文／朱福山

隨著全球數位轉型與淨零碳排趨勢交織，傳統的不動產產業正迎來一場前所未有的科技革命。

作為全球不動產顧問領航者，仲量聯行（JLL）並非在這兩年才開始追趕AI熱潮，而是早在數年前便將AI納入全球策略核心，建構出專屬的封閉式智慧系統，不僅顯著提升內部員工產能，更在能源成本高漲的壓力下，成功協助客戶實現精準節電。

侯文信表示，早在2017年仲量聯行全球總部已開始專注房產科技的創新技能研發。圖／黃威彬

全球商仲，仲量總部AI先行

仲量聯行對科技市場的敏銳嗅覺，可追溯至2017年。當時全球總部便意識到未來的市場競爭力將取決於科技應用的深度，因此成立了旗下的創投公司「JLL Spark」，專注投資房產科技領域的創新企業。

隨後在2019年，更正式成立JLL Technology部門，這是一個專門協助全球AI提升與技術整合的技術核心，反映出公司在5、6年前就已開始規劃2030年的策略地圖，思考未來十年的世界變革。

這樣的先期投資，讓仲量聯行在2023年生成式AI剛開始席捲全球時，便能迅速推出專屬的JLL GPT平台。這套系統並非市面上開放式的公共AI，而是建構在仲量聯行數十年來累積的專業資料庫之上。

JLL Technology技術顧問為客戶擬定一份明確的中長期規劃建議。圖／翻攝jll.com

封閉系統精準、安全且無需二次核實

不同於一般ChatGPT建立在公開且碎片化的網路資料上，JLL GPT是在企業內部的封閉式環境運行。仲量聯行台灣董事總經理侯文信強調，商仲市場對資料精準度的要求極高，因此進入該平台的數據，包含過去為客戶製作的研究報告、顧問報告與市場大數據，都是經過內部審核的專業內容。

「資訊的正確性至關重要。」侯文信指出，使用開放式AI往往需要花費大量時間進行第二次的人工篩選與查核，但JLL GPT的反饋因源於專業資料庫，準確率相對較高，且能直接以房地產專業語言回覆。這種大幅降低查核成本的特性，讓內部員工能跨越資安疑慮，在安全的前提下大幅提升工作流效率。

從跨國助理到風險評估專家

目前多數全球仲量聯行員工在使用此平台。它就像是每位員工身邊的數位助手，在分析、交易與管理三大面向發揮關鍵作用，包括市場分析即時化、交易決策多樣化以及符合法規的設計方案。

過去若要協助客戶評估跨國投資，如東南亞城市的辦公室租金或新加坡旅館的投報率，員工需發送電子郵件至各國分部並等待回覆，耗時數日。現在透過系統，員工能即時獲取各國市場研究報告，將收集時間縮短至秒級。

而在協助客戶進行投資預判時，AI能根據未來5年租金變化、租戶到期機率等變數，推演多種情境分析。侯文信指出，人腦可能只能想到3到5個風險點，但AI透過大數據歸納，能列出更多甚至未曾料想的風險，讓顧問能給予客戶更全面的策略建議。

此外設計團隊在進行初步提案時，能將各地區法規，例如台灣建築法規輸入系統，快速產出符合預算、採光標準等且合乎法規的多樣化情境方案，加速與客戶的溝通。

莊景涵表示，透過AI可協助客戶節電。圖／仲量聯行

2024電價壓力下的AI救贖

不動產營運中，電費是一項沉重的負擔。設施物業管理部主管莊景涵指出，2024年起隨政府電價調漲法規施行，企業用電成本大幅飆升，高壓與特高壓用戶的漲幅甚至高達45%。在A級商辦中，每個月電費動輒數百萬元，而空調支出往往就佔了總電費的40%至50%。

仲量聯行成功協助客戶運用AI解決這一痛點。以一家大型跨國企業為例，仲量聯行導入AIoT感測器，即時偵測室內外的溫度、濕度、二氧化碳濃度甚至人流量。

「過往可能是覺得熱了就手動調低溫度，但那並非最佳模式。」莊景涵說明，AI能透過演算判斷，例如當寒流來襲、戶外僅12度時，系統會自動啟動外氣循環而非開啟空調主機。

這套系統在實際案場測試1整年後，成功為客戶節省了15%至20%的電費支出 。以月電費200萬元的個案計算，每月節省30萬至40萬元，1年便省下超過360萬元的營運成本，投資報酬率相當驚人。

仲量聯行首創綠裝修服務，圖為外商半導體公司新竹總部規畫綠色升級計畫，打造低碳辦公空間。圖／仲量聯行

邁向AI與綠色生態鏈

仲量聯行的經驗顯示，AI不僅是工具，更是ESG與營運管理的交集點。侯文信認為，未來將形成一個「AI生態鏈」，就像半導體產業的綠色供應鏈一樣，企業不僅要求自身導入AI提升效率，也會要求上下游合作夥伴具備相關能力。

仲量聯行的目標是透過AI的即時回應與精準推演，讓員工從重複性的低產能工作中解放，將大腦花在更有價值的專業判斷上。在未來的商仲市場，AI不會取代房地產顧問，但「懂AI」的顧問將會引領市場，協助客戶在能源與資源的高標考驗下，持續創造不動產資產的最大價值。

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