撰文｜蔡哲明 圖片來源｜楊謙柔

第八屆都更＋危老博覽會「趨勢論壇三」日前在花博爭豔館登場，中華民國都更危老重建協會理事長楊謙柔以「都更新常態，自主更新時代來臨」為題，從多年參與都市更新與社區輔導的經驗出發，談自主更新正在面臨的轉變。在老屋數量持續增加、居民需求愈來愈多元的情況下，都市更新真正的問題，已不只是「有沒有更新需求」，而是社區是否具備把更新做成的能力。從居民整合、資訊公開、專業判斷，到資金融通、工程管理與風險承擔，任何一個環節的不足，都可能讓更新停在紙面上。

圖1 第八屆都更＋危老博覽會趨勢論壇三吸引民眾及產業人士參與，自主更新、危老重建與老屋改善成為現場關注焦點。(圖片來源：楊謙柔)

 

 

自主不是自己蓋，而是知道自己在決定什麼

 

楊謙柔在演講中多次強調：「自主不等於DIY。」他認為，自主更新不是要求住戶自己畫圖、自己發包、自己監工，更不是要社區變成一家建設公司。建築設計、估價、法務、金融、信託、建經與營造，本來就應該由各自的專業者處理。

社區真正需要建立的是「業主能力」。也就是說，住戶要能說清楚自己要什麼、看懂重要條件、理解契約與財務承諾，並在重大決策上保有參與權。至於日常整合、進度、成本與專業界面，可以交給專業管理者協助。從這個角度看，自主更新的角色大致可分成三層：最上層是所有權人或更新會的業主治理，中間是專業管理與全案整合，最下層則是建築、估價、法律、金融、信託與營造等專業執行。

圖2 自主更新並非住戶自行包辦設計、融資與施工，而是由所有權人掌握重大決策，再由專業管理與各領域專業者分工執行。(圖片來源：楊謙柔)

 

不過，拿回主導權，也代表要看見原本被包在開發流程裡的成本與風險。楊謙柔提醒，少了建商分潤，不代表少了更新成本。設計費、工程款、融資利息、搬遷、管理，以及工程延誤與成本上升的風險仍然存在，只是合作方式改變之後，這些工作由誰負責、風險由誰承擔，也必須重新安排。因此，自主更新不能只看「可以多分多少」，更要看社區本身是否有能力承受這些變化。

更新真正困難的，往往不是工程

 

談到水源四、五期整宅，楊謙柔分享自己從求學時期接觸社區調查，到後來參與相關專業工作的經驗。在漫長的更新過程中，居民面對的不只有建築與財務問題。有人身在海外不易聯繫，有人不願更新，有人對分配有不同期待，也有人對社區幹部與專業團隊產生疑問。他印象很深的，反而是一場又一場夜間會議，以及幹部準備的麻油雞、炒米粉與油飯。大家坐下來吃，也坐下來談。有些問題說過一次還不夠，下一次還得再說；有些疑慮不是一句法規說明就能化解，而需要時間和信任。

這也讓他看到，更新完成後的新建築只是成果的一部分。真正讓一個案子走到最後的，還包括資訊是否公開、不同意見能不能被聽見，以及幹部與專業團隊能否在過程中持續協調。

治理不是沒有不同意見，而是還能一起作決定

 

在社區更新裡，不同意見本來就是常態。自住戶、出租戶、高齡住戶，以及財務條件不同的家庭，對同一份更新方案往往會有不同考量。有些人擔心分配，有些人更在意搬遷，有些人則是不清楚未來究竟要負擔多少費用。楊謙柔因此提出「認知、溝通、信任、共識、治理」的社區成熟過程。他認為，治理並不是要求所有人想法一致，而是讓居民能在共同資訊的基礎上討論，理解彼此的顧慮，再形成可以往前走的決策方式。在通訊群組盛行的今天，資訊雖然傳得快，但片段訊息、不同版本與耳語，也可能讓社區更難建立信任。因此，會議紀錄、專業報告、財務資料與進度，應有正式且共同認可的資訊管道。

圖3 社區治理不是要求所有住戶意見一致，而是透過認知、溝通、信任與共識，建立能夠共同決策的機制。(圖片來源：楊謙柔)

 

全案管理成為重要橋梁，但責任不能模糊

 

隨著自主更新逐漸進入制度與市場討論，全案管理也受到更多關注。對缺乏建設公司組織能力的社區而言，全案管理可以協助整合規劃、估價、法務、財務、融資、採購、工程與資訊管理，讓所有權人不必自己處理所有專業工作。但楊謙柔也提醒，專業可以委託，責任不能因此模糊。誰可以承接全案管理？報酬如何計算？資訊要揭露到什麼程度？出現利益衝突時怎麼處理？如果合作進行到一半無法繼續，又如何退場與接手？這些都會成為未來制度成熟與否的重要關鍵。對建築產業而言，這也意味著老屋更新市場正在改變。未來需要的不只是建築設計與營造能力，而是能把業主治理、專業管理、金融安排與工程執行串起來的整合服務。

自主更新不是只有一條路

 

演講最後，楊謙柔特別提醒，自主更新不應被理解成所有社區都必須選擇的標準答案。不同建築有不同問題。有些社區面對的是外牆剝落、漏水、管線老舊或電梯需求，有些則已經涉及結構安全與重建必要性。從維護修繕、性能提升、老宅延壽、整建維護，到危老重建、都市更新，甚至與建商合作，都可能是合理的選項。真正的自主，不是一定選擇自主重建，而是社區有能力先把問題弄清楚，再比較不同方案的成本、風險與生活影響，最後選擇適合自己的路。

圖4 老屋改善沒有單一答案，從維護修繕、性能提升、老宅延壽，到自主更新、危老重建與都市更新，都應依建築條件與居民需求選擇合適方案。(圖片來源：楊謙柔)

 

從產業角度來看，這或許也是老屋更新下一階段真正值得注意的變化。當都市更新逐漸成為城市日常，市場需要的將不只是更多工程量，而是更多能協助社區判斷、整合、管理風險並把方案做完的專業團隊。自主更新的價值，也不在於每個社區最後都走同一條路，而在於居民不再只能等待別人提出答案。當一個社區知道自己面對什麼問題、有哪些選擇，也知道每一個選擇需要付出什麼代價，真正的自主，才有可能開始。