很重要。銀行有「八十條款」，假設你五十歲，八十減五十，最高只能貸三十年，四十歲以內買房，通常可以貸到三十五年期，因此，太晚買房，貸款居於劣勢。

 

避免15坪以下銀行申貸易卡關

 

物的方面，就是房子的估價。現在流行小宅，盡量避免買十五坪以下的房子，大部分銀行不承作十五坪以下的房子，或者是貸款金額被打折扣，「十五坪能貸八成、十四坪貸六成，就要多準備二成自備款，差很多。」

 

她有一個朋友，房子剛好在十四點九九坪，銀行不承作，相當扼腕。

 

其次，銀行的估價是以實價登錄為主，並非市價行情。朋友Ａ君最近買房，原屋主以九百萬元買下，持有不到一年房價漲到一千萬元，Ａ君以一千萬元送件，結果銀行以實價登錄上九百萬元的八成放款，差了將近一百萬元。

 

自住者現在是買房看房最佳時機

 

參考實價登錄也有「眉角」，張旭嵐建議，買方要多做功課，同路段、同社區、同類型的物件比較有參考價值，如果同社區、同類型的交易量不多，可以慢慢往外擴，找同路段或同屋齡的房子做比較。

 

了解實價登錄之後，可以請認識的銀行評估，銀行除了參考實價登錄之外，也會參考內部放貸紀錄，因此，平常可以多認識銀行的朋友，以備不時之需。

 

張旭嵐在台灣房屋從事趨勢研究十多年，洞悉台灣房市變化，她認為，新青安的熱潮趨緩，目前市場比較理性，如果是自住考量，現在是看房買房最佳的時機點，建議大家多出來走動、勇敢議價，買房需要一個學習過程，才能尋到心中理想的物件及價格。

 

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