建商強買古厝2／建商喊多數決就能買？ 律師揭憲法比例原則反擊
龍潭一座有150年歷史的魏氏宗族祠堂，面臨建商以「土地法第34條之一」，強行買賣，堅持保留祠堂的少數魏家子孫，到法院提出「確認買賣關係不存在」之訴，暫時擋住建商「強買」的法律程序；對此，律師鄭懿瀛指出，保留祠堂，並不影響整體開發，而且開發目的並非公眾利益，依照憲法「比例原則」，建商沒有穩贏，法院仍可宣告收購無效。
律師鄭懿瀛指出，土地法第34條之一規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」也就是多數共同持有的地主同意出售，就必須「少數服從多數」。
土地法修這條，已經20多年，當時就是因為不少祭祀公業或大家族，歷經百年傳承，共有持分動輒牽連好幾代子孫，數百人散佈海內外，根本湊不齊，無法處分，才會修法救濟，讓土地買賣只要經過「多數決」就可以成立，至於反對或聯絡不上的共同持有人，則將其應得價金提存法院，即可完成收購手續。
那麼，若少數不願服從多數？或被迫以不合理條件接受多數決議，影響其權益，該如何救濟？鄭懿瀛指出，憲法第23條規定「人民的自由權利除非為了防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要，否則不得以法律限制之。」
憲法該條核心原則，除了「法律保留原則」，還涵蓋「比例原則」，亦即「限制手段必須符合防止危害或增進公益的目的，且不能過度侵害人民權利」。也就是說，儘管依照土地法第34條之一，可以「合法」強制收購，但必須符合比例原則，買方強制收購的目的是否為「防止危害」或「公益目的」？而且還不能過度侵犯當事人權益。
鄭懿瀛指出，以本案為例，建商買土地是為了增加一己利潤，公益性不大，而且，放過魏秀珍那30多坪，基地還是相當完整，並不影響整體開發，強行收購，恐有違憲法「比例原則」。
此外，土地法第34條之一，也另有救濟之道，亦即少數權益受損者，可以要求「優先承購權」。鄭懿瀛解釋，如果「龍德段202號」土地，經家族多數持有人決定要出售，魏秀珍不能反對，但她有優先承購權，其順位在建商之前；她可以用同樣條件購買該土地，除非她買不起，才輪得到建商。
此外，魏秀珍身為權益受損的「少數反對者」，可以請求損害賠償，因為「優先承購權」是屬於債權性質，因此她無法向第三人主張係爭合約（建商與魏氏家族）無效。
地政界人士指出，除了到法院輸贏，如果魏家子孫要保留這150年歷史的祠堂，還有一記殺手鐧，就是申請「歷史建築」，只要向市府主管機關（如文化局或文化資產處）提出申請，該局進行形式審查，成立專案小組，進行文化資產價值評估與現場勘查，最後召開審議會決定是否登錄。
依照《文資法》規定，私人房屋成為「文化資產」後，所有權人需要擬定管理維護計畫，政府則根據計畫監督其是否妥善維護古蹟，而舉凡管理維護、修復、改建及變賣等事項，皆須配合相關法規與主管機關流程審核；此外，所有權人可申請容積獎勵、免徵地價稅等額外獎勵，而維護、修復等經費亦可依法向政府申請補助，對魏家子孫來說，有好有壞，因此，不是每個人都願意祖先留下來的房子成為「歷史建築」。
