王至亮觀點：從絕對金額與資產座標重新判讀　6月底不動產授信風險解析

文／王至亮

金管會日前公布6月底國銀不動產授信逾放統計。其中，個人房貸逾放比降至0.07%，建築貸款逾放比則升至0.08%，呈現一降一升。兩項指標走勢分歧，也讓市場出現不同解讀，一派認為房貸逾放仍處低檔，房市金融風險可控；另一派則關注建築貸款逾放比攀升，憂心建商資金壓力是否正在浮現。

對此，大台中不動產開發商業同業公會榮譽理事長王至亮撰文投書《住展》如下：

大台中不動產開發商業同業公會榮譽理事長王至亮。圖／王至亮提供

金管會日前公布6月底國銀不動產授信逾放統計，個人房貸逾放比降至0.07%、建築貸款逾放比升至0.08%。兩個數字方向相反，引發市場對「房市安全」或「建商倒閉潮」的兩極討論。

然而，若將評估視角從單一「百分比」延伸至「絕對金額規模」、「資產集中度」、「銀行損失吸收能力」以及「與資本市場的橫向對比」，這份數據呈現的真實圖像將更為立體，也更能避免誤判。

一、個人房貸：11.74兆元的巨型資產，真正需要觀察的是「邊際惡化」

截至6月底，國銀購置住宅貸款餘額（含催收）已達約11.74兆元，房貸逾放金額為86.45億元，逾放比降至0.07%。

低逾放比確實反映目前絕大多數房貸戶仍維持正常還款，金融體系尚未面臨廣泛性的信用惡化。然而，在11.74兆元的總量下，逾放比每變動0.01個百分點，即代表約11.7億元的逾放金額變化。

因此，評估房貸風險不能僅停留在0.07%的表象，更須密切觀察寬限期陸續到期、家庭可支配所得變化、預售屋交屋鑑價落差，以及高負債比借款戶等前瞻指標，對「邊際借款戶」產生的實際現金流壓力。

換言之，目前房貸的主要問題並非「總體信用品質已經失控」，而是在如此龐大的資產基數下，邊際違約率未來是否會出現持續性的上升。

二、建築融資：31億元個案風險，防範重點在於「集中度」而非總額

6月底建築貸款餘額約為3.88兆元，逾放比由0.05%微升至0.08%，對應逾放金額約31億元。據金管會說明，本次逾放增加主要來自單一建商聯貸案轉列逾放。

單看31億元，在銀行數十兆元的總授信體系中規模有限，尚不足以推導出整體建築業爆發系統性危機的結論。

但建融與分散型房貸最大的不同，在於集中度。

建築融資單筆金額通常較大，且部分案件採聯貸方式進行。因此，真正需要關注的不是逾放總額本身，而是單一授信暴險規模、建案去化速度、建商現金流，以及參與聯貸銀行之間的風險集中程度。

更深一層的訊號，是建融餘額年增率已降至0.33%，約為十年半低點，且餘額連續四個月下滑。這顯示在預售市場去化放緩與銀行授信趨嚴的環境下，供給端正進行結構性的去槓桿。

這種調整未必代表危機，反而可能是金融機構降低不動產集中風險，以及建商主動降低槓桿的結果。但另一方面，對部分財務體質較弱、過去擴張速度較快的建商而言，融資環境收緊也確實可能增加資金調度壓力。

這與「全面失控」之間仍有相當距離，但卻是值得持續觀察的邊際變化。

三、銀行損失吸收能力：防護機制到位，真正的壓力測試在未來

目前全體本國銀行逾放比維持在約0.14%～0.15%的低檔，備抵呆帳覆蓋率約在900%上下。此外，金管會亦要求本國銀行針對購置住宅加計修繕貸款及建築貸款餘額，強化備抵呆帳提存，相關提存比率至少應達1.5%。(金融監督管理委員會⁠)

