【有影】雙北140萬戶老屋都更牛步 黃世聰揭3大卡關原因
CNEWS匯流新聞網記者李映萱／台北報導
2023年9月，台北市大直基泰建設工地開挖，造成鄰近民宅傾斜下陷，數十戶居民一夕之間有家歸不得。事發至今已超過3年，受災戶重建問題仍備受關注，相關協商與都更程序尚未完成。受到社會高度關注、政府積極協調的重建案都面臨重重困難，一般老舊住宅推動都市更新又有多難？財經專家黃世聰指出，雙北約有140萬戶屋齡30年以上住宅，但都更長期面臨審查人力不足、行政程序繁複及跨局處協調不易等問題，導致重建進度緩慢。
黃世聰表示，全台住宅平均屋齡已超過34年，其中台北市屋齡30年以上住宅占比超過7成，新北市約5成。雖然新北市老屋比例較低，但因住宅總量龐大，老屋戶數反而居六都之冠。他指出，許多老公寓採用過去的耐震標準興建，加上管線老化、消防救災不易等問題，潛藏居住安全風險。部分長者住在沒有電梯的四、五樓公寓，日常出入及就醫相當不便，因此都更不只是房地產投資，更攸關公共安全與生活品質。
談到都更推動困境，黃世聰指出，案件從送件審查到取得建照，通常至少需要2至5年，若加上前期住戶整合，整體時程長達10年並不罕見。他表示，台北市危老重建核准案件已超過千件，新北市雖然老屋總量更多，核准件數卻僅約台北市的一半。儘管新北市近年成立都更中心並推出相關政策，但面對超過70萬戶老屋，現有審查人力與行政量能仍有提升空間。
黃世聰分析，一件都更案須經過公聽會、公開展覽、幹事會、審議會及權利變換等程序，後續還涉及建照審查。由於都市計畫、建管、地政及消防等單位各有不同要求，一旦意見不一致，就可能反覆補件、修改及重新排隊。他認為，行政時間本身就是成本，住戶可能等不到新房子，建商面臨資金與營造成本上漲，銀行也因完工時程不確定而難以評估放款風險。
針對改善方向，黃世聰提出三項建議，包括增加建築、結構、估價及法律等專業審查人力、提高都更行政組織的協調層級，以及訂定明確審查期限並公開案件進度。他認為，若能讓都市計畫、建管、地政及消防等相關局處建立一致的協調機制，減少案件往返補正，將有助提升行政效率，也讓住戶、業者及金融機構掌握重建時程。
至於防災型都更，黃世聰指出，台北市與新北市在申請門檻、容積獎勵及實施期限上存在差異。他表示，依其對相關方案的比較，台北市部分方案可依屋齡條件申請，新北市則較著重危險建築認定；容積獎勵方面，新北市相關方案以50%為上限，台北市則有不同獎勵組合。他認為，若申請門檻過高、獎勵誘因不足，可能降低民間參與重建的意願。
黃世聰建議，新北市可參考台北市制度，研議放寬適用條件，讓耐震能力不足的老公寓也有機會申請，並評估在現有50%容積獎勵基礎上增加獎勵空間。此外，若案件因行政審查或拆除程序延誤，也應考慮合理調整優惠期限，避免業者因非自身因素失去申請資格。不過，他強調，制度放寬仍須搭配審查人力與行政效率提升，否則案件增加後，仍可能面臨排隊問題。
黃世聰最後強調，防災型都更並非單純提供建商優惠，而是政府透過容積獎勵，鼓勵民間投入老屋重建，降低未來地震可能造成的人員傷亡、安置及經濟損失。他認為，與其等到災害發生後才投入大量資源補救，不如提前改善制度與行政量能，讓有安全疑慮的老屋加速更新，保障居民居住安全。
照片來源：CNEWS匯流新聞網資料照、freepik示意圖
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雙北老屋都更為何進度緩慢？
雙北約有140萬戶屋齡30年以上的老舊住宅，但都市更新長期面臨審查人力不足、行政程序繁複以及跨局處協調不易等三大問題，導致重建進度緩慢。案件從送件審查到取得建照，通常需要2至5年，加上前期住戶整合，整體時程長達10年並不罕見。此外，許多老公寓採用過去的耐震標準興建，加上管線老化等問題，潛藏居住安全風險，都更攸關公共安全與生活品質。新北市老屋總量龐大，但核准都更案件數僅約台北市的一半，顯示現有審查人力與行政量能仍有提升空間。
推動老屋都更的具體困難有哪些？
都更案需經過公聽會、公開展覽、幹事會、審議會及權利變換等程序，後續還涉及建照審查。都市計畫、建管、地政及消防等單位要求不一，容易造成意見不合、反覆補件，增加行政時間與成本。
專家建議如何改善都更推動困境？
建議增加建築、結構、估價及法律等專業審查人力，提高都更行政組織的協調層級，並訂定明確審查期限並公開案件進度。同時，應建立相關局處的一致協調機制，減少案件往返補正，提升行政效率。
防災型都更與一般都更的差異為何？
防災型都更旨在透過容積獎勵鼓勵民間投入老屋重建，降低未來災害損失。台北市與新北市在申請門檻、容積獎勵及實施期限上存在差異，新北市的容積獎勵上限為50%，台北市則有不同獎勵組合。
