(記者陳光蘊/台北報導)中央銀行實施不動產信用管制、俗稱「限貸令」，即將屆滿兩年。政策推出之初，旨在透過金融工具抑制投機炒房、穩定房市，此一政策初衷值得肯定。然而，兩年過去，房市交易量明顯萎縮，自住族、換屋族與首購族貸款難度持續提高，買賣雙方同步陷入觀望，市場流動性明顯降低。部分資金甚至轉向股市，卻又因近期市場劇烈波動而承受不小損失。究竟，限貸令是否真正打擊了炒作者，還是讓真正有居住需求的民眾成為最大的受害者？帶著這個問題專訪百夫長集團主席、經濟學博士陳志彬。他從企業經營者與經濟學者的雙重視角提出觀察，認為現行制度最大的問題，不在於政府想管制房市，而是在於政策採取的是「包裹式管理」，缺乏精準分析。



陳志彬博士指出，一個業務遍及六十多個國家的企業，在制定市場策略時，不可能只依靠單一數據做決策；然而，現行房貸政策卻幾乎只以「第一戶、第二戶、第三戶」作為判斷依據，忽略坪數、屋齡、地段、家庭需求、購屋用途與持有時間等重要變數。他認為，真正成熟的不動產政策，不只是提高管理力道，而是建立在精準分析與科學治理的基礎之上。

只看戶數、不看需求，容易讓真正需要房屋的人被錯誤限制
 
談到現行貸款制度，陳志彬博士認為，「戶數」不應該成為判斷是否炒房的唯一標準。他舉例，一位民眾可能因工作需要，在不同城市各有住所；有人為了照顧年邁父母、安置子女未來成家，或因家庭結構改變而持有數戶住宅，但多年來從未短期交易，更沒有藉由房價波動獲利。若政策僅因名下持有三戶房屋，就將貸款成數逐步調降，顯然錯把正常生活需求視為投機行為。更值得思考的是，同樣擁有三戶房屋，有人三戶都是二十坪左右的小宅，加總甚至不到七十坪；也有人第一戶就是百坪豪宅，資產規模遠高於前者。
 
如果政策只計算戶數，不分析總坪數與資產規模，真正受到限制的，反而可能是一步步累積家庭資產的中產階級。陳志彬博士認為，成熟的政策應建立更多元的判斷模型，將坪數、屋齡、地段、市場價值、購屋目的、家庭需求及持有期間納入整體分析，而不是以單一數字概括所有不同情境，才能真正做到公平治理。


真正的囤房，應該看交易行為，而不是房屋數量
 
對於社會高度關注的「囤房」議題，陳志彬博士提出另一項值得深思的觀點。他認為，真正應該被限制的，不是擁有多戶房屋的人，而是透過短期頻繁交易、人為炒作價格、影響市場供需秩序的投機行為。他舉例說明，有人名下五戶房屋，一戶自住、一戶照顧父母、一戶提供子女未來成家、一戶因工作需求、一戶安置其他家庭成員，每一戶都有實際居住功能；相反地，也可能有人名下只有一戶住宅，卻長年空置，只等待價格上漲再出售。如果政策僅以戶數判斷誰是囤房者，顯然無法反映真實情況。他進一步表示，政府早已擁有完整的地政資料、交易紀錄與身分歸戶資訊，只要透過持有期間、交易頻率及資金流向分析，即可有效區分長期持有與短期套利兩種截然不同的行為模式。真正成熟的治理，不應依靠概括式管理，而是運用現有數據建立更精準、更符合經濟學邏輯的判斷機制，才能避免誤傷真正以居住需求或長期資產配置為目的的置產族群。
 
真正值得鼓勵的，是把資金留在台灣的人，而不是讓政策誤傷市場信心
 
專訪最後，陳志彬博士將視角拉高至國家經濟發展層面。他表示，華人社會向來有「有土斯有財」的觀念，其本質並非鼓勵炒作，而是一種長期儲蓄、穩健累積資產的文化。如果一位自然人多年來持續置產，卻始終沒有透過頻繁交易套利，而是將資產長期留在台灣，本質上更接近儲蓄與長期投資，而非市場炒作。從國際貿易與總體經濟角度來看，願意把資金投入台灣市場，而非大量流向海外房地產，本身就是對台灣經濟與未來發展的一種信任，也有助於資本留在國內、帶動內需與金融穩定。因此，他認為，政府真正應該嚴格管理的是短線炒作與市場套利，而不是以全面限貸的方式，讓正常置產、自住需求及長期投資者共同承擔政策成本。陳志彬博士最後強調：「一項成熟的不動產政策，不應只是追求管理的力道，更應追求治理的精準度。」唯有讓政策從「全面限制」走向「精準辨識」，才能在抑制炒房與保障居住權之間取得真正的平衡，也才能建立一個兼顧公平、效率與市場信任的健康房地產環境。



真正值得鼓勵的，是把資金留在台灣的人，而不是讓政策誤傷市場信心
 
專訪最後，陳志彬博士將視角拉高至國家經濟發展層面。他表示，華人社會向來有「有土斯有財」的觀念，其本質並非鼓勵炒作，而是一種長期儲蓄、穩健累積資產的文化。如果一位自然人多年來持續置產，卻始終沒有透過頻繁交易套利，而是將資產長期留在台灣，本質上更接近儲蓄與長期投資，而非市場炒作。從國際貿易與總體經濟角度來看，願意把資金投入台灣市場，而非大量流向海外房地產，本身就是對台灣經濟與未來發展的一種信任，也有助於資本留在國內、帶動內需與金融穩定。
 
因此，他認為，政府真正應該嚴格管理的是短線炒作與市場套利，而不是以全面限貸的方式，讓正常置產、自住需求及長期投資者共同承擔政策成本。陳志彬博士最後強調：「一項成熟的不動產政策，不應只是追求管理的力道，更應追求治理的精準度。」唯有讓政策從「全面限制」走向「精準辨識」，才能在抑制炒房與保障居住權之間取得真正的平衡，也才能建立一個兼顧公平、效率與市場信任的健康房地產環境。(圖/記者陳光蘊翻攝)