這些制度設計顯示，銀行已透過資本、備抵呆帳以及不動產抵押品等多重機制建立風險緩衝。從目前單一案件的損失規模來看，整體銀行體系仍具備相當的風險承擔能力。

然而，真正的壓力測試並非今天的逾放數字，而是未來若出現房價調整、建案去化速度放緩，以及建商現金流緊縮同時發生的情境，銀行的資本與備抵是否仍能持續抵禦下一階段的信用損失。

因此，「目前銀行能否承受31億元逾放」其實不是最重要的問題。

更重要的問題是：

如果31億元不是終點，而只是第一批案件，銀行的緩衝墊還有多厚？

這才是金融監理真正需要關注的壓力測試。

金管會公布6月底國銀不動產授信逾放統計，個人房貸與建築貸款逾放比呈現一降一升。示意圖

四、橫向對比：授信資產品質相對穩健，但風險傳導路徑不同

將不動產授信放入更大的金融市場座標中觀察，可以更清楚地理解其相對風險位置。

（一）與其他產業授信比較

相較於部分製造業、批發零售業或中小企業貸款逾放比可能達0.2%～0.4%以上，目前房貸與建融約0.07%～0.08%的水準，確實仍屬於國銀授信資產品質相對穩定的區塊。

這至少說明一件事：截至目前已發生的信用事件，並不支持「不動產授信正在全面失控」的結論。

但這項比較只能回答「現在誰的信用品質較佳」，不能直接回答「未來誰最安全」，因為不同授信類別的抵押品、借款人結構、授信期限與風險集中程度均不相同。

（二）與資本市場波動的性質差異

2026年4月底台股上市股票市值已達約126.95兆元。若只從數學規模觀察，股市市值變動1%，相當於約1.27兆元的帳面市值變化。

但必須強調：股票市值波動與銀行信用損失並不是同一種風險。

股價下跌所反映的是資產價格重新評價，可能透過財富效果影響投資人信心、消費與企業投資；31億元建融逾放則是實際的信用事件，銀行必須透過備抵呆帳、抵押品處分及其他風險管理機制吸收損失。

兩者的傳導路徑與社會影響不同，因此不宜單純用「誰的金額比較大」來判斷誰比較危險。

真正值得比較的是：

風險如何傳導，以及最終由誰承擔。

五、結論與前瞻指標

綜合目前數據與橫向比較，金融體系的真實圖像較接近：

總體風險目前仍屬可控，銀行具備一定的防禦緩衝，但風險正逐漸從「總體信用品質」轉向「個案集中度」與「邊際借款戶」。

未來幾季判定房市與金融風險是否出現轉折，應持續關注以下前瞻訊號：

1. 房貸逾放金額是否連續數季上升；

2. 寬限期到期後的實際違約狀況；

3. 預售屋交屋鑑價與原始成交價的落差；

4. 建商餘屋去化與現金流動態；

5. 建融違約是否由單一個案擴散至其他業者；

6. 銀行資本適足率與備抵覆蓋能力是否同步惡化。

這些趨勢指標的發展方向，遠比爭論單一月份的0.07%或0.08%，更能回答「房市風險是否正在轉折」這個問題。

結語

金融數據解讀最常見的錯誤，就是只看比例、不看分母；只看單一市場、不看整體資產座標。

6月底的數據真正告訴我們的，並不是「房地產完全安全」，也不是「建商倒閉潮已經開始」。

比較精確的描述應該是：

銀行目前仍維持穩健，不動產授信尚未出現系統性失控；但市場已經進入「邊際風險與集中度風險」的觀察階段。

11.74兆元房貸的問題，不在於今天的0.07%有多可怕，而在於未來是否有更多邊際借款戶跨過違約門檻。

3.88兆元建融的問題，也不在於今天31億元有多龐大，而在於這31億元背後是否存在下一個、再下一個大型集中性案件。

金融市場真正需要警戒的，也不是第一個壞消息本身，而是壞消息開始從個案變成趨勢的那一刻。

免責聲明：本文係就金管會公布之公開數據進行分析與趨勢解讀，內容不構成任何投資建議，亦不代表對任何金融機構、建商或個別案件之信用評等或風險評價。實際授信風險仍應以各機構內部評估及主管機關正式報告為準。

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