房地合一重購退稅後想賣屋、出租？5年列管、戶籍例外與申請期限

（媒角抵加／林承志綜合報導）換屋已拿到房地合一重購退稅，後續出售、出租仍可能被追繳原退稅款。南區國稅局10月14日提醒，重購房地有5年自住列管期間，這段時間再移轉或改作他用，原退還或扣抵的稅額將被追回。列管與重購時間相連；戶籍因特定原因遷出、房屋實際仍供自住的案件，另有免追繳條件。

關鍵資訊

• 這次提醒：財政部南區國稅局2026年10月14日說明既有重購退抵稅規定。
• 列管對象：申請並獲准房地合一重購退稅或扣抵的新自住房地。
• 主要風險：重購後5年內出售、出租、供營業或執行業務使用，以及其他不符自住要件的情形。
• 自住條件：本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住。
• 時限有三種：新舊房地交易相距2年內、先賣後買退稅申請5年內、重購後自住列管5年。
• 詢問窗口：原申報或核准案件的國稅局；免費服務專線0800-000-321。

2023年重購、2026年再賣，原退稅遭追回

南區國稅局在這次公告舉例，甲君於2023年3月2日重購自住房地，申請並經核定退稅，卻在2026年5月出售。該案5年列管屆日為2028年3月1日，出售發生在列管期間，因此被追繳原退還稅額。

對已核准的換屋案件，安排出售或變更用途時，可先找出新房地的重購登記日期與核定資料，核對列管屆日。法定效果是追繳原優惠稅款；所得稅法第14條之8規定，重購後5年內改作其他用途或再移轉，原扣抵或退還稅額都在追繳範圍。

出租、營業與贈與子女，都有失去優惠的風險

依房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點，自住認定包含本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住，且無出租、供營業或執行業務使用。只有保留戶籍、實際另作出租使用的房屋，不符合這項自住條件。

贈與子女也曾發生追繳。高雄國稅局公布的案例中，屋主2022年買屋並退稅100萬元，2024年將新屋轉贈兒子，因仍在列管期內，原退稅100萬元被追回。這筆追繳金額是先前取得的退稅款。

遷出戶籍有特定例外，仍以實際自住為條件

高雄國稅局說明，未成年子女就學需要、公務派駐國外、原所有權人死亡等原因，致戶籍遷出或未設戶籍，但房屋實際仍作自住使用者，有例外處理；出租、供營業或執行業務使用則不在這個自住前提內。該局也將繼承列為所有權移轉的例外。

準備辦理這類戶籍異動的家庭，可把遷出原因、屋內實際居住情形與原核准退抵稅資料一併提供國稅局，確認個案適用。因工作地點改變而規劃搬家、出租的案件，實際用途也是核對重點。

換屋2年、申請5年與列管5年，各管不同的事

依財政部稅務入口網重購問答，先買後賣與先賣後買都可適用，新舊自住房地交易時間相距要在2年內，以完成移轉登記日或房屋使用權交易日認定；舊房地出售前1年內，另有無出租、營業或執行業務使用的條件。

先賣後買者，退稅申請期限從新房地完成移轉登記或房屋使用權交易的次日起算5年。先買後賣者，則在申報出售舊房地的房地合一稅時，按重購價額占出售價額的比率計算扣抵，以應納稅額為上限。前兩項分別處理換屋間隔與申請方式；取得優惠後，新屋還有重購後5年的自住列管。

申請與確認列管，先備妥日期、價款及自住證明

我的E政府重購退稅申辦頁列有先賣後買案件的申請資料，包括重購退稅申請書、新舊房地契約、價款收付證明、所有權資料，以及戶籍與足以證明自住事實的文件，可連至線上申辦服務。

已核准、現在打算賣屋或出租的人，詢問時可先提供核准退稅或扣抵資料、重購登記日、預計異動日期與用途。若同時申請過土地增值稅重購退稅，可另向地方稅稽徵機關核對該稅目的列管；房地合一所得稅案件由國稅局處理。

資料來源與更新紀錄

• 財政部南區國稅局：房地合一重購退抵稅後，5年內不得再移轉或移作他用，2026年10月14日發布及更新；2023年重購、2026年出售的列管案例。
• 所得稅法第14條之8、房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點，2026年10月15日查閱。
• 高雄國稅局：重購自住房地後5年內再行移轉者，將追繳房地合一稅額，頁面更新2025年11月13日；移轉、戶籍例外及贈與子女案例。
• 稅務入口網重購自住房地扣抵稅額問答、我的E政府申辦頁，2026年10月15日查閱；時限、文件與申請方式。
• 更新紀錄：2026年10月15日依10月14日公告整理，補入現行法條、官方申辦資訊及戶籍例外。公告為既有規定提醒。

三個期限分別從哪個事件判斷

資料來源：所得稅法第14條之8、稅務入口網及南區國稅局10月14日公告。