都更「權利變換」與「協議合建」怎麼選？都發局一次解析

文／謝曉菁　攝影／黃威彬

都市更新整合過程當中，會面臨許多挑戰，除了房屋產權、合法建物認定外，還有每位住戶和地主的認知、需求不盡相同，其中最為常見的問題之一，就是「房地究竟怎麼分？」對此，桃園市都發局指出，除了常見的「協議合建」，也可以透過「權利變換」進行，兩種方式在同意條件、權益分配方式上有所不同。

桃園市都發局說明，「協議合建」是地主與實施者彼此協商，由雙方自行約定合作方式以及更新後的權益如何分配，相較之下，更重視雙方協議的結果。

若想要整案採協議合建方式進行都市更新，原則上須取得100%所有權人同意。也就是說，地主與實施者必須透過協商取得共識，再依照契約約定進行後續合作及權益分配。

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不過，依《都市更新條例》第44條規定，若私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過80%同意，也可就已達成協議的部分採協議合建，其餘未達成協議的部分則以權利變換方式實施。

另一種方式則是「權利變換」。桃園市都發局表示，權利變換並不要求所有權人全部同意，而是須符合《都市更新條例》第37條規定的同意門檻，後續由估價師進行專業估價，再交給市府依法審議。

都市更新可採協議合建或權利變換等方式進行，兩者在同意條件及權益分配方式上有所不同。老舊住宅示意圖，與本文個案無關

至於地主在都市更新完成後，可以分回多少房地？桃園市都發局說明，權利變換主要會依據更新前房地的「權利價值」計算，並扣除更新過程中的共同負擔，再據此分配更新後的房地或權利金。

換句話說，協議合建的權益分配方式主要建立在地主與實施者的協商及契約約定之上；權利變換則更著重依法估價及相關審議程序，兩者在運作方式上有所不同。

最後，桃園市都發局強調，協議合建與權利變換沒有哪一種方式比較好，對地主而言，選擇都市更新方式時，仍須考量個別案件條件及自身需求，再評估適合採取哪一種方式。

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