商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

知名財經專家阿倫·科勒（Alan Kohler）近日向澳洲投資者發出嚴峻警告，指出澳洲房地產市場可能因政府稅務政策變革，從長期投資而言恐淪為「糟糕的投資」，甚至成為部分屋主的「惡夢」。此番言論引發市場高度關注，分析師預計房價可能出現數十年來最大跌幅。

澳洲總理安東尼·艾班尼斯（Anthony Albanese）政府推動的負扣稅（negative gearing）與資本利得稅（capital gains tax, CGT）改革，是這波預警的主要原因。負扣稅允許房地產投資者從總應稅收入中扣除房產投資損失，如利息支付和維護費用。現行制度下，若資產持有超過 12 個月，可享有 50% 的資本利得稅折扣。然而，政府計畫取消這項自動折扣，改以通膨調整後的原始購買價為基礎計算稅額，並對通膨調整後的資本利得引入最低 30% 的稅率。這些改革預計將於 2027 年 7 月生效，旨在提高住房可負擔性。

阿倫·科勒（Alan Kohler）在澳大利亞廣播公司（ABC）撰文表示，隨著移民人數下降和房屋建造量增加，澳洲住房市場可能出現供應過剩。他預估，房價可能長期保持在當前水準，甚至長達二十年，如同麥格理銀行（Macquarie）的預測。他強調：「好消息是這將使住房更具可負擔性。壞消息是這會是一個糟糕的投資，對於那些竭盡全力投入其中的人而言，將是一場惡夢。」

摩根士丹利（Morgan Stanley）分析師也預計，澳洲全國房價可能下跌 5% 至 10%，這將是過去 40 年來最大的價格修正之一。雪梨（Sydney）和墨爾本（Melbourne）的房價在澳洲儲備銀行（Reserve Bank）多次升息後，已呈現下跌趨勢。阿倫·科勒特別提到，許多近期因背負過多債務而購屋的年輕家庭，原本期望能藉由房產累積資產與財富，如今卻可能面臨資產淨值縮水，甚至需要長期背負本金與利息的困境。

面對即將到來的稅務改革，部分投資者正尋求應對策略。例如，一對投資者夫妻透過投資新建房屋，避免了聯邦預算案變化帶來的衝擊。這是因為新建案仍可享受負扣稅，而現有房產將受到即將生效的限制。Infinity Corporate Finance 的一名財務策略師 Rachael Howlett 指出，雖然新建案仍有優勢，但新制將迫使投資者更仔細評估數字，並尋求專業建議，因為未來出售這些已成為「既有」的房產時，它們將不再享有新屋的稅務優惠。PropTrack 的獨家研究顯示，在布里斯班（Brisbane）的 New Farm 等地區，若投資者在 35 年後出售房產，在新制下可能需額外支付高達 644,000 澳元的資本利得稅。