美國商用不動產再融資風險迫近 1790 億美元低利貸款受挑戰
美國商用不動產面臨哪些再融資風險？
美國商用不動產市場正遭遇鉅額再融資風險，預計到 2028 年為止，將有高達 1,790 億美元的低利率商業不動產貸款面臨再融資挑戰。這些貸款多數在低利率時期承作，如今因利率持續高企，約有 78% 的利率遠低於目前美國十年期公債的 5% 以上殖利率，恐對市場造成重大衝擊。市場預期高利率環境將持續，貸款機構已放棄過去的「展延假裝」做法，借款人等待利率下降已不可行。因此，美國商業抵押貸款支持證券（CMBS）違約率正在攀升，九月份整體違約率達 8.02%，其中辦公室不動產違約率最高，達 12.16%。
美國商用不動產市場正籠罩在鉅額再融資風險的陰影下。根據全球不動產服務公司 Newmark Group 的分析，預計到 2028 年為止，將有高達 1,790 億美元的低利率商業不動產貸款面臨再融資（指將舊貸款替換為新貸款）的挑戰。這些貸款多半是在利率極低的時期承作，如今因利率持續高企，恐對市場造成重大衝擊。
Newmark Group 指出，這些在 2028 年前到期的固定利率證券化商用不動產貸款中，約有 78% 的利率遠低於目前美國十年期公債的殖利率。近一個月來，美國十年期公債殖利率已飆升至 5% 以上並保持高位。市場普遍預期，高利率環境將會持續下去，而貸款機構也正在放棄過去四年主導市場的「展延假裝」（extend-and-pretend，指在債務人無力償還時，貸款機構同意延期並假裝情況好轉）做法。對於商業不動產借款人而言，等待利率下降已不再是可行的再融資策略。
在這種壓力下，美國的商業抵押貸款支持證券（CMBS）違約率正在攀升。九月份，整體 CMBS 違約率增加了 17 個基點，達到 8.02%。其中，辦公室不動產的違約率最高，達到 12.16%。多家庭住宅（multifamily）也面臨壓力，許多在疫情前或依賴過渡性融資（bridge financing）的貸款，在到期時將以顯著更高的成本進行利率重設。
歐洲市場也面臨類似的挑戰。歐洲央行（ECB）的升息導致歐洲不動產投資人對進一步升息感到擔憂，特別是那些在低利率時期取得貸款的業主，將首當其衝地面臨再融資問題。據《Bisnow》報導，雖然歐洲央行目前的存款利率為 2.5%，但超過七成的經濟學家預期十二月會再度升息。歐洲房地產的交易量因此受到影響，根據第一太平戴維斯（Savills）的初步估計，今年第三季歐洲交易量約為 460 億歐元，年減 6%。然而，標準普爾（S&P Global Ratings）的 Franck Delage 表示，與 2022-2023 年相比，不動產投資信託（REITs）的體質已較為穩健，過去三年已消化超過 200 個基點的再融資成本增幅。
儘管商業不動產面臨挑戰，部分投資者仍透過特定貸款產品進入市場。根據《Yahoo Finance》報導，例如，DSCR 貸款（Debt Service Coverage Ratio loan）允許不動產投資者在無需個人收入驗證的情況下，以投資物業的租金收入能否覆蓋抵押貸款支付作為主要審核標準。此類貸款主要用於長期租賃、Airbnb 等短期度假租賃，或商住混合空間，且要求租金覆蓋率（DSCR）至少達到 1.0 倍。DSCR 貸款不同於一般住宅貸款，不適用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的標準，由機構投資者和私人資本提供資金。
歐洲商用不動產市場也面臨類似挑戰嗎？
歐洲市場同樣面臨再融資挑戰，歐洲央行升息導致歐洲不動產投資人擔憂，特別是低利率時期取得貸款的業主將首當其衝。雖然歐洲房地產交易量受到影響，但標準普爾指出，不動產投資信託（REITs）體質已較為穩健，過去三年已消化超過 200 個基點的再融資成本增幅。
有哪些特定貸款產品可供投資者進入市場？
部分投資者透過 DSCR 貸款進入市場，此類貸款以投資物業的租金收入能否覆蓋抵押貸款支付作為主要審核標準，無需個人收入驗證。DSCR 貸款主要用於長期租賃、短期度假租賃或商住混合空間，要求租金覆蓋率（DSCR）至少達到 1.0 倍，且不適用房利美和房地美的標準。
