央行利率連10凍、第二戶房貸放寬7成！換屋自備款少多少？月付金與18個月條件試算

（媒角抵加／李豔萍綜合報導）第二戶房貸放寬，換屋要準備的現金少多少？央行9月17日宣布利率連10凍，並自2026年9月18日起將自然人第二戶購屋貸款上限由6成提高至7成。以2,000萬元房屋、銀行足額核貸試算，自備款從800萬元降至600萬元，少準備200萬元；增加的貸款則會提高月付金。先買後賣的自住換屋族，另有18個月內出售舊屋的協處措施可向銀行申辦。

關鍵資訊

• 生效日期：2026年9月18日，第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成。
• 自備款變化：房價與銀行核貸計算基礎相同、且貸足上限時，每1,000萬元房價可少準備100萬元。
• 每月負擔：多貸200萬元，假設年利率2.5%、30年本息平均攤還，每月增加約7,902元。
• 寬限期：一般第二戶購屋貸款仍不得有寬限期；符合換屋協處並完成切結者另依協處規定辦理。
• 換屋期限：協處案件須在第二戶貸款撥款後18個月內，完成舊屋出售、移轉、清償及抵押權塗銷。

第二戶上限提高至7成，先確認自己適用哪一種貸款

央行此次放寬的是全國自然人第二戶購屋貸款。央行說明，調整是為協助自己或家人的自住需求；高價住宅及第三戶以上購屋貸款的限制未隨此次放寬。重貼現率則維持2%，延續連續10次理監事會未調整利率。

「第二戶」要看央行規定的房貸認定。依央行問答，銀行須查詢聯徵資料，確認以房屋擔保、用途屬購置不動產的貸款，房貸戶數再依擔保品數量計算，一筆擔保品認定為一戶。名下房屋數量、借款契約張數與房貸戶數，不能直接畫上等號。

中央社報導，中信房屋研展室副理莊思敏認為，原先因自備款或資金條件而暫緩購屋的民眾，可能重新評估購屋計畫。對這類家庭，放寬首先改變的是交屋時需要拿出的現金；能否負擔新舊兩筆房貸，還要看每月收支。

2,000萬元房屋，自備款可從800萬元降到600萬元

假設成交價2,000萬元，銀行也以2,000萬元作為核貸計算基礎，並貸足上限：原本6成可貸1,200萬元，買方準備800萬元；新制7成可貸1,400萬元，買方準備600萬元。房價未變，200萬元由買方現金支出轉成銀行貸款。

同樣條件下，1,500萬元房屋可少準備150萬元，3,000萬元房屋可少準備300萬元。這些金額均未計入契稅、登記及代書費、仲介服務費、保險與裝修等支出，交屋預算須另外列帳。

銀行實際核貸金額也會改變現金缺口。以成交2,000萬元、銀行核貸計算基礎僅1,800萬元的情境試算，貸7成為1,260萬元，買方仍須準備740萬元，比直接用成交價估算的600萬元多140萬元。

因此，簽約前應先把物件資料交給銀行估算，問清楚「可貸金額是多少」，不要只問「能不能貸7成」。央行上限提高至7成，銀行仍會依個案授信條件決定額度。

少拿200萬元現金，每月房貸約增加7,902元

以年利率2.5%、貸款30年、無寬限期、本息平均攤還試算，貸1,200萬元每月約繳47,415元；貸1,400萬元每月約繳55,317元，相差約7,902元。2.5%是本次計算假設，實際利率、年限與還款條件以銀行核准契約為準。

若利率全期不變、持有貸款滿30年且沒有提前還款，新增200萬元貸款的利息合計約84.5萬元。換屋後若出售舊屋並提前償還部分本金，利息支出會隨之改變，仍須確認契約有無提前清償違約金。

一般第二戶貸款沒有寬限期，開始攤還時就要支付本金與利息。舊屋尚未出售的家庭，應把新屋月付金、舊貸款月付金及兩屋持有費用一起列入過渡期支出，不能只用新增的7,902元判斷負擔。

先買後賣可申請換屋協處，18個月內須完成四件事

已有一戶房貸、確有換屋自住需求者，可向承貸銀行申請央行的換屋協處。依央行現行問答，與銀行切結後，得不受該規定貸款成數上限及不得有寬限期的限制；實際可貸成數、是否給寬限期，仍由銀行審核。

期限從第二戶購屋貸款撥款日起算18個月，須完成舊屋出售、產權移轉、原貸款清償及抵押權塗銷。只有簽下買賣契約、房屋仍未過戶，尚未完成切結要求。這項18個月期限已見於2025年9月的央行問答，並非此次7成新制新增。

違反切結可能面臨取消寬限期、收回原應攤還本金與貸款成數差額，以及從撥款日起追溯計收罰息；以轉貸規避還可能加收違約金，具體依切結及貸款契約辦理。

準備保留舊屋的家庭，可詢問一般第二戶7成方案；確定出售舊屋的家庭，則可請銀行同時提供換屋協處方案。比較兩案時，要一起看核貸額度、月付金、出售期限及違約條款。

向銀行詢價，帶著四個數字確認交屋缺口

買方可先整理新屋成交價、可動用現金、舊屋剩餘貸款及家庭每月可負擔還款額，再請銀行提供核貸金額、利率、年限與預計撥款時間。銀行核貸不足時，需要補上的現金應在簽約前估算，並確認買賣契約如何處理貸款不足或撥款延誤。

先買後賣者還應預估舊屋出售後的淨收入：成交價扣除未清償貸款、出售稅費與仲介費後，才是能拿來償還新貸款的金額。若淨收入未定，先以較低售價及較長出售時間試算過渡期資金，確認雙重房貸能維持多久。

常見問題

已經用6成貸款撥款，還能增加到7成嗎？

可向原貸銀行申請評估。央行9月17日更新問答指出，符合原適用條件較嚴格的已撥款第二戶案件，借款人切結增貸資金不流向購買受信用管制限制貸款條件的不動產後，得比照新制洽原貸銀行辦理增貸，仍不得有寬限期；銀行有更嚴格規定時，依銀行規定。

央行利率連10凍，銀行一定給我2%的房貸嗎？

不會。2%是央行重貼現率，並非銀行對購屋人的房貸報價。比較銀行方案時，應取得實際借款利率、計息方式、開辦費與其他必要費用，再比較總成本。

換屋協處是不是保證可以貸8成？

不是。協處提供的是符合切結條件後的管制例外，並未保證8成核貸。銀行仍須審查借款人與房屋條件，買方應以銀行核定金額安排付款。

資料來源與更新紀錄

• 中央銀行：2026年9月17日理監事聯席會議決議及信用管制修正對照表，2026年9月17日發布，9月18日新制生效。
• 中央銀行：自然人名下房貸戶數之認定方式，2026年9月18日查閱。
• 中央銀行：實質換屋自住需求協處措施，2025年9月8日發布，2026年9月18日查閱。
• 中央銀行：9月17日前已撥款案件如何適用修正規定，2026年9月17日發布。
• 中央社：央行2方向鬆綁房市管制，房仲評估購屋需求變化，2026年9月17日。
• 中央社：央行利率連10凍，楊金龍說明政策考量，2026年9月17日。
• 更新紀錄：2026年9月18日整理；自備款及月付金為依文中假設計算，金額四捨五入。下表假設銀行核貸計算基礎等於成交價、貸足上限，且不屬其他較嚴格管制案件；不含稅費與裝修支出。

第二戶房貸6成與7成：不同房價的自備款差額