違建只要夠老就有「保護傘」？頂加翻新、套房出租恐優先拆除

文／謝曉菁　攝影／黃威彬

看中古屋時，不少購屋族會遇到陽台外推、頂樓加蓋等違章建築，房仲有時會以「老違建只會拍照列管」降低買方疑慮。不過，老違建真的不會遭到拆除嗎？新北市政府工務局副局長蘇志民於Podcast節目《地產好學聲》指出，老違建並非合法建築，只是基於拆除人力及案件優先順序，部分案件暫不優先處理；若涉及公共安全、公共交通或公共衛生，仍可能遭到拆除，甚至原本未被優先處理的老違建，一旦翻新、整修，也可能被認定為新違建而優先拆除。

談及違建定義與常見狀態，蘇志民表示，常見的違章建築包括陽台外推、頂樓加蓋、違規增設夾層，以及將建築物原有天井封閉等情況。簡單來說，建築物在原本合法核准的範圍之外，額外增加樓地板面積或加蓋空間，就是違章建築。

蘇志民笑說，大家之所以會蓋違章建築，大多數想法就是覺得「我的土地為甚麼不能蓋？」但違建不僅關乎合法性的問題，也可能影響建築結構安全。他舉例，過去曾有一棟原本僅有2層樓的建築，竟向上加蓋至6層樓，由於原有結構是依2層樓的載重需求設計，額外增加4層樓，可能使建築物承受超出原先設計的負荷，提高安全風險。

除了建築結構，違建也可能影響周邊環境。蘇志民說明，建築基地依法須保留一定比例的空地，若將法定空地全部加蓋，不僅減少土地透水空間，也可能影響雨水排放，增加周邊排水負擔。

陽台外推、頂樓加蓋等為常見違建樣態，民眾購買中古屋前應確認建築物合法使用範圍。示意圖

至於違建是否一定會拆除，蘇志民表示：「拆是一定要拆，只是各縣市對於新、舊違建的認定時間有所不同。」他以新北市為例，2009年6月25日之後產生的違建，屬於新違建，列為優先處理對象之一；至於較早存在的老違建，若未影響公共安全、公共交通或公共衛生，通常不會優先執行拆除。

不過，這不代表老違建可以永久保留。蘇志民強調，即使是多年前就存在的違建，只要涉及公共安全等問題，仍可能遭到拆除。例如先前提到從2層樓加蓋至6層樓的建築，即使屬於老違建，仍因安全疑慮遭到拆除。

此外，部分後巷違建即使存在多年，若妨礙污水下水道接管工程，主管機關仍可能基於公共衛生需求予以拆除。

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而老違建若自行翻新或整修，也可能失去原本暫不優先拆除的條件。蘇志民指出，部分屋主認為違建存在多年，只要沒有遭到檢舉就能繼續使用，因此趁機更換鐵皮、重新施作結構，但這類翻新、整修行為可能遭認定為新違建，進而列入優先拆除範圍。

他表示，實務上有些違建因施工敲打聲響引起鄰居注意，進而遭到檢舉。主管機關現場勘查時，會比對原有資料及現況，判斷是否存在重新施作的情形。因此，並非同一條巷子裡只有遭檢舉的違建才會拆，而是仍須依違建的新舊、使用情形及是否影響公共安全等條件判斷。

除了新違建及涉及公共安全的案件，新北市也會針對部分政策性違建優先執行拆除。蘇志民舉例，包括違建作為套房出租、涉及特定違法用途，以及農業或林業用地上違規興建的鐵皮工廠等，都可能列為優先處理對象。

其中，違建隔成套房出租尤其值得注意。蘇志民指出，這類建築原本就不符合建築技術規則，若再作為出租套房使用，可能存在結構、耐震及消防安全疑慮，一定會優先處理。

老舊公寓頂樓常見鐵皮增建構造，部分老違建若經翻新、整修，可能被列為優先拆除對象。示意圖

不過，實際拆除時程仍會考量居住者的處境。蘇志民表示，部分違建套房出租給學生，若立即拆除，可能使承租人短時間內難以找到其他住處，因此實務上會視情況考量學期或寒暑假時間，盡量降低對無辜承租人的影響，但不代表違建因此可以免拆。

至於拆除費用部分，蘇志民說明，部分政策性違建的拆除及清運費用，須由建築物所有權人負擔，並非全部由政府吸收。

對購屋族而言，除了確認違建是否遭到列管，更重要的是在交易前查清楚房屋實際使用空間與合法核准範圍是否一致。蘇志民建議，民眾可向地方政府申請建築物相關圖說，再與現場屋況進行比對，確認是否存在未經核准的增建空間。

此外，蘇志民也提醒，違章建築與「違規使用」是不同概念。例如工業區內依法核准作為一般事務所的空間，若未經合法變更就改作住宅，屬於建築物用途違規使用，並非單純的違章增建。

他指出，部分業者將辦公室格局包裝成住宅產品，例如將主臥室稱為董事長室、客廳稱為會議室、廚房稱為茶水間，讓民眾誤以為購買的是一般住宅。然而，工業區的公共設施及生活機能規劃與住宅區不同，違規作住宅使用也可能面臨裁罰。

蘇志民表示，這類違規使用依相關規定可能面臨6萬至30萬元罰鍰，且有連續處分風險。購屋族不能只因價格相對便宜、室內格局看起來像住宅，就忽略建築物原本核准的用途。

節目最後提醒，購買含有違建的房屋，雖不代表買方僅因購買行為就須負擔刑事責任，但仍可能承受違建遭拆除、交易糾紛及後續處理成本等風險。尤其違建增加的使用空間，有時會被納入房屋售價考量，購屋族應在簽約前確認合法範圍，避免以為買到更多坪數，最後卻必須自行承擔拆除風險。

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