【理財周刊記者顏瓊真報導】受惠AI熱潮，企業擴廠、產業空間升級需求持續增加，但在銀行授信趨於審慎、營建成本居高的環境下，「有土地、缺資金」成為許多工業區地主推動重建時最常遇到的難題。安信建經攜手中信銀幫工業地地主解析工業區興建融資之道。

安信建經9月22日在土城工業區附近舉辦資產活化說明會，攜手中國信託銀行解析工業區興建融資。與會專家指出，面對「有土地、缺資金」難題，地主備妥總開發成本2至3成自有資金，即可搭配全案管理與興建融資啟動重建，並保有土地產權。

受惠AI熱潮，企業擴廠、產業空間升級需求持續增加，但在銀行授信趨於審慎、營建成本居高的環境下，「有土地、缺資金」成為許多工業區地主推動重建時最常遇到的難題。安信建經分享工業區資產如何透過全案管理重新活化，包括整合融資、規劃設計、營造發包與興建管理等；同時邀請中國信託銀行林奕維協理擔任講師，解析興建融資、銀行授信及信託架構。

針對地主關心的自有資金與融資成數，林奕維表示，每個案件的融資條件不同，銀行會依土地價值、工程預算、地主財務能力及完工後的還款來源綜合評估。如有專業的全案管理團隊協助，提出具體的開發或興建計畫，並搭配專精工業區融資的金融機構，在現有銀行融資比例不高下，則可先以自有資金占總開發成本20%至30%、興建融資占核定工程成本70%至80%進行初步試算。若以總開發成本5億元估算，地主可能須準備約1億至1.5億元自有資金，其餘3.5億至4億元則視個案條件規劃融資。

工業區重建不只是更新老舊廠房，更是企業生產升級與資產活化的重要契機。安信建經總經理張峰榮表示，就一線經驗，許多地主不是沒有重建意願，而是不知道第一步該找誰，也擔心預算追加、工程延誤及資金無法銜接，試算若總營建成本為5億元，工程預算追加5%，就可能增加2,500萬元支出。

張峰榮提到，全案管理的價值，正是協助地主提早盤點成本、控管資金與工程風險，在興建融資部分通常依工程進度分階段撥款，並搭配信託專戶、工程查核及財務稽核，確保資金專款專用，幫助地主同時保有土地產權及重大決策權；也就是從前期財務規劃到工程執行，協助地主降低資金斷鏈、預算失控及工程停擺等風險，讓重建計畫穩健推進、順利完工。

活動提問環節中，一名當地地主表示，家族持有約600坪工業用地，廠房屋齡已超過40年，雖有重建意願，但最大的顧慮是缺乏興建資金，想了解是否還有機會重建？引起其他參與地主連連點頭。

張峰榮回應，有地沒錢不代表不能重建。地主可先盤點土地條件、可興建規模、產品定位及未來收益，再依自身財務能力，規劃融資管道與還款來源。若未來採部分出售或預售，也可將相關收入納入償還融資及支應工程款的整體規劃，因此前期的資產盤點與財務試算格外重要。

有重建意願的地主若對相關法源不熟、不知何處著手，可洽詢如安信建經等相關專家。安信建經長期深耕於不動產管理領域，累積豐富的產業資源，「全案管理」顧問團隊將透過專業分析，提供包含：統籌資金、建築設計、營建管理、物管售服等一站式完整服務機制，協助地主評估最適切的獎勵機制、開發效益，促進資產活化。

圖說：安信建經總經理張峰榮(右4)帶領全案管理顧問團隊，攜手中國信託銀行協理林奕維 (左4)解析工業區興建融